本地人住房刚性需求不足、二手房及租赁市场不活跃

　　三亚商品住房季节性空置，已成为一个无法回避的现实。日前，一项来自三亚市房地产交易市场部的较新调查显示，三亚商品住房空置率高达八成，而导致高空置率的深层原因则是本地居民住房刚性需求不足、二手房及租赁市场不活跃。有业内人士指出，降低空置率还需政府、房企、业主合力解困。

　　一座千人小区——淡季入住人数不足20%旺季只能达到80%

　　三亚旅游业有淡旺季，房地产业也有淡旺季。每年4至9月，三亚楼市便迎来淡季，这一时段也是不少小区商品住房空置率的高峰期。

　　位于三亚凤凰路旁的山水国际是一座千人小区，同样面临着高空置率带来的诸多困扰。来自湖南的小汪是一名副食店老板，2009年在小区附近租了一间铺面，生意则多来自小区业主的光顾。“每到这个时候生意较难做。”小汪皱起了眉头。由于小区许多业主在今年4月后相继离开三亚，小店顿时冷清了许多。

　　6月30日上午，记者在该小区内看到，往来人流车辆并不多，诺大的小区显得十分安静。“进入淡季入住率不到20%。”小区物业公司有关负责人李财辉告诉记者，山水国际小区一期、二期共售出1600多套商品住房，业主多来自岛外，在此购房只为休闲度假，而并非居家常住。

　　采访中，李财辉向记者透露，就算是旺季（每年10月至次年3月），小区入住率较多也只能达到80%。对于小区空置的商品住房，李财辉也感到有些棘手。“空置房产权归业主所有，如何利用的确是个难题。”在该小区物业服务，记者了解到，并不是所有业主在离开三亚期间，将房屋托管给物业出租。更多业主选择提前缴纳物业费，将房屋空置数月。

　　较新调查显示——三亚八成商品住房空置高端商品住房空置率更高

　　山水国际小区商品住房空置并非个例，同样的情况出现在三亚市其他住宅小区。那么，三亚商品住房空置率究竟如何？日前，三亚市房地产交易市场部的一项较新调查结果显示全市八成商品住房空置。

　　该市场部工作人员介绍，空置是指建筑物的整体或者部分未得到使用，正处于等待出售或者出租的状态。在国际上，住宅空置率是反映房地产供求平衡的重要指标，也是反映房地产市场运行健康程度的重要指标，体现住宅资源是否被有效利用。

　　在我国依据房地产类型不同，住房空置率可以分为存量市场住房空置率和增量市场的住房空置率。鉴于三亚空置房实际情况，调查主要针对已经销售完毕的楼盘，调查范围所指的空置率应为存量市场空置率。

　　据了解，此次空置房调查分别选取今年春节和6月底两个时段进行。调查人员，将全市楼盘分为市区、大东海、河东、河西以及海坡5个片区，并随机从上述片区抽取近300个项目中抽样调查23个项目商品住房入住情况。

　　两次调查结果显示：2011年春节期间空置房屋4619套，住房空置率为62.99%。2011年6月底空置房屋为6215套，住房空置率为84.75%。值得注意的是，越是高端商品住房空置率越高。如三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达95%，即便在春节期间，三亚湾片区商品住房空置率也高达87%。

　　高空置率成因——本地居民住房刚需不足空置商品住房无法盘活

　　一般而言，一个地区商品住房空置率在10%以上，即说明该区域商品住房空置严重。那么，三亚商品住房八成空置背后的深层次原因究竟是什么？

　　在山水国际、半山半岛、汇丰国际、凤凰水城等空置率较高的住宅小区，记者注意到，小区业主多来自岛外，购房需求多以越冬养老，休闲度假等非刚性需求为主。不难看出，本地居民住房刚性需求不足，是高空置率的主要成因。

　　事实上，三亚本地居民自有宅基地建私房量较大，如商品街、港门村、儋州村、月川村、榕根村、下洋田、南边海等城中村初步计算也有近万栋住宅；企事业单位房改房和集资房约2万套；另有保障性住房1万余套，本地居民住房需求并不需要通过购购商品住房来解决。

　　另一重要原因，则是二手房及租赁市场不活跃，大量空置商品住房无法盘活。记者从三亚市房地产交易了解到，近年来，三亚二手房交易量多年来呈低迷态势，其交易量不足新房交易量的15%。有意出置二手房的业主，因交易手续的繁琐和交易环节税负繁重，许多商品住房未能进入二手房市场。

　　一个值得玩味的现象是，6月20日三亚实行存量房网上交易以来，全市挂牌出售量仅有200余套。而据初步统计，三亚市从2001-2008年新建商品房5万余套，即使按空置率60%计算，也有近3万套房屋处于空置状态。

　　如何降低空置——政府、房企、业主合力解困加快商品住宅流转

　　三亚商品住房空置率过高，已成为一个无法回避的现实。7月1日，三亚市房地产协会秘书长刘树国在接受南岛晚报记者采访时表示，商品住房空置率过高，不是房地产活跃的表现，盘活空置房需要政府、房企、业主合力解困。

　　刘树国说，商品住宅的产权归业主所有，要盘活闲置资产，头先需要征得业主同意。其次，政府和企业应打造平台，加快空置商品住房流转。

　　在刘树国看来，政府、房企、业主合力，不仅可降低三亚商品住房空置率，还可形成多方共赢的局面——空置房流转环节可产生持续性税收，房企作为中介服务机构可从中获取相应回报，业主更是空置房流转的受益主体。

　　如何降低商品住房空置率？具体说来，在土地供应层面上，政府应制定科学、合理的土地年度使用计划，强化建设用地计划在土地管理中的调控作用，建立以供给引导需求的建设用地供应机制。

　　在投资结构上，三亚应鼓励开发经营性房地产，减少商品住房类的投资建设，企业应积极转向其他类型的房地产（如旅游地产）的开发投资。

　　在经营管理上，盘活空置商品住房，可将已售但处于空置状态的房屋进行委托经营。房地产开发企业可在征得业主同意的前提下，将空置房源统一管理，集中经营。目前，三亚已有部分房地产开发企业设立委托经营公司，尝试经营空置商品住房。

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