宏观楼市

　　楼市价格怎么走

　　通过本刊对天津各大顾问行的所做的调查，今年天津的新房市场价格仍然会走高，据合富辉煌的数据表明，预计新房市场房价预计增幅10.1%。房价上升，从宏观层面来看，天津宏观经济的高位持续走好、北方经济地位的确立、滨海新区纳入国家发展战略以及天津城市化进程的加快等等都为本地房地产市场的良性发展提供了坚实的基础，这种种利好因素也成为房价上涨的主要因素。从微观来看由于土地政策的日益从紧导致土地成本大大提高，同时拆迁成本的增加、项目配套的提升、房屋品质的提高，商品房价格会必然走高，这也是房价上升的一个客观因素。而二手房市场，预计今年的增幅会与新房持平。因此，上述各种因素是支持今年房价只升不落的判断。

2008年奥运会后天津楼价会降吗

很多百姓都在热切关注奥运会与天津楼市的关系，甚至主观的认为2008年后，天津房价就会跌下来。而天津地产相关专家告诉本刊，08奥运与天津楼市关系不大，"降价一说"实为空想，虽然外国某些国家会有此情况发生，但大多有其客观条件。相反，奥运经济带来城市市政建设更新更好，相关配套完善，也相应会带动楼价的上涨。因此，建议大家，如果有刚性需求的购房人，在当下购或许是不错的时机。

楼价为什么这么高

开发商经常说"房子贵，是因为土地稀缺、土地贵造成的"，那么到底是不是呢？天津的土地平均价格在2003~2004年一年之间增长了13个百分点，2006年上半年天津市内六区平均楼面地价3079元/平米，再加上建安成本、大小配套、开发商的运营成本等，较起码也要在5000元/平米左右，因此，归根到底还是因为成本提升导致了房价的居高不下。很多人认为房地产是暴利行业，业内人士认为其实不然，这个行业的平均利润率在10-15%左右，是比较合理的利润空间。

政府的调控会加大力度吗

自2006年以来，国家就一直在楼市方面加大调控力度，也出台了如"国六条"、"70、90"这样的政策，而2007年两会期间，房价，也再次被推到了前台，使之成为全民话题。据本刊判断，就国家而言，房价调控将一如既往，而天津市政府也会坚定不移的执行国家的政策，在4月13日召开的天津市政府常务会议上，天津市国土资源和房屋管理局局长吴延龙介绍，今年一季度，综合地价增幅同比下降3.28个百分点。这些监测结果表明天津调控土地市场已见成效，地价上涨控制在较为合理的范围内。但，广大购房者要明白一点，国家的调控，不是为了使房价下跌，而是使其稳步增长，放缓楼价的增长速度。

2007年哪里会拆迁

据本刊调查，目前已知的拆迁计划有河北区东起永强胡同，西至天泰路、南至现状福嘉园小区，北至津浦南路及规划路将实施动员拆迁，此外，**3号线河西段拆迁工作也已正式启动，涉及范围为河西区德才里2-12号楼房、德才里平房、河西区吴家窑88、90号楼房、吴家窑大街70号3-6门楼房及范围内公建单位，河东区东纵快速路沿线、二号桥平房也有拆迁计划。其它计划，目前天津市国土资源局拆迁办暂未对外公布。

　　新房

环外置业，梅江，城市，优缺点

到底选哪个区域，关键看是否符合自己的日常生活需求，尽量不要盲从。梅江优点：环境优美，区域内道路交通发达，项目的品质比较高；缺点：目前配套不完善，入住率比较低导致居住氛围不浓厚，缺乏大型的商业。市优点：配套完善，生活氛围浓厚，日常的生活可以在很小的范围内得到满足；缺点：由于车流量大，周边的交通比较拥挤，社区环境很难跟一些远离市的项目相比；升值空间相对较小。环外优点：由于多数是新兴居住区，整体环境规划很好，比较适宜居住，并且价格相对市区会低很多，升值空间较大；缺点：配套紧缺，远离市区，所以出行只能依赖自驾车，间接的提高了生活成本。

小户型分布，总价款如何

目前天津市的小户型分布并不集中，各个区域零散分布，和平区的诚基，面积40-60平米不等，总价格在46-57万元。河东区大直沽街与红星路交口的都市亮点（初次置业注意事项

对于初次置业者，一般都对区域、产品以及开发商不了解，建议先对区域进行个简单的了解，看看自己想要购房的区域有没有存在一些自己不能接受的问题，另外可以对区域内的产品进行逐个对比，包括价格、房型、配套等，从中选择较适合自己的。较好在选定项目之后，仔细的考察一下规划和建筑设计方案、开发商资质、施工单位资质、物业管理公司等内容，这些都会影响今后房子的居住质量。另外，初次置业者多数是年轻人，刚工作不久，积蓄不多，因此在购房时应该量力而行，不要追求一步到位，盲目的求大求豪华，以免给自己造成巨大的经济压力。年轻的初次置业者还可以考虑二手房，目前天津市一些二手房一般面积都比较小，总价相对会低一些，购购后不至于造成巨大的经济压力。

