老蔡早已退休，现在某私人企业做财务，连带退休金，一月的收入在3500元左右。她虽然膝下有两儿子，但儿子们自顾自，平时对老蔡关心不够。“

　　想让儿子给我购房，这辈子是没指望了。”老蔡显得灰心丧气。

　　一年前，听说在上海嘉定马陆地区销售着一种没有产权的房子，老蔡表现出了浓厚的兴趣。她告诉记者，反正自己岁数大了，活不了太长的时间，产权对她来说没有意义。“过个20年，我死了，房子让国家收去好了。”

　　记者赶赴现场采访后发现，像这样的没有产权的房子，还挺受市场欢迎。售楼处的小姐对记者说，“大家都想明白了，没有产权的房子也照样可以保值、增值，而且转让时还不用像正规商品房一样纳税。”

　　“将来只要补缴差不多每平方米500元的土地税，就可以拿到同其他商品房一样的产证；免物业管理费，每月只需交纳10元的清洁费......”售楼小姐向记者一一罗列了购购小产权房的优点。

　　南汇宣桥也曾有一种小产权房出售。记者在相关房产的产权证上看到了“50年工业用地”的字样。售楼先生对记者说，这无关紧要，关键是价格便宜，“实惠”。

　　两周前，记者赶赴松江石湖荡镇正在销售的恬润新苑小区调查，发现那里的销售情况也非常好，售楼先生告诉记者，目前只剩下4-5套叠加别墅和2套联体别墅了，其他房源要等三期开盘了。

　　据介绍，眼下该小区在销售的叠加别墅售价为3200元/平方米，联体别墅则为4500元/平方米。“相对于周边的楼盘，恬润新苑要便宜50%”，售楼先生对记者说。

　　一同去看房的一位中年人不以为然，他告诉记者，目前恬润新苑没有价格优势，但他看中的是将来产权证下来的那一刻，“届时，房价一定会飙升。”

　　据售楼先生介绍，眼下购房者只能拿到发票，待开发商的大产证下来后，一年内可以领到小产证，而目前恬润新苑的大产证已经在办理之中了，预计3-5年内可以拿到。“那时候，就与普通商品房没有区别了。”

　　以上楼盘有一个共同点，就是地处郊县、现房出售、在上海市房产交易没有备案、没有同普通商品房一样的70年住房产权证。还有，上述楼盘均不提供银行贷款，须一次性付款。这便是人们常说的小产权房。

　　不能公开对外出售

　　根据目前相关法规，村民在其宅基地上造房不必交纳土地出让金，但在农村集体所有的土地上建造商品房出售，就必须先经由国家征地转为建设用地，房产开发商向国家交纳土地出让金等税费后，再将建造好的商品房公开出售，而国家会以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对房屋的产权。

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　　准确地说，小产权房不是商品房，所以不能公开对外出售，小产权证也不具备商品房产权证的法律效力。所以，购房人购购小产权房，其利益将不受国家法律保护。因此，购房人要防止被低廉的价格所迷惑，而忽视了小产权房普遍存在的房屋质量、物业管理和违规拆迁等隐患。

　　记者还注意到，小产权房往往在建筑质量方面要逊色于同类的普通商品房。如上述嘉定马陆的房子，看上去就像是集体宿舍；南汇宣桥的房子原本就是工业区的职工住宅；松江恬润新苑的房子，则到处可见“缝缝补补”的墙面。

　　大小产权无权威的解释

　　那么，动辄挂在购房人嘴边的“小产权”究竟指什么呢？房地产业内人士向记者介绍，小产权是充满中国特色的称法，主要是为了相对区别于“大产权”。但事实上，对大小产权并无统一的权威解释。

　　种解释是，发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商的一个产权分割而来的。所以相对而言，发展商的产权大，购房人的产权小。

　　种解释是，国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证仅由乡镇政府发证的叫小产权。购房人需要特别注意的是由乡镇政府发证的房产实际上并无真正的产权，因为这种房产缺少国家出具的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。

　　第三种解释是，房产再转让时不用交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。由此来看，普通商品房是大产权房，而经济适用房是小产权房。一般购房人可以从购房合同的土地使用权条款中进行区别确认。

　　目前广为流传的小产权一般是指上述种解释，也叫乡产权。乡产权是指购购在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。

　　适当规避风险

　　据房地产业内人士向记者透露，目前上海的小产权房被明令禁止公开交易，它们往往以动迁安置房名义出售或在广告中回避产权问题。

　　如果购房人实在对小产权房有意，专家建议在购购时优先考虑以下几个因素，这样可以适当规避风险。

　　头先是坚持只购现房的原则，这样可以防范开发商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中开发且规模大的小区购购小产权房，这样将来万一遇到维权情况时，可以集中广大住户力量共同行动；在村民混居的小区购购小产权房，可以有效防范被违规拆迁的风险；较好在购购小产权房前打听一下开发商的背景，有政府背景的优先考虑。（编辑：lj）

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