如今，高速公路上市公司涉足房地产领域并不稀奇，而正是依赖房地产行业的暴利，海南高速的业绩大幅增长。另一方面，对于海南高速来说，在高速公路补偿款、酒店业务等都不断萎缩的状况下，是否能够持续拿地成为其房地产业务是否能够成为未来业绩支撑的关键。 

　　问题是，在房地产业不断调整的大背景下，海南高速要想顺利拿地或许已经仅仅是一道“愿景”。

　　地产业务独木力支业绩

　　目前，海南高速营收主要来源于高速公路补偿款、房地产销售收入和酒店旅游业务。 

　　随着高速路补偿款经营平平，海南高速把目光放到了房地产，在海南地价高速发展的这几年里，海南高速也可谓赚得了盆满钵满，将房地产作为业绩补充的“救命草”。 

　　资料显示，公司房地产业的毛利率近几年显著提高，甚至出现“爆发式”成长，去年毛利率中期较高达90%。 

　　中国银河证券研究所分析师张秋生指出，海南高速房地产业务估值相当于其他价值的5倍以上。对于分部估值计算显示：其中公路业务价值2.4亿元，酒店价值3.4亿元，房地产业务价值25.03亿元。 

　　特别是随着海南举出“国家打造国际旅游岛”的招牌，海南房地产价格应声上涨。而据了解，海南高速在三亚、琼海和海口都有不同规模的开发项目，目前项目的总开发建筑面积超过20万平米，其中三亚约为6万平米，琼海约为14万平米。 

　　目前，海南高速在手销售的项目主要是有位于琼海的瑞海水城一期、三亚的瑞海水苑，预计瑞海水城和瑞海水苑均价分别可达8000 元/平米，15000 元/平米，而楼面地价仅1800 元/平米。 

　　另据相关房价网站显示，2011年5月份，瑞海水城目前均价已经打9600元/平米，目前尾盘在售，剩余房源200套，然而价格还在不断调整之中。 

　　分析人士指出：“在海南本次房价快速上涨中，的获益者实际上正是如海南高速这些先期以极低的成本拿到土地的开发商。” 

　　然而，在房地产业务大赚的背后，是海南高速其他业务出现不同程度的萎靡。 

　　在酒店旅游业方面，海南高速酒店业务主要来自海口、三亚、琼海和万宁的金银岛酒店。目前，大多为亏损状态。 

　　而作为传统主营业务收入的高速路补偿款对于海南高速而言，意义似乎也并不大。 

　　海南政府实施的是“高速路不收费”的政策。相关分析人士告诉记者：“海南高速主要通过燃油税形式来提现收费，其与政府签订协议，政府每年给等额的还本付息，有20年的投资回收期和回报期，同时每年给一定的补偿额，这种方式相对较为稳定，可以理解成变相的债券投资。” 

　　而随着公司公路投资补偿收益在20年内不断还本付息，该项业务正在日渐萎缩，平安证券分析师指出：“海南高速1995年开始建路，每年补偿收益大致减少360万元左右，公路业务逐渐萎缩。”

　　  低价囤地优势渐去 

　　据了解，目前海南高速在手项目超过100 万平米，尚足够未来3~5 年开发，所有的土地均在2010年前获得，地面均价不超过500 元/平米，成本极低。 

　　上述分析人士指出：“目前很多高速上市公司采取“公路+地产”，同时多种业务发展的趋势。现金流非常充裕，修路的时候都是进行一次性借贷，每年收的是现金，贷出的可以慢慢还，利用现金可以进行其他投入，房地产业务较好的状况下，很多公路企业都纷纷投入。同时，公路企业在拿地上有天然优势，与政府关系较好，拿地的同时将项目建在高速公路的出口或者旁边。” 

　　然而，近年来房地产调控步伐一直不曾止步，海南关于商品房等限价措施不断出台，对于海南高速而言，超低价囤地局势已不如前几年那么有利，日后仍旧可以顺利拿地却是未知。 

　　“是否以后能顺利拿到地，主要基于海南市场而定，还有很多囤地没有规划，足够未来几年销售，目前二十多万土地销售，还有六十多万待规划。未来未必聚焦商品房，也可以辅助做些政府建保障房等项目。”海南高速内部人士告诉记者。 

　　海南高速董秘陈求仲接受《证券日报》记者采访时表示：“目前房地产这块还有一些土地储备，目前在于如何开发利用好。 

　　他告诉记者：“至少一定时期内房地产仍将成为贡献利润主要业务，至于是否继续拿地还没有考虑，以后还得看情况去拿。” 

　　相关市场人士指出：“房地产几乎是海南高速全部盈利来源，但是由于受到政府调控、政策限制等存在不稳定性，如果出现一些情况则对海南高速的业绩影响较大。” 

　　去年9月开始，海南高速就筹谋出资8750万元参与设立海口海控小额贷款有限公司，占该公司35%股份。对此，。业内人士指出，此番运作也是对于未来利润支撑的点的未雨绸缪。 

　　交通科技设计院相关人士表示：“小额信贷公司毛利也很好，在如今的政策环境下，很多高速公路都开始多元化，未来高速企业发展是多元化趋势。” 

　　据了解，同样高速企业的东莞控股和五洲交通也不同程度采取多种业务并存经营模式， 

　　东莞控股主要持有东莞证券和信托股权，五洲交通也开始进入房地产项目，这两年开始贡献业绩，未来是非公路业务的一块也兴建物流市场。 

　　上述交通科技设计院相关人士告诉记者：“高速企业选择多元化趋势原因是经营期有限，目前房地产宁沪山东等房地产较为发达，高度公路企业现金较为充裕，引发高速企业多元化投入，江苏山东高速路较为成熟，多元化经营更加显著。” 

　　将成高速公路投融资平台？

　　值得一提的是，海南高速董事长国明此前还向媒体透露，未来10年海南省省计划用于高速公路建设的资金有数百亿元之巨，其中大部分资金需通过股权融资等方式予以解决，亟需一个平台用于高速公路建设的投融资。 

　　“海南的高速企业相对没有较为明确的经营期和收费标准，燃油附加税相对不好评价，注入形式相对困难。”对此，上述交通科技设计院人士认为。 

　　“公路的注入有一定限制，必须现金方式收购而不能用股权，后来大多企业启用擦边球，如粤高速等，头先成立壳公司，利用公司收购，间接收购高度公路资产。通过规避法律形式来完成注入。”北京交通大学的一位教授也告诉记者。 

　　“对于日后的资源注入，更多是政府层面的考虑，公司会相应根据政府要求进行一定的调整。”陈求仲如是说。

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