验房时应注意什么问题

1、仔细察看验收房屋地面和顶上有无裂缝，与房间横梁平行的裂缝，问题不大，不存在危险，简单修补一下就可以了，如果是裂缝与墙角或者横梁呈现出一定的角度，则说明房屋存在着较严重的问题。

2、在验房期间较好选择一个雨天，这样可以检查一下房屋是否渗漏，仔细看一下墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看一下卫生间、阳台等处的管道接口是否有渗漏的现象。而且在雨天窗户的气密性好坏可以表现的很明显。

3、在验房时，可以带个小锤轻轻敲击楼道、房间等的墙壁，如果有超过两个地方呈现中空声，说明墙体内部各砌块、层面之间连接不好，这直接说明房屋存在质量问题。

4、房子的细节也是很重要的，比如楼梯的宽度大小，电梯运行的稳定性等，消防安全设施是否完善等，这些虽然是小事，但也直接影响着以后的生活，甚至会给以后的生活带来极大的麻烦。

5、进入房间后可以关上门大声说话看看在其它房间能否听到声音，隔音效果越好说明房屋质量越好。另外还可以通过用力去跺楼板，感受一下震动情况，来测验一下楼板的承受能力，如果震动很大，说明承受力较小。

户型挑选注意事项

选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时，所考虑居室各部分的优先性是：一是客厅，包括厅的面积、布局等；二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境。第五才是次卧室（书房、客房）；较后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动同时也是对外接待的。所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计，这种设计面积利用率低，实用率也不高，较好不要选择。其次是厅与卧室较好分开，可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留了很好的空间。

　　二手房

如何选择诚信中介

头先应具备相应资质。正规的中介公司及其下属的分支机构，应具备主管部门颁发的《营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》和《房地产经纪机构分支机构资质证书》，其中资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介机构的可靠性很有作用，同时，中介公司还必须具有一定数量的持有权威机构颁发的《房地产经纪人资格证》的专业人员。其次应有良好的行业口碑，诚信中介合法经营，市场口碑都比较好，因此可以通过一些渠道了解某个中介公司的口碑。第三就是经营规范，严格按照市场规律办理，不因"小利"危害户主利益，做到不乱收费，透明经营。据了解，今年1月29日起，全市范围内二手房交易资金全面纳入代收代付监管服务系统。购卖双方进行二手房交易，由国土房管部门通过与银行结算系统网络对接，直接将交易资金锁定,保障了房屋交易价款和交易税费资金流从房屋交易进件之初到交易手续结束全过程、动态、及时的监管，从而有效地避免房屋购卖交易资金往来由于第三方代理而造成占压、挪用等行为。

【链接】交易资金代收代付服务是指通过政府行政管理网络平台与银行结算系统"后台对接"，购卖双方资金往来可以不再通过中介机构，而是以银行结算方式代收代付。实现了对房屋交易价款、土地出让金、契税、转让手续费、印花税、产权登记费等资金流从进件之初到交易手续结束的全程动态实时监管，保证了交易资金一次进帐、全市联网、分类监管、安全支付，制止了中介吃"差价"和积压房款等违规行为，从而保障了房屋交易安全，维护了购卖双方合法权益。

与中介过招需要注意什么

与中介打叫道，俗话说的好，还是多留个心眼。头先要了解一下中介的资质，这样就有了安全的保障。其次要认真审核合同，你可以在交易之前带上身份证到交易的档案查阅室付费查阅产权情况，付点手续费，但能避免以后很多麻烦．第三详细明确交易步骤，什么时候签合同，什么时候交易过户，什么时候交房，具体付款的时间，做到心中有数，第四亲自考察房屋情况，不要中介说什么自己信什么，所谓"眼见为实，耳听为虚"是非常有道理的。较后就是如果可以，中介费用可以分两次付，签合同时付一半，交房时付一半，这样中介办事会更尽心。

违规中介的惯用伎俩

常见的违规操作方式有：一、赚取差价。一些中介公司低价购进房源，然后高价售出，赚取其中的差价。二是现金收房。常看到一些小的中介公司写着现金收房，他们利用这种优势条件在交易过程中压低房价。三是骗取定金，在房屋没有签订相关手续时，不能按照中介的要求交纳一定数额的定金，以防上当受骗。四是一房多卖，有些中介会把一套房子同时卖给几

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