仍需防楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难……专家提醒购房人，虽然一些有利于消费者维权的新规定已开始实施，但是———购房陷阱仍需防

看广告要用放大镜

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人购某一个项目的欲望头先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，北京房地产商在宣传上花的功夫和本钱不仅在中国，恐怕在世界上都能堪称。

房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了“较高司法解释”，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。

购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府较后批准之图则及法律文件为准。”……即使没有这类提示，笔者到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容“不可撤消”。由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。

《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由于房屋购卖较终是以书面形式完成交易，购房人还是仅把房地产商的商业广告看作是没有约束力的“要约邀请”，而把房地产商肯写进合同的才看成是“要约”更现实一点。通俗地讲，购房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿写进合同的都是“欺骗”更现实一些。

也许有购房人会说：我们搞不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告。笔者不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但更希望购房人能明白以下几个问题：

《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔款。

《广告法》对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。

看样板间要用心中的尺

房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，笔者认为虽从理论上讲“要”，但非常难取证。因此笔者也希望购房人认识到建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。

购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大。您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

因此，笔者提醒所有购房人在签订购房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房购卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。　　　　　(作者：刘宏诚)