去年，一个楼盘即将开盘的时候,有一个身在上海的昆明人,从网络上看到我们的楼盘信息,就打电话来咨询，说要购我们的房子。她也没有见过我们的售楼员,只是通过电话,后来在开盘的时候, 购房的人太多了，我们找人替他排队,。她在开盘天赶到昆明,然后给我们带来上海的大闸蟹,真的很感人。

　　焦点记者：随着城市的发展，昆明的翠湖，已经成为内湖，未来的滇池可能成为城市发展的地带。当前人们还是希望在就近消费，就近活动、娱乐，请您介绍一下，广福商业（查看地图）如何为住户解决后顾之忧，有哪些相关的配套设施？

　　丁经理：我们为什么做这个项目呢?大的背景就是城市发展的趋势了。我们可以和北市区作对比。前几年那里的住宅发展特别快，特别迅猛，到后来人们称之为“睡城”，后来随着北辰财富的开发，才解决了那一个片区的商业需求。

　　我们属于滇池板块，当时设计这个的时候，头先考虑到这里优美的居住环境，及多个高端的楼盘物业都聚集在这里；其次，还有我们也很看好广福路，随着呈贡新城的建立、还有省委和整个新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)城区往南迁，广福路完全是连接昆明省、市政府间的交通。还有，根据我国国情的发展，整个城市的发展，可以带动文化、体育、商业的发展，比如：省博物馆、省建设厅都要搬过来，除此之外滇池旅游度假区要做滇越主题公园，所以说现在就缺商业了。

　　当前，我们的项目处在什么位置上？土地的开发是有很大的先进性的，所以我们用2-3年的时间做项目的规划，还曾经到上海、杭州去考察，怎么做街区商业，怎么能把服务功能辐射出来，因为很多社区做的只是要满足社区的配套就可以了。但是因为项目的特殊，从区域地块来讲的话，我们被市政部门的规划道路规划成两部分。而且，这个规划道路交通体系是非常好的，所以在刚做规划的时候，就想到不要仅仅满足于社区，打造成区域性的商业。从总规划图上可以看出，我们的商业街区的规划都是独立的，它不和住宅相连，业态不受限制。商业较重要的是人潮，人潮就是钱潮，那商业的人潮从什么地方来呢？除了自身社区大背景扶持以外，必须有辐射功能。规划时实际考虑辐射范围是3公里，因为区域商业范围不宜过大的。在这个范围内有11个楼盘，大概有25000-30000户，这些住户也要休闲、娱乐、健身。这些我们都考虑进去了，所以，我们不做单一的商业区，我们觉得这个商区必须是休闲为主、复合型的街区。

　　焦点记者：在商家的选择上有什么原则，有没有计划引入大型超市？

　　丁经理：在这一块我们考虑对超市、医疗、农贸市场以社区的服务类型引入，但是像餐饮、会馆、羽毛球馆、健身房等我们必须提高定位，使他有辐射功能。我们在商业的划分上还是比较细致的。我们站在商家的角度上考虑，你要在这里存活下去，你要做到什么规模，做大做小都不行。从自身来讲，我们有5000多户，还有写字楼、精装修的小公寓，这些人也要消费，他们本身也对商业区的一种扶持。商业本身也对住户的一种配套。去年11月份在购精装公寓的时候，很多人可能不明白，我们为什么在这样的地段卖的那么好，开盘当天3个半公里就清盘。其实我们内部就已经形成了良性循环系统，它对商业也是一种扶持，对商业提供消费能力，更不用说我们让有些商家有辐射功能。商业我们认为自身要有很好的循环系统，再外延到周边，我认为这个商业就会慢慢地发展起来。

