所谓 Townhouse一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。它是二战后英国发展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家非常普及。其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右 “离自然不远、离红尘很近”，一语道破Townhouse的精彩实质：离城不远，交通便捷。

　　Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。即Townhouse是个中庸的产品，比别墅（用地、面积、价款）经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。生来为中间准备。

　　Townhouse的魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。中国人具有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特别希望保持良好的邻里关系。Townhouse具有独立的庭院，这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的生活形态。

　　从硬件条件来看， Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。别墅因其低密度、低容积率，坐拥花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅发展的先进方向；城市公寓的特点则是高密度、高容积率。Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于城市范畴又不在市区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一般容积率控制在0．6—0．8之间。

　　Townhouse要求具备比较严格的先天条件。从国外及北京、上海、广州等城市　　　　Townhouse发展经验来看，开发Townhouse一般应具备以下十大条件：

　　地段：应在城市边缘地带，距市 15—30时辰车程。

　　交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。

　　环境：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。

　　规模：容积率应在 0.8以内，规模要在15万平方米以上。

　　规划：要有异域风情，同时还需同自然环境结合。

　　建筑：有天有地有庭院，还要有车位，同时外观还要吸引人。

　　配套：齐全完善，教育、商业、医疗、休闲缺一不可。

　　价格：单套不可超过 150万。

　　服务：优质、，较好是管家服务。

　　社区文化：要营造出高雅的文化氛围和充满邻里亲情的居住氛围。

二、深圳 Townhouse发展情况

　　从 2001年深圳推出个Townhouse项目——“万科四季花城”以来，Townhouse开发的规模、品质和价格都获得了长足的发展，市场认同度很高。

　　2001年5月，万科四季花城刚推出其“面向平民”Townhouse的时候，曾引起业界关于Townhouse的争议，但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“Townhouse”旺销势头不减。随后，中海怡翠山庄以一篇《发现深圳Townhouse》再次吸引市场的眼睛关注其“排屋”类Townhouse的概念，同样引得全城市民争睹为快，其70-100万总价的优势，很快在市场中形成热销势头。由于处于试探市场的阶段，2001年Townhouse供应量比较小，且由于集中在关外，均价也相对较低。

　　随着 2002年深圳个纯Townhouse的项目——硅谷别墅二期“城市山谷”正式推出，Townhouse正式进军关内，且供应量猛增到300套左右。而水榭花都和纯水岸的闪亮登场似乎预示着高品质Townhouse时代的真正到来，水榭花都24套和纯水岸86套Townhouse虽然也是作为大型住宅项目中的一部分，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可同大多数别墅项目相媲美，因此也受到了市场良好的反应。

　　2003年继续2002年的热闹局面，供应量持续放量，全年供应量不少于350套，其价格更是达到了深圳历年Townhouse售价的顶峰。其中，香蜜湖片区正式成为市场主角，一鸣惊人，其Townhouse更创造了14000-30000元/㎡的天价。同期的中旅·国际公馆、东海岸一期等项目也受到市场追捧。

　　2004年，Townhouse供应量进一步增长，但市场的热点明显向东转移，以东海岸二期、心海伽蓝、17英里为代表的东部兵团约占本年度供应量的2/3。

　　纵观深圳 Townhouse的发展轨迹，市场供应的先从关外移向关内，接着又由关内向沿海转移，而不是向关外城乡结合部的简单回流。 在起步的 2001年主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格底、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式以及高性价比。从2002年起，市场转移至沙河-华侨城-香蜜湖地带，该地段占有稀缺的城市人文及景观资源，为深圳公认的。以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质Townhouse产品大量涌现，Townhouse产品迅速成熟，并赢得市场（主要是高端市场）认可。这说明Townhouse作为居所的特性，对配套、交通等条件的依赖性比较强。

　　2003年一个引人注目的变化是，东海岸吹响“向东看”的号角，以山海景观为卖点的东部Townhouse兵团开始崛起。到了2004年，由于香蜜湖片区新增供应量减少，向东看的趋势更加明显，东部沿海拥有的山海景观的楼盘较终确立了市场主导地位。由此可看出，Townhouse产品在注重自身产品的创新和完善之外，对外部景观的关注有不断加强的趋势。这一趋势的转变客观上造成了Townhouse的度假化、化，与主要的中层消费群体日渐疏离。

