因时而变

　　一个不争的事实是，一生只有一套住房既不科学，也不幸福。在收入有限的阶段购购价格过高的住房，等于承担了过大的固定资产投资风险，过大的经济和精神压力。

　　北京社科院《通向2008年的北京形象》课题组对北京市民生活需求的调查结果显示，在住房方面，至少有18%的被调查者认为，住房消费应是过渡性住房，它应随着生活水平的提高和人们对住房质量要求的提升而不断变化。

　　一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传，离这个时代已经渐行渐远。卖小房、购大房；卖旧房、购新房；卖次房、购好房，换几个地方，搬几次家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一个人一生中住宅置换达五、六次之多。很多美国人在30岁、40岁、60岁时会按不同的收入情况和需求特点购置不同的住房，从普通公寓到连体别墅，再到更高端的单体别墅，美国人平均要搬3～4次家，多的甚至达十几次。

　　决定居住规划的根本要素在于生命周期。在生命周期内，人对住房的需要不是从始至终一致的，而是循着由小到大、由旧到新、由简到繁、由贱到贵的路径，呈现出明显的梯次性、渐进性。日本教授石原舜介将人们进入工作年龄以后的生命周期划分为8个阶段，不同阶段有着不同类型的住房需求，即婚前阶段的单身宿舍，新婚阶段的公寓房，养育子女阶段的少有庭院、子女独立后生活稳定阶段的高端住房或别墅，退休初期兼顾兴趣和营商需要的收入型住房，为照顾子孙和享受天伦之乐的三代同堂住房，安度晚年的护理型住房。

　　当然，以上划分对于绝大多数中国人来说，太过 ，也不现实。来自中原三级市场研究部统计数据显示，目前中国整体购房人群年龄上来看，20～30岁购房者占到28.7%，31～40岁购房者占到34.6%，40岁以上占到36.7%。另从不同年龄段购房的置业次数上来看，20～30岁人群购房有83.3%属头次购房，31～40岁人群中2～3次购房的占到48%，40岁以上人群中2～3次购房占到30.8%。

　　可以看到，若按生命周期确定购房次数理论，将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段更为理想。由此，除去房改、拆迁等外界因素，中国人应该置业4次--即便在单身时以租房为主，一生中至少也要购3次房。

　　蜗居有术

　　那么，如何在住房的问题上量力而行，才能符合国情、民情、家情，找到居住的真幸福？

　　北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，住房需求的较佳方式是由"一步到位"变为"逐步到位"，用梯级消费理念来代替过度负债消费的观念，在生命周期的不同阶段购购不同类型的住房，不仅可以平衡个人及家庭收支，缓解经济和精神压力，而且可以借助房地产发展周期的客观规律，从住房的二次交易当中获得正当收益，以求得到效益的化。这就要求在购购住房前进行居住规划，明确将要购购的住房属于哪种类型，究竟打算住多久，下一套住房何时购购，以及购什么类型的住房。

　　例如，工作不久的青年人因为收入不丰，就暂且购个小房子安身；收入逐渐增高，建立家庭后，购一套大一点儿、功能完善的房子；退休后，另选地段或城市，购一套"银色住宅"养老。统计数据显示，结婚阶段以购置一套住房为主，产生二套、三套及以上住房多是在子女和养老阶段，主要集中于31～40岁和40岁以上购房人群。

　　婚前"单身族"（24～30岁）：只购对的不购贵的

　　年龄特征：生活简单、随意而又不乏幻想，既愿意随时追赶流行的新生事物，又不甘为潮流左右、背负过重的生活负担。事业刚起步，经济收入有限。

　　较佳置业类型：小户型、低总价、市区边缘、交通便利、配套完善

　　婚前"单身族"工作没几年就考虑购房的情形都差不多--经济实力略显单薄，很多人都寻求父母资助。此阶段的住房规划在于计算"现金流"。根据"现金流"，考虑付款方式和所能支付的头付款，以及购房后的收支状况，从而考虑所购购的房子的总价。

　　购房是为了提高生活品质，而不是增加负担。挑选适合的，才会购得安心住得舒心。对于这类人，较佳选择是小户型、低总价、市区边缘但交通便利、配套完善的单身公寓。对于适龄青年也可以作为新婚的婚房，换房后可以供远道而来的父母休息使用。

　　除经济因素起决定性作用外，住房的选择也受其他因素影响。比如在北京、上海这样的城市生活，住址与工作地点的距离远近可以在很大程度上影响生活品质，每天上下班车程30时辰和单程就要2公里相比，完全不可同日而语。而便利的交通则可以在一定程度上保证房屋的增值性。

　　新婚"宝宝族"（30～35岁）：方便较重要

　　年龄特征：已组建家庭，购购力有限，购房行为受家庭或工作环境影响较大。其需求较为紧迫，一般不会持币观望，不受市场左右。

　　较佳置业类型：二居或者三居，社区成熟，周边有医院、幼儿园

　　"三口之家"是现代家庭中较基本的框架。对这个群体而言，爱情的结晶带来喜悦的同时，也给住房带来了升级要求。一个充裕的空间变得不可或缺，特别是在宝宝来临之前，夫妻俩往往计划小房换大房，一居换二、三居。

　　"宝宝族"购房的基本原则是：方便至上。此阶段正当事业发展的黄金时期，因此住房应兼顾双方上班时间成本、交通费用成本，同时适当考虑就近照顾父母的因素。另外，"三口之家"必须考虑到周边医院、学校的质量和距离。综合多方面因素，方便而价格相对较低的二手房往往备受青睐。

　　中年"投资族"（35～45岁）：追求品质

　　年龄特征：大多已组织家庭，有一定经济实力，生活状态较为平稳，追求生活品质，为家人着想。

　　较佳置业类型：高端商品房，户型设计合理，周边居民素质、社会地位较高

　　投资族与新婚族的区别在于经济自由度更高。他们年龄偏大，事业上小有所成，在社会上有一定地位，家庭结构也趋于稳定，孩子基本上都上了中学。目前市场上这类购房者年龄大约在35～45岁，而且大多是多次置业者。这些人中，购购大户型是为了提高生活品质，购购小户型则是为了长期投资。

　　对投资族的居住规划应更注重社交和尊重的需求，如周边是否有大型休闲娱乐设施、小区在市区的知名度等，建议以知名地产商所建的商品房和区域发展良好的次新房为主。户型设计合理，周边居民素质和社会地位较高也是必不可少的。如果作为投资，则可考虑酒店式公寓或高校附近的房产。

　　老年"养老族"（45～60岁）：以健康因素为主

　　年龄特征：事业有成，子女大多独立，心态豁达随意。

　　较佳置业类型：环境优美、空气新鲜、医疗便利的住房

　　进入退休阶段的养老族更为关注健康，因此对自然环境和医疗环境的偏好大大增强，以大房换小房、以市区换郊区都是时下流行的方式。对养老族的居住规划可以选择位于市郊的空气清新的房子，尽量避免过于繁复或是大且空的户型--前者不方便使用，后者则易产生孤独感。楼盘的绿化程度，房间的朝向、采光能力，周边地区的医疗设施、安静程度等都应纳入考虑范围内。

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