2005年9月，何先生为了上班方便，通过中介看中了本市花园路的一处房屋。该处房屋的产权人刘先生倒也爽气，与何先生面谈一次后，双方直接通过中介签订了《上海市房地产购卖合同》，约定该处房屋总价款为49万元，何先生于签订《房地产购卖合同》当日向刘先生支付20万元购房款；待房屋产权过户至何先生名下的七日内，何先生再行支付20万元房款；剩余的9万元，双方约定，待刘先生将房屋腾空，户口迁出后，何先生再以现金方式一次性付清。购房的过程进行得相当顺利，不久何先生就入住了这套心仪的房屋。但令何先生没有想到的是，入住房屋没两个月，他却突然收到了法院的传票，原来是刘先生的父亲将儿子和何先生两人双双告上法院，要求确认刘先生和何先生之间签订的《房地产购卖合同》无效。何先生对此大呼冤枉，明明合法的购卖行为，怎么一阵子又被起诉无效了？刘老先生诉称这套房屋本来是单位分配给他的使用权公房，由其承租。2004年，儿子在《职工家庭购购公房协议书》上伪造了自己和老伴的签名，将房屋产权购下并取得了产权证。刘老先生发觉后，向儿子提出异议，儿子拿出了《房地产购卖合同》，告诉老人自己已将房子出售给何先生，所得款项已另外购购了曲阳路的一处房屋。老人想想房子已经卖了，儿子也另外购了房子，也就算了。但事后老人了解到曲阳路的这套房子是儿子花钱租下来的，老人又气又怒，以儿子与何先生恶意串通损害其利益为由将两人双双告上法庭，要求确认双方签订的《房地产购卖合同》无效。　　

　　判决　　

　　法院对于刘老先生的诉讼请求未予支持。　　

　　律师分析　　

　　本案中刘老先生的遭遇令人同情。但其起诉何先生，并要求确认儿子与何先生签订的《房地产购卖合同》无效是无道理的。刘老先生虽然主张房屋是自己单位分配所得，自己是合法的同住人。但我们头先要明确的是，房屋权利人个人购购所得的房屋，配偶或者其他亲属与之形成同住事实的，房屋所有权人有义务保障同住人居住的权益，但同住人并不能因此限制房屋所有权人对房屋的处分行为。事实上，刘老先生在得知使用权的房屋被儿子以自己名义购下后，就应该勇敢地拿起法律的武器维护自己的权利。本案中，被告何先生签订合同时基于房地产登记的效力相信刘先生有处分权，在支付相应的对价后，应被认定为善意第三人，法律保护善意第三人的这种合法购卖行为。（作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任律师 孙洪林 ）

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