　　焦点记者：在招商方式上是怎么进行的？

　　丁经理：我们的招商规划都是单方面的，在市场方面没有大规模的进行宣传。我们认为招商和销售不一样，它是一个循序渐进的过程，而且他的整个受众群体和住宅地产不一样，所以当时我们选择用走访的方式，对我们喜欢的商家去走访一下。我认为，招商就是谈恋爱一样， 我很杰出，你很杰出，不一定谈的来，很多时候讲究机缘，找一些有扩展计划的，这样成功率就很高了。

　　在商家的选择上我们还很注重一些中等有特色的商家，我们虽然需要一定品牌商家的带动，但主流是特色商家 ，比如傣味的、松茸养生园啊，有特色的。在这里，我们设置三层的商铺，得到商家的认可，所以说规模还是可以的。现在我们的餐饮商家已经达到计划的比例了，我们想再招一些其它服务型的商家。

　　焦点记者：广福商业怎么样保障商户能在这里持续发展？

　　丁经理：1、我们的商铺只租不售，不允许商家转租。你还说不清楚做什么行业，我们是不会把铺子租给你的。我们的目的是什么呢？通过开发商统一招租、统一规划、统一管理，从而加快商界的成熟度。一般的街区，要成长3年左右，通过我们的介入，能够加快街区的成熟速度。同时在租赁合同上写明是干什么的，也不能随意改变经营的范围。比如，在街面上有一家川菜，一家火锅，你川菜想改火锅，结果两家都开火锅店，生意就会受到影响，也使商家的发展产生不良影响。

　　2、在租金价格上给了很大的政策支持，在前三年我们是实行大幅优惠的租金制度，在三年以后，逐渐跟上市场的价格。

　　3、后期的管理：我们成立专门的资产管理公司，对只租不售的商铺，进行后期的运营和管理。我们会配合商家进行宣传，比如把商户的信息印刷成册，让住户知道，大家居住的地方已经有什么样的服务了，这样大家就比较方便，也对商家作了相应的宣传，从而一举两得。

　　焦点记者：在与商家接洽的过程中遇到哪些问题？

　　丁经理：因为我们主要想打造复合型的街区：举个例子，作为娱乐业它的运行规律要求比较热闹的地方，高投入，也要高产出。商家就会担心新的商圈有培育发展的过程，所以宁愿高租金。问题就是：实际与计划不太符合。但是，为了我们今后更好的服务业主，商铺空着都可以，这些商铺的位置我们留着，等待成熟的时候，把他们引入我们的商业圈。

　　我们不想为租而租，这样对商区的整个运营会有很大的影响，到后期的工作也会有很大的难度。所以我想通过主动的介入，在加上商区自身的培养，让我们的商业很快的度过培育期。

　　焦点记者：如何应对同行业的竞争？

　　丁经理：1、同类型的情况，我们也分析过，每个商业圈都有他自己的特点、目标、客户群。因为建筑形态不一样，会带来你的商家的档次不一样；开发商的目标不一样，引入的商家也不一样。比如有的项目是主题式的、组团式的，我们是开放式的；建筑业态形式也有不同，我们是三层纯独立的，更多的是二层。这样差异，带来的商家的类型也不一样，包括世纪城、新亚洲体育城（查看地图）等等。

　　2、非商业地产项目的，如医院，我们是很欢迎的，因为这样才能更丰富我们的配套，同时我们有12个班的幼儿园，现在正在招商了，还会找培训机构进驻，使我们的商界更加的完善。

　　3、我们在治安方面会无偿的提供场所，让派出所在我们的街区设点，为街区的治安提供保障。

　　4、我们的招商分两步，一是前面我提到了招商是有规划的进行，二是在交房前一个月，拿出少量商铺，租给装修商户，为了方便我们的业主，限时3个月，酌情延租至半年。比如钢窗,有很多的商家想租我们的商铺，但考虑到噪声问题，我们严格控制。

　　焦点记者：相信在广福商业周密的规划和安排下，会在较快的时间内达到理想的入驻率。谢谢丁经理在百忙中接受我们的采访。（责任编辑：许效忠）

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