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购房者还需科学看待房价
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 547 次
也许谈论房价的话题比较容易吸引眼球。时下有关房地产的话语通道又多,一些人顶着某某房地产研究机构的名头,在媒体上对房价说三道四,弄得购房者云里雾里。
分析一下眼下被运用较多的几个房价涨跌事例,就不难挤出其中的“水分”。
事例一,均价。几乎每一周,都会有市场分析文章总结上周的房价情况,很多时候,这种均价毫无规律可循。在市场上升的时候,它可能一连几周出现下跌,在市场回落的时候,它也可能连续出现上涨。原因很简单,均价=成交总金额/成交总面积,如果某一周内市楼盘供应增多,成交增多,就会拉动均价上涨;反之,如果某一周内外环线外的楼盘成交增加,就会拉动均价回落。因此,房价不是个连续函数,受不同楼盘的位置和价格等因素影响很大,均价上涨不说明市场上所有的房价上涨,均价回落也不能说明房价下跌。还有,目前统计的均价只是一手房的均价,而几乎一半的购房者从二手房市场购房,均价对这部分购房者来说,参考的意义不大。
事例二,降价一万元。之前传得沸沸扬扬的某开发商在西区的某个楼盘降价1万元出售,有分析人士就认为,这是楼市掉头的信号,因为某开发商的举动向来是投资的风向标。此言一出,人心惶惶。但只要到过该楼盘现场察看过的购房者就不会有这种担心,因为降价一万元出售的房源与以前出售的房源位置大不同,房型差异也很大,而且在板块内,该批房源即使降价,价格也算高的。当然,价格高低除了与房源的总体品质有关外,降价还很有可能是有些发展商“漫天要价,落地还钱”的营销手段。
事例三,跌了20%多。这个事实来自市某楼盘二手房的市场价格,有板有眼。据说原来单价6万元的房子,较近成交价只有4万元了。4万元成交价是真的,6万元的也不假,问题是,6万元的房子与4万元的房子原来就是两回事。原来,6万元的房子是商品房,目前二手房市场上还是6万元,原来卖4万元的房子是动迁回搬房,现在仍然卖4万元。同样的说法还发生在北区某大盘,经过去年的一轮涨势后,靠近轻轨的房源较近二手市场上下跌了1000元,而临河的水景房却涨势不减。
房地产是一个地域性非常强的产业,各地供应、需求情况不一,市场表现也不一,其他城市的涨跌在某种程度上并不能构成上海涨跌的因素;房地产还是一个非均质产品,地段不同、开发商不同、品质不同,价格也千差万别;同一个小区的不同位置,同一幢楼的不同楼层,价格相差20%毫不奇怪;同一个小区、同一幢楼、同样的楼层,房型的供需情况不同,单价差20%也毫不奇怪。拿一个小区内的较好房源与较次房源比较根本没有意义。
房价跟成本有关,跟供需有关,跟购房者的预期有关,跟国际资本的动向有关,还跟宏观经济的政策息息相关。讨论总体房价的走势还得考虑我们住房发展的目标,即控制房价的过快上升与大幅下跌,加快廉租房与经济适用房的建设。这么多种力量作用于一个房地产市场,要看透房价就得拿出“科学”这个法宝。
编辑:舒会
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