某媒体：关于上海楼盘合同撤销率高的消息较近引起很多人的关注，而且之前有媒体报道上海楼市成交量和价格同时大幅上涨，迹象和去年的价格爆发性上涨极为相似。一直都有传闻说有开发商会签些假合同制造楼盘销售火爆的景象，来控制楼盘销售进度和价格，从而控制市场行情。根据上海“网上房地产”统计数据所得到的合同撤销率高过四成的楼盘并不在少数，更有高达100%的，比如松江区的沿海丽水馨城项目曾经创下签约287次，合同撤销（含预定）287次的记录。但是媒体曝光之后，开发商和相关管理部门很快就一致对外宣称，该统计中合同撤销包括定金合同撤销和预售合同（或销售合同）撤销两部分，偏高的是定金合同撤销而不是预售合同（或销售合同）撤销，后者比例正常。巧合的是，同一个销售进度表里面，合同撤销次数对应的签约次数却不包括定金合同，相关方面对此解释是统计口径不对称.

　　问题一：“网上房地产”是上海房地产交易主办的，其在设计数据统计口径时却出现这么简单的“统计口径不对称”的错误，您认为符合常理吗？

　　答：以“统计口径不对称”来回答是牵强的、是不符合常理的，只是管理层的一面之词，真实情况消费者根本无法知道；同时表明管理层偏袒开发商的倾向十分明显，也是对制度设计不合理和管理不严责任的推脱。因为不管是定金合同撤消还是预售（销售）合同撤消，其实质、用意和结果就是哄抬房价！网上显示100%的撤消率是不可辩驳的事实，这种现象比较普遍而且伴随着“网上房地产”同时产生，它不单是上海存在的问题，是个全国性的问题。

　　问题二：合同撤销率本身有何现实意义？“网上房地产”在销售进度表里面在呈现签约次数的同时，也出现了相应的合同撤销次数，其用意何在？

　　答：这是一个技术的设定和设计，本身没什么特别意义和用意。撤消率过高反而显示出制度设计的不合理和漏洞，反而显示出开发商的不诚信和欺诈行为。

　　问题三：您认为合同撤销率，即使是区分为定金合同撤销和预售合同（或销售合同）撤销，各自正常的合理比例区间大概应该是怎样的？过高的合同撤销率说明了什么？为什么会出现如此之高的合同撤销率？这样的高合同撤销率大概是怎么创造出来的？其对市场会有怎样的影响？

　　答：定金合同撤消和预售（销售）合同撤消从营销策略和结果上来看没有本质区别，是玩弄文字游戏而已！是推卸责任而已！前面也已谈到，其本质就是制造“虚假”繁荣和恐慌情绪，房子还未销售就制造高预定（销售）的假象，哄抬房价，诱导、欺骗消费者高价购入。之所以有怎么高的撤消率说明开发商的诚信度有很大问题！说明管理层的监督存在很大问题！说明制度设计存在很大问题！一般正常的撤消率我认为两者相加在5%左右。至于说到影响应该说是很恶劣的，它不仅是消费者蒙受了巨大的经济损失，而且影响到“网上房地产”和整个房地产行业的信誉，更为严重的可能是虚假的信息干扰宏观调控的政策，对整个经济的可持续发展埋下隐患！

　　问题四：据报道，2006年7月份广州也曾出现合同撤销率过高的问题，而2005年包括央视CCTV在内的和地方媒体就报道过以浦东“万邦都市花园”等为典型楼盘的房屋合同高撤单事件及“退房”风波，当时的房地产市场是怎样的情形？和当前的市场状况有无可比性？其对当前情势有无启发借鉴作用？

　　答：高撤消率背后基本上都有一个特征：就是在一轮房价快速飚升、放量上涨后，出现量价价背离、高位缩量的态势，房价在此时有一个理性盘整的要求，于是开发商使出包括高销售率（随后是高撤消率）在内的一系列手段，地方政府、地方媒体和御用文人更是积极配合，什么“稳中有升论”、“涨幅趋缓论”、“成本论”、“地荒论”、“城市化论”、“接轨论”等零零种种，其潜台词就是房价“只涨不跌”！这几年宏观（房地产）调控成“空调”、房价越调越高的原因盖出于此！

　　问题五：中国的房地产市场总体来说具有怎样的特点？各城市地区之间的市场关联性会有多大？您怎样看待当前上海，乃至全国的房地产市场？原因何在？

　　答：08年中国房地产市场总体来说是窄幅厢型整理、稳中微降的格局，但上海和北京可能是个例外，由于其政治和经济的地位，由于全世界“热钱”的涌入和当今对住房投机限制的不力（之今仍未对住房“投机”加以界定和准确制导），因此可能是“稳中微升”的格局。当然笔者同时认为，北京和上海的房价也是一个“上升筑顶”的风险累积的过程！是一个疯狂和风险的共生的过程！上海和北京等地房价收入比严重高于世界平均值，房价“大起不落”违背规律！违背民意！必然会受到规律的惩罚！必须引起足够的重视！各地区之间的市场关联性不会很大，因为，房地产的区域性特点比较明显，当然，一个地区的房价是否合理关键是看各级政府的保障住房和中小套型（“90”、“70”）住宅是否落实到实处，我认为只有下岗工人（包括农民）的住房问题解决了，中国的房价也就合理了。当前，广州、深圳等地的房价理性回归是个好现象，同时也说明他们多层次的住宅体系（包括廉租屋、经济适用房、限价房、“90”“70”工程等）推进的比较好，老百姓也会比较满意，广大占权重的中低收入者是盼望房价理性回归的。

