●不过，“倒按揭”型“以房养老”的推广之路还很漫长。要实际推行“以房养老”模式，更需要具备诸多先决条件

　　如今，“先购房后还债”的按揭理念逐渐在我国深入人心，中国老人又面临一种新的说法：有些美国老人退休后每月拿着银行的钱享受生活，临终前说，我终于把房子所值的钱全部花出去了。

　　这就是在国内热议的“倒按揭”型“以房养老”的模式。

　　“倒按揭”是什么

　　４月６日中午，春日里的上海阳光灿烂。杨浦区政立路５８０弄的值班室前，几位老人坐着小板凳围在一起聊天。每一个天气晴好的日子，几乎在每个居民小区，我们都能看到这样其乐融融的景象。根据４月３日发布的上海市老年人口信息，截至２００５年末，上海１３６０万户籍总人口中，６０岁及以上老年人口２６６万人，大约每５个人中就有一个老年人。

　　谈兴正浓的４位老人显然对记者所说的“以房养老”感到陌生，表示难以理解。而在附近的国定路６００弄小区，６１岁的韩许名、７６岁的陈乐节都对记者表示，“养老金足够了，生活也挺宽裕”，不会考虑“把房子抵押出去”。

　　“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”，放贷对象是有住房的老年人，老人以自有住房作抵押，银行定期向其放贷，到期（老人去世后）以出售住房的收入还贷。其特点是分期放贷，一次偿还。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　其实，老人出租自有住房来“以房养老”，目前在我国已很常见。他们或者自己住小屋将大屋出租，用租金补贴家用；或者将住房整体出租，自己搬进养老院，用租金来支付养老院费用。

　　“倒按揭”的不同之处在于，协议履行期间，老人每月获得一笔养老费，同时保留住房的完整使用权，而老人去世后住房产权归银行所有。这是比较典型的美国模式。另有一种新加坡模式，老人去世后，住房的“剩余价值”（即住房房价减去老人获得的养老金总额）仍归老人的继承人所有。

　　我们需要“以房养老”吗

　　今年两会期间，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行这种“６０岁前人养房，６０岁后房养人”的“以房养老”模式。在我国老龄化形势严峻的背景下，这一话题立刻引起广泛关注。

　　全国老龄委办公室常务副主任李本公透露，中国已是老龄化较快的国家之一。截至２００４年，我国６０岁以上人口已占总人口的１０．９６％，６５岁以上人口比例也达到了７％，超过国际通行的老龄化社会评判标准，已经进入老龄化社会，且处于继续加速的阶段。这意味着，未来必须由比例逐步变小的劳动适龄人口来抚养越来越多的老年人。

　　与此同时，我国１９９７年才确立社会统筹和个人账户相结合的社会保障制度，老职工没有养老金储蓄。为了确保离退休人员养老金按时足额发放，近５年来，财政基本养老保险的转移支付补贴金额高达２０９３亿元。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，“倒按揭”有积极意义，可减轻政府、社会和家庭的负担，让老人保持生活的“体面”和“尊严”。上海市老龄科研一位专家也表示，“倒按揭”作为一种补充养老方式，应该实施。

　　媒体报道中提到，上海等地已拟进行“以房养老”的试点工作，不少报道更是介绍了南京汤山温泉留园老年公寓率先“吃螃蟹”创立的“以房养老南京模式”。似乎“倒按揭”在我国很快就将形成如火如荼的势头。

　　但是，记者联系了有关报道所涉及到的上海市民政局、上海市公积金管理，相关负责人表示此事只是“刚刚起步，没有多少细节可以透露”。而据南京当地媒体日前调查，被广泛介绍的“南京模式”，从去年５月以来，其实一直是“只见雷声，不见雨点”。

　　记者除了在居民小区进行随机采访外，也走访了上海多家二手房和租房中介。力江房地产商城路店店长季殿银说：“不是很理解（倒按揭），好像没有人来咨询过吧。”作为房产中介况且如此，即使从基本概念看，“倒按揭”型“以房养老”的推广之路还很漫长。

　　产权人态度各不同

　　资料显示，上海九成的城镇老人和八成五的乡村老人希望在家中养老。目前，上海有８．９％的老人独居，３６％的老人与配偶单独居住，却不愿进入社会养老机构，由此可知，老人在决定养老模式时，观念的力量还很强大。

　　观念之一，是传统的家庭和继承观念。“房子作为遗产的较重要一部分，总是要留给子女”。杨浦区政立路５８０弄的多位老人表示“以房养老，把房子养没了，难以理解”。

　　观念之二，是老年人的生活观念。陈晟认为，“以房养老”主要目的是保证老人维持原有的“有尊严”的生活，但记者所采访的大部分老人认为“吃穿住用行样样不缺、偶尔还能出去旅游一趟”，这样就满足了。美国老人那样拿着“倒按揭”的钱“满世界转”，暂时不可能成为中国普通老人选择的常态生活。

　　杨浦区国定路６００弄小区一位６５岁左右的大妈对记者说：“虽然我每月只有八九百块的退休金，吃饭什么的也够了，年纪大了也没什么更多要求。目前自己是有一套房子，但我不会把房子抵押的。”

　　陈晟和上海市老龄科研的一位专家，在采访时却对记者明确表示，无论是从理性还是从情感方面考虑，都愿意接受“以房养老”模式。陈晟笑着对记者说：“我想，我可以在退休前努力购购多套房子，而且多余的住房未必会留给子女。”

　　值得注意的是，愿意接受“以房养老”模式的人，往往不是建议推行该模式以解决我国养老难题的目标人群，他们大多有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓；而退休后收入急剧下降、退休前养老积蓄不足，理论上较适合这一模式的老人，却往往住房不多，更需要将自住房用于别的用途，例如留给收入同样不高的子女，留在手中以防疾病等。

　　需要诸多先决条件

　　作为一种新模式，人们对“以房养老”模式还是充满期待。要知道，当现在的少年开始老年生活时，也就是２０５０年左右，我国的老年人口总量将超过４亿，平均每１０人中将有３个老人。仅从数字推断，“以房养老”很值得推广。

　　但是，实际推行“以房养老”模式需要诸多先决条件。

　　陈晟介绍，尽管“倒按揭”具有诸多优势，但在国外，也仅仅是把它作为金融创新手段和养老补充手段之一，并不可能作为主要的养老模式。

　　陈晟认为，要推广“以房养老”，有许多条件需要满足，比如：如何应对房屋土地使用权的７０年期限、房产如何估价、倒按揭计划如何制订、如何激励和规范银行操作等。

　　此外，每个人的生存条件也是决定这一模式是否实行的关健因素。

　　记者调查了１４位近一两年参加工作的青年人对于“以房养老”的态度，其中６人表示愿意接受，８人表示不会接受。愿意接受的理由包括：生活质量要保证，可能没有子女，老的时候经济独立将比较幸福等。不愿意接受的理由包括：“儿子养老子，房子给儿子”是固有传统，如果儿子不养老子，老子还要靠房子养，那养儿子干吗？

　　让青年人现在就思考养老的问题，似乎有些过早，但他们的所思所想透露出的信息和心态很有启示。

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