物业篇

　　快报：本市普通商品住宅小区物业管理服务收费包括哪些收费内容？

　　答：住宅小区物业管理属于有偿服务。物业管理服务收费包括物业管理服务费、特约服务费和 服务费。物业管理服务费是指物业企业接受业主会、房地产开发建设单位的委托，依照合同约定对住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、公共秩序等内容进行日常维修、养护、管理、服务所收取的费用。住宅电梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水体等设施、设备的日常运行养护费用由业主会、房地产开发建设单位与物业企业另行协商确定。特约服务费是指物业企业接受个别业主或使用人委托，为其提供物业管理服务合同以外的服务所收取的费用。特约服务费的收费标准由双方协商议定。 服务费是指物业企业接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门委托为业主服务，向委托单位收取的费用。 服务费收费标准由双方协商议定。

　　快报：本市普通商品住宅小区物业管理服务费政府指导价格分为几个等级？

　　答：住宅小区物业管理服务费按照物业管理服务标准和对应的收费标准实行级别管理。物业管理服务标准和收费标准分为一、二、三、四四个等级，各等级指导收费标准为中准价格。物业管理服务费可在中准价格基础上根据服务成本变动等因素上下浮动20%。住宅小区物业管理服务标准和收费标准超出一级的，物业企业与业主委员会、房地产开发建设单位协商确定。低于四级物业管理服务标准和收费标准的，由所在区（县）物价局核定。

　　住宅维修基金篇

　　快报：商品住宅维修基金使用范围包括哪些？

　　答：凡本市范围内按照有关规定统一归集商品住宅维修基金并存入市维修基金专户的项目，其房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程时均可申请使用。其中房屋共用部位大修工程范围有：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的；整栋门共用部位楼地面、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。共用设施设备大修、更新改造工程范围有：物业管理区域内路面破损50%以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；整栋门排水管道老化、损坏，需要更新改造的；整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的工程；整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的；小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

　　房屋产权补登篇

　　快报：本市房屋权属补登工作从 2005年 9月 1日开始陆续展开，哪类房屋可补办产权证？

　　答：在本市国有土地上建造的，在 2002年12月31日前应当依法办理房屋所有权登记，因故未能办理登记的房屋，包括：自然人、法人和其他组织购购的已竣工或者投入使用的房屋；自然人、法人和其他组织建造的已竣工或者投入使用的房屋；由于各种原因未能办理转移登记的已登记房屋。

　　房屋使用安全篇

　　快报：装饰装修与砖混多层住宅楼结构相连的非住宅房屋时，禁止从事哪些行为？

　　答：住宅房屋或者与砖混多层住宅楼结构相连的非住宅房屋，在装饰装修时，禁止拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；禁止拆改上、下水主管或者改变地漏的位置；禁止在混凝土楼板上或者底面剔槽埋管、凿孔；禁止在楼板、阳台、露台超荷载铺设地面材料，在室内增设超荷载分隔墙体；禁止在住宅楼房外檐墙体上拆改、增设门窗。

　　违反禁止性规定进行住宅房屋装饰装修的，主管部门将坚决严肃处理，由市或者区、县房地产管理局责令限期恢复原状，并处以500元以上1000元以下的罚款，其中涉及拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构的，处 5万元以上10万元以下的罚款。

　　公产维修篇

　　快报：公产房发生哪些情况，住户可到所属房管站申请维修？

　　答：房屋的柱、墙体发生倾斜、开裂、屋顶塌陷等险情，烟道堵塞或屋顶漏雨，应速到所属房管站报险，房管站须立即处理。住户因使用不当、私拆乱改、超载或其他过失引起的损坏，应由住户负责赔偿。对于改善使用条件或其他特殊需要，经房管站审核同意对房屋或原有设施进行增添、拆改的损坏，由住户自费维修。

　　二手房篇

　　快报：购购二手房应注意哪些问题？

　　答：头先，必须要弄清房屋的权属情况，即所要购购的房屋是否具有《房屋所有权证》，同时要核查卖房人的主体资格，即出卖人对该房屋是否具有处分权。对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，一定不能购购，因为这些购卖合同不能受法律保护。另外，对共有产权的房屋，出卖时要共有人都同意出售才可以，所以购购共有产权房屋如只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购购。

　　其次购购二手房要现场实地查验。要核对房屋坐落位置、考察房屋实际使用情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际使用情况可以从房屋的新旧程度，房型布局是否合理，上、下水、照明、暖气等设施设备是否正常使用等方面着手。同时，如果房屋有使用人应向其了解一下房屋是否是租来的，租期何时结束，因为根据“购卖不破租赁”的原则，如出让方无法让租用人按时搬出，购房者得有思想准备。

　　特别要注意的是，购卖双方在签约时，要明确付款方式。建议交易双方采取到房管部门代收代付交易资金，即交易双方在各区县房地产交易办理过户手续的同时，可以免费办理房屋交易资金的代收代付手续，这样既简便快捷，又保障了交易资金的安全，并且整个服务过程不收取任何费用。

　　如果通过中介机构交易，购卖双方头先要确认中介机构是否具有中介服务的经营资格，中介机构是否有营业执照、是否到房管部门办理了备案手续。在签订合同时，双方一定要细读合同的所有条款，对合同中未注明的内容要在补充条款中写明确，对购方、卖方和中介机构各自的权利和义务，做到心中有数。

　　市国土房管局接待电话： 23316187

　　二手房交易资金代收代付咨询电话： 28239480

　　通讯员吴梅杜建刚张冬梅

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