2004年底，广州市民郑奇在番禺区购购一套两室一厅的房子，今年由于工作调动，想卖掉番禺区的房子，就近在老东山区购一套房子。就在郑奇四处打听购卖房屋信息的时候，居住在东山区的郑奇的老同事关建军找上门来，提出一个让郑奇有些惊讶的想法——换房。

　　原来，关建军于2002年在东山区购购了一套房子，当时主要是为了让小孩读小学而购的，如今孩子已经自立了，而自己和妻子因为都工作在番禺区的市桥，生活上有诸多不便，关建军也萌生了想到要就想换房的想法，而经常去郑家走动的关建军也对郑奇的房子很满意。

　　由于两人对对方的房子地段、房屋建筑都比较满意。双方一拍既合。他们想，既然双方都想卖房后再购房，那么何不双方交换一下各自房屋所有权，这样熟人之间反而不会隐瞒房屋的一些缺陷和不足，自然放心了许多。

　　目前二手房交易要交纳一笔不少的税费，郑奇正为两家交纳一笔不少的税费发愁时，他从地税局了解到：根据有关规定，房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。这个消息可让他们高兴不已。

　　郑奇的房子目前的市场价是84万元，而关建军的房子市场价为51万元。那么，关建军应该缴纳的契税，其计算如下：应纳税额＝(840000-510000)×1.5%＝4950元。由于两人的房价相差价格比较大，因此，差额下纳税的数目也接近了5000元。

　　由于郑奇和关建军两位当事人进行房屋所有权交换都有自己住房的特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后必定再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的。在改造之后进行房屋交易，反而缩小了房价差额，那么，纳税的基数就更小了。

　　其实郑奇看见关建军房屋地段虽然相当不错，但是房子的装修却过于普通了，因此，如果两人交换房屋后，郑奇还得重新装修一下关建军的房屋。于是经过协商后，关建军将自己的房屋按照郑奇的要求进行了豪华装修，以满足郑奇的特定目的。这样既满足了郑奇 屋的要求，又减少了两房屋价格的差额。

　　通过这次改造，关建军总共花掉近21万元的装修费，这样他的房屋市场价格可以升为72万元，如果采用关建军的装修、装潢其房屋价值72万元后进行交换，那么，应纳税额＝(840000-720000)×1.5%＝1800元，相对先前的契税额4950元，节约税收=4950-1800 ＝3150元。

　　根据有关规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。当然，交换房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种策划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。

　　此外，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，如果加之以适当的改造，这种策划便多了。

　　链接：

　　房屋交换办理登记程序

　　一、按规定提交下列证件和材料：

　　1、交换双方的《房屋所有权证》原件。

　　2、交换双方的《土地使用权证》原件及复印件一份，如属非出让土地使用性质的，请先到土地管理部门办理相关手续。

　　3、交换房地产当事人签订书面合同及公证文书。

　　4、当事人属个人还需提交，双方身份证原件及复印件一份或户籍证明原件。如委托他人办理，必须提交公证委托文书原件及代理人身份证原件及复印件一份。

　　5、当事人为企事业单位还需要提交主管部门同意的书面材料，及营业执照复印件一份(原件带来)。

　　6、属有限责任公司或股份有限公司还需提交公司章程复印件和董事会决议原件各一份。

　　7、属房改购房还需经批准提交《房改房上市申请表》。

　　8、属国有房产需符合国有资产管理的有关规定。

　　二、按要求双方当事人填写下列表式：

　　1、《房地产交易、房屋所有权登记申请表》。

　　2、《购卖房产协议书》并申报成交价格。

　　3、《购方家庭人员登记表》。

　　4、《房屋购卖、交易契约纳税申报表》。

　　5、房屋所有权人声明(出让方填写)。

　　三、经交易登记部门验证，双方当事人签字，盖章后出具收件单据。

　　四、按规定缴纳相关税费后出具领证凭证。

　　五、受让方凭领证凭据、身份证领取房屋所有权证，并支付印花税。

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