理财财产 3套房产

　　理财困惑

　　面对可能出现变动的房价，希望避免投资带来的“负资产”问题。

　　本期理财师：赵博华

　　北京银行(13.96,0.62,4.65%,吧)财富旗舰店，3年个人理财从业经验，CFP国际金融理财师。

　　本期理财提示

　　经过本报财道周刊调查，“负资产”情况在京城目前尚未“流行”，但因未来的地产价格变动导致接近“零资产”和即将遭遇债务危机的投资者并不乏见。投资者应遵从贷款额度与支付能力匹配的原则，处理好家庭理财问题。

　　房产泡沫带来危机

　　“我会不会成为一个负翁？”谈话一开始，35岁的张先生担心地问理财师赵博华。

　　张先生诉苦说，他今年年初在燕郊一处楼盘看中了3套90多平方米的板楼，年前以每套45万元的价格签订了购房合同。当时本来是全款购一套房，后来听人说应该利用贷款投资，索性以家人的名义一次购了3套房。

　　“这些年积攒30多万全放进去了。原想着要是涨一倍就赚大了，可没想到现在要赔了！”张先生带着哭腔告诉理财师：“我的几十万身家都在这里了！”

　　张先生说，他担心的不是“开发商先死还是银行先死”，而是自己房产缩水的问题。

　　“较近楼盘开始打折了，听说下半年还要降到2700元，我这不彻彻底底地都是负资产了吗？”张先生说，他从周围的业主听来的这个消息，也不知道准不准，可总让他吃睡不香。

　　“半个月前看到小区楼盘促销特价房，说老客户可以享受7.5折优惠，可我贷款购房的价格是4300元/平方米售价。你说该怎么办？”张先生愁眉苦脸地说。

　　让张先生心神不宁的是，较近一段时间，一些开发商“断腕自救”的说法被媒体炒来炒去。尽管后来自己所投资楼盘的开发商因业主反对停止了打折促销，但是张先生认为，有了初一，难保不会有十五，更何况降价促销的在当地也不仅仅是一个楼盘。

　　“即使我是自住，将来成了负翁心里也很不爽。”张先生对理财师抱怨道。

　　了解完张先生的家庭资产和负债状况，理财师向张先生分析了他目前的处境。

　　资料显示，目前燕郊区域在售及将入市的楼盘有28个，后期存量供应面积约为1406万平方米，供应量相当惊人，且大多数项目为普通住宅产品。2007年整个燕郊供应量700万平方米，占整体北京释放量的44%，而今年燕郊供应量将达到800万平方米，相当于今年整个深圳市供应量的7倍。

　　“可以看出，当地的房产泡沫不小，因而将来的打折力度也不会低。”理财师表示，如果仅仅是自住，那么没有问题，而投资带来的麻烦却不小。

　　房产打折 资产归零

　　理财师赵博华分析说，目前，张先生拥有的三处房产，一套自住，两套投资，均采取贷款购得，同时没有其他金融资产。由于三套房产原价均为45万元，贷款各35万元，即初始贷款总额105万元，贷款期限20年，利率为基准利率7.83%。

　　资产项目 成本 负债项目 金额

　　现金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流动性资产 30,000 消费负债 0

　　投资用房产1 450,000 投资用房贷1 350,000

　　投资用房产2 450,000 投资用房贷2 350,000

　　投资性资产 900,000 投资负债 700,000

　　自用房屋 450,000 自用房贷 350,000

　　自用性资产 450,000 自用性负债 350,000

　　总资产 1410,000 总负债 1050,000

　　总净值 360,000

　　家庭资产负债表1

　　家庭资产负债表2(房价上涨20%)

　　资产项目 成本 负债项目 金额

　　现金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流动性资产 30,000 消费负债 0

　　投资用房产1 330,000 投资用房贷1 350,000

　　投资用房产2 330,000 投资用房贷2 350,000

　　投资性资产 660,000 投资负债 700,000

　　自用房屋 330,000 自用房贷 350,000

　　自用性资产 330,000 自用性负债 350,000

　　总资产 1050,000 总负债 1050,000

　　总净值 0

　　家庭资产负债表3(房价下跌25%)

　　其中，自住房产将计入家庭自用性资产，一般不计算投资收益。赵博华以房产价格的不同变动方向，为张先生算了一笔账。如果房价在一年后将上涨20%(见表二)，张先生将获得38万元的投资收益：108万-70万=38万元，率在50%以上。但如果房价下跌至7.5折(见表三)，即开发商的促销价，则张先生可能一夜变回零资产。

　　在这种情况下，即使张先生将两套投资性房产出租，考虑到当地楼盘放量的实际情况，所得的租金回报远远难以弥补贷款的差距。

　　理财师建议

　　投资房产及早变现

　　在房地产市场景气时，张先生这样的借款人借助房屋抵押贷款的杠杆效应，购得多套房产，利用房产出租获取租金支付每月还款金额，并赚取房产出售后的增值部分，将可获取高投资收益，风险也不会显现。但在房地产市场不景气、经济形势不好时，风险将集中暴露。

　　“房价下跌同时出售房产无法获得增值，像张先生这样的借款人将陷入两难境地，时间一长，很可能出现财务危机。”理财师提醒说，房产变现较难，交易手续繁琐，周期较长，如果突然遇到大额支付的需求，会带来现金流紧张的局面。

　　“泡沫中的投资房产及早变现。”赵博华建议，这是解决这一问题较有效的办法。虽然房价未来还可能上升。但从分散风险的角度，避免出现更大的危机，张先生应考虑将其中一套投资性房产出售，尽快降低负债，提高储蓄率，使家庭资产积累重新实现正增长。

　　理财师点评

　　贷款额度应与支付能力匹配

　　“家庭理财生活中不仅仅将面对房贷的风险，还有因贷款资金投资不善、信用卡过度消费等因素造成的风险。”赵博华说，个人贷款的一个重要条件是，当前贷款的额度应与个人生命存续期内总的支付能力相匹配。否则，这种透支的代价就影响和转嫁给他人或下一代。

　　对每个家庭来说，管理好家庭负债至关重要：头先申办贷款时采取慎重的态度；贷款后，一旦因意外原因遭遇资不抵债、入不敷出的情况，一定要尽早着手处理，如削减开支、设法增加收入来源等方式缓解危机，避免因利息不断增加导致状况持续恶化。

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