三、深圳 Townhouse 的特点

　　综合目前的 Townhouse来看，深圳Townhouse呈现以下几个明显不同于普通住宅的特征：

1、 规模普遍偏小，多为公寓大盘的点缀

　　除了硅谷别墅是纯 Townhouse项目外，深圳至今还没有一个大型的纯Townhouse社区。开发商往往将Townhouse作为高端楼盘的补充来运用，不论是面积总量、还是销售总额都只是整个项目中的少部分。它们占据了整个项目中较好的景观、空间等资源，成为万绿丛中一点红， 喜欢邻水修建，有明显独立别墅情结，但 Town的体现则较少。 数量往往在 50套以内，超过100套者已属凤毛麟角。

2、户均面积较小，均价接近中小别墅

　　从 Townhouse的户型面积来看，主要集中在250-350平方米之间，关内的价格基本都在10000元以上。通过与别墅项目的比较来看，在户均方面相对远小于别墅项目的300-500平方米，但是在价格上已经比较接近，例如深圳均价在2万元以上的别墅项目不超过5个，大多数集中在1-2万之间；不过从总价来看，Townhouse的总价基本接近于中小户型别墅的总价，也体现了两种产品的客户定位之间有一定区别，但界限较小。

3、地域分布以关内和沿海地带为主，关外城乡结合部尚待开发

　　深圳的 Townhouse虽然发源于坂田、布吉，但是Townhouse类产品真正市场风骚的还是在关内香蜜湖片区崛起之后。这说明深圳的Townhouse与国外相比已有相当大的变异。究其原因，关外的交通和配套条件太过落后，而其自然景观优势并不明显，因此作为居所的条件稍嫌不足。关内土地供应日渐匮乏，新增Townhouse供应量有限，东部沿海地带的度假型Townhouse针对的客户层面相当狭窄；同时，由于交通、配套、治安等多方面的原因，关外（坂田、龙华、横岗）虽拥有良好自然环境及地价优势，却迟迟未能成为Townhouse规模开发的热点。

4、市场供需相当，销售情况良好

　　头先，特区外的项目主要是以中端客户为主，每套仅在 70-100万元左右，客户层面广泛，所以消化并不困难；其次特区内主要是在一些高端项目中出现，并且由于套数较少，所以凭借整个项目的高素质都能较好消化。由于国民经济宏观调控及别墅用地停批等因素的影响，深圳地产市场近年来开发的Townhouse产品都呈现出供不应求的局面，新开发的Townhouse项目都能迅速消化。

5、市场扩张速度缓慢，总体消化量较小

　　根据我司的不完全统计：从 2001年到2004年深圳市Townhouse总供应量约1110套，其中近三年的供应量稳定在300-400套/年之内，总量相当小。究其原因是因为近年推出的Townhouse产品档次、价位等都偏高，与之匹配的客户群过于狭窄。但是，我们认为这并不能说明市场对Townhouse的需求量不大。实际上，大量的城市公寓的居民都想拥有一套自己的别墅，体验完全不同的生活方式，而仅仅因为价格、交通等原因限制了其购购行为。因此，价位相对较低的经济型别墅市场潜力仍然很大，尚待挖掘。

四、深圳 Townhouse未来发展趋势

　　深圳市 宏观经济运行良好 ， GDP增长率连续多年保持在双位数。2003年深圳市生产总值为2860.51亿元，比上年增长17.3%，创近8年新高；深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%。每百户人家拥有18．5辆小轿车，不仅远超过了全国城市每万户居民114辆（即每百户1．14辆）的平均水平，而且高于国际标准的普及阶段（国际标准的普及阶段为每百户家庭拥有轿车10辆）， 汽车时代已经来临 。

　　经济的增长和汽车时代的来临，无疑将刺激 Townhouse的市场需求逐年扩张。而要想真正唤醒巨大的潜在市场，还需要突破两大困境。 头先，目前深圳 Townhouse消费者集中在金字塔的上层，其数量有限，难以形成巨大的需求市场；，开发商普遍把Townhouse作为大盘的点缀的开发理念也限制了Townhouse的发展。

　　市场在变，消费者也在变。也好，也罢，总之在深圳已明显出现：大款不会住在八卦岭公寓；购 200平方米以上房子的客户，不会选择和骑单车的做邻居……。身份的体现，尊贵的要求，使富人们更加追求社区环境的质量，而处在30层高楼环视下的Townhouse居家生活者总有清醒的。Townhouse的消费者未来必将走出公寓大社区。

　　深圳市民的收入结构是纺锤形的，主流消费者位于金字塔的腰部，因此，要想有大的发展， Townhouse就得放下身份，向主流消费群体靠拢。未来的主流客户不只是高端的企业家，还包括越来越多真正的中产。汽车时代的来临以及城市交通

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