　　问题六：开发商的促销手段通过披上“网上”销售的“合法”、“公正”外衣，而更具欺骗性和隐蔽性。这期间，开发商一般会怎样使促销手段合法化的呢？而政府在制度设计和监管方面仍然有待改进。鉴于此种情景，消费者面临的考验是相当严重的，您怎么看待当前的消费者群体？政府应该做哪些比较紧迫而具体的改进？

　　答：政府不认真监督和惩戒，政府对制度不加以改进，开发商的促销（网上撤消）自然就“合法”了！“一个好的制度是让坏人干不了坏事”！地方政府、地方媒体（御用文人）、银行和开发商所构成的“房地产”势力是非常强大和“坚固”的！“房价不会跌”、“房价不能跌”、“房价不让跌”成为地方政府的要务已是路人皆知的“秘密”，与开发商哄抬房价不谋而合。消费者的弱势地位是无法改变的！

　　建议：尽快修改和完善制度设计

　　1、建议取消房屋预定（定金合同）和已售两个环节只保留登记环节（登记才是现在的房屋预定和销售合同由于无纸操作，开发商和代理商完全可以杜撰交易对象，合同销售到登记也没有严格的时间限定，因此，开发商有足够的时间和空间来造假、“诱导”消费者高价购入，加上地方政府、舆论的“房价不会跌”、“稳中有升”、“涨幅趋缓”（实质上是宣传只涨不跌）的误导，导致中低收入者的“恐慌性”购盘和投机客的“疯狂性”购盘纷纷涌入。由于“网上房地产”拥有所谓的“合法性”和“三公性”，因此，更具有欺骗性，制度的“纠偏”、“纠错”和重建显得刻不容缓！房地产管理部门应当承担起相应的责任！由于“网上房地产”设计和操作的不规范，由于管理和监督的不力和缺位，有时客观上起到了“助纣为虐”的作用，这是同“网上房地产”的初衷是完全相悖的！

　　2、建议增加新开工、在建商品房（住宅）的公示内容，增加存量土地（已批未开工）的公示内容，通过法律手段使囤地两年以内的土地强迫进入市场并接受消费者的监督，增加商品房供需的市场透明度，给消费者一个客观、准确的心理预期，这是政府应有的职责！

　　3、条件成熟，取消期房向现房销售过渡

　　4、网上预售必须具有强制性现在许多企业在房地产景气时期，普遍利用“网上房地产”这个不甚规范的平台“囤房”、“捂盘”，一个普遍的现象就是不申请预售、待价而沽，即便预售也是“挤牙膏式”的一栋一栋预售，制造所谓的“房荒”，加重了消费者的恐慌情绪，同时“御用专家”和“御用媒体”纷纷给予配合。因此，政府必须加大监督力度，规范“网上房地产”的制度，主体结构达到2/3必须强制全部预售“上网”，给消费者一个客观、透明的心理预期。甚至有些地方政府和开发商利用“网上房地产”共同进行“囤房”（不销售）、“囤地”（不开工），达到所谓房价“稳中有升”的结果！主要表现为开发商“捂盘”不申请预售（销售）和政府在供大于求时控制房屋上市节奏（暂缓、延迟开发商上市时间），造成“网上”房屋“人为”的“短缺”，制造“人为”恐慌、“人为”疯狂。

　　5、加强政府监督、处罚力度，并公开曝光，严重的给予司法处理。开发商的违法成本很低！相关管理层的不作为成本也很低！地方和的博弈仍将继续！房价和民意之间的博弈仍将继续！适时、准确的数据是楼市健康运行之本，因此“网上房地产”的重建已显得刻不容缓！不然还不如取消！先进能改变现状的是政府的决心！从“管住地根（‘控增逼存’，即逼出、盘活开发商存量土地）、管住银根（银根不足，无法囤地）、遏制投机、抑制投资”、惩治房地产领域腐败和惩戒地方政府不作为（打击投机不力、保障住房建设不力）等几方面进行系统、刚性的调控，从信贷（全国联网，2套以上不能贷款）、税收（所得税、物业税）、利率（单独提高2套以上房贷利率）和提高头付（2套头付提高）等方面对住房投机（2套或以上就是投机、严格限外）进行准确“制导”，严格按照法律办事，才能取得效果。房价在中国当今可谓“年年涨、月月涨、就差天天涨”，由于不科学的增长观和“片面”的政绩观，人为地改变了中国房地产（房价）的运行规律，中国房地产的风险和疯狂都在积聚，是继续“养泡沫”还是主动“挤泡沫”？如果我们对当今中国持续积累的房地产泡沫熟视无睹、任其“养大”直至破裂，届时我们将付出巨大代价！上海、北京或成为中国高房价较后的堡垒！

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