全额购购

　　投资收支平衡公式：全额总房款＋购房时的费用支出（含契税、印花税、营业税、个税等）＋可变费用支出（如年物业费、年供暖费）×n年＋装修费－年收入（如年租金）×n年＝全额总房款×（1＋a%）

　　n--投资年限，a%--投资年限内房价上涨幅度

　　这个公式有两个假设：1.出售房屋时所交费用均由购方负担；2、假设未来租金收入不变。

　　举例：宋先生在2003年购购了建筑面积为70平方米的住房，房屋总价为20万元，该套房屋的费用支出是17000元，每年的可变费用支出2170。购房时的装修费是50000元，每年租金所得10000元，那么，根据投资收支平衡公式(如表所示）

　　结论：对于全款购房投资来说，要想达到收支平衡压力并不太大。随着投资年限的增长，此种压力呈现直线减弱状态。其中，2年房价涨幅总共达到25.6%，就可达到收支平衡；而8年房价总涨幅仅需达到2.18%就可达到收支平衡。倘若目前城市房价增幅为5％，那么宋先生的这套住房在8年期时抛售较为合适。

　　投资提醒

　　1.全款购房投资需要冻解的资金较多，对消费者承受能力要求较高。

　　2.需要将风险考虑在内。国家调控政策不断出台，旨在进一步稳定房价，因此，未来房价将会处于稳步上升的情形，但增幅不会太高，这也就决定投资者的收益将会受到一定影响。

　　3.如今国家新出台的一些房改政策对房产市场起到了一定调控作用，因此，以往三四年才能收回成本的住房，如今需要“加时”到六七年，因此，为了规避风险建议进行长线投资。

　　注册理财规划师：侯世易

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