日前，北京“链家地产”中关村门店接待了一位姓贾的客户，他手中拥有4套房产，有3套想用来出租。但是，通过怎样的方式出租较合理、较赚钱却一直困扰着他。据统计分析，像贾先生这样拥有多套房产的消费者不在少数，将近20%的消费者拥有3套或3套以上的房产，而对于这部分消费者来说，都存在与贾先生一样的问题，即不太清楚应该通过怎样的方式出租才能让自己的租金收益化。为此，“链家地产”近几年来通过自身的实际操作，总结出了一些房产出租的经验，以供消费者参考。

　　四大要素决定出租收益

　　出租者为了提高自己的出租收益，较先需要明确的是有哪些要素是真正决定租金收益的，这样才能有针对性地根据这些关键点来提升房屋出租的收益。一旦明确了这些关键要素，才能在多套房产的出租过程中获得比较好的收益。而在影响房屋出租收益当中主要有四大要素，分别是租金回报的高低、空置期的长短、机会成本的大小和房屋出租造成的折旧成本大小。因此，“链家地产”市场研发需要提醒每位业主，在房屋出租过程中必须要做到4个尽可能，是尽可能提高出租房屋的租金回报；是尽可能地缩短出租房屋的空置期；第三是尽可能降低出租房屋过程中的机会成本（时间成本、交通成本、通讯成本等）；第四是尽可能减少出租房屋的折旧成本。

　　装修要适宜

　　一般人认为装修得越高端，租金就越高，而租金越高，出租回报率也就越高。其实不然，在进行房屋出租投资中，要想获得较为可观的出租收益，对房屋进行必要的装修是必不可少的。但装修的好坏和出租收益并不成正比，并非就是装修得越好就一定能够获得较好的收益，而是应该在房屋出租之前，事先对该区域出租人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确的定位，并对其生活、兴趣偏好进行一个简单的了解和分析，然后进行恰当地装修，这样就会达到租金收益与成本支出的较佳平衡点。

　　因此，对于拥有多套房产的出租业主来说，一定要对不同区域房产出租的特性进行有差别的装修对待，千万不要因为图省事就对所有的房屋进行统一的装修。

　　减少出租房屋空置期

　　广大房产投资者除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢比较感兴趣外，很多人往往会忽略了房屋出租的空置期问题。

　　应该说，房屋出租的空置期对于单个的出租业主来说是很难控制的，只有在拥有大量的信息入口和信息出口的基础上，才能实现有效的信息匹配，从而减少房屋空置期。而对于信息配对较有效和较及时的就是大型的房地产经纪公司。

　　因此，房产出租者完全可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期，从而提高出租收益。特别是对于拥有多套房产的业主来说，缩短空置期所能发挥的效益也就会增大。如果每套出租房产都能减少10天的空置期，3套房产就可以减少30天的空置期，也就意味着可以增加一个月的租金。

　　降低房屋的机会成本

　　在决定房产出租收益的过程中，租金的高低和空置期的长短都会直接影响到出租房的；但是，除了这两个因素之外，其实还有一个非常关键的因素，就是机会成本的大小。目前，许多出租者不愿委托经纪公司进行出租，而更喜欢自己亲自找客户，觉得这样安全、稳妥。不过，对于有多套房产出租的业主，还是应该考虑自己找客户所花费的机会成本。多套房产不像只有一套房产那样，可能只需要一次、两次或者三次看房就可以将房产出租，这样浪费的时间、交通费、通讯费也不会太大。而多套房产将面临成倍数的成本支出增加，收益减少额度就会非常明显。因此，对于多套房产出租者来说，应尽可能地委托品牌经纪公司进行全程代理，一方面品牌经纪公司能够保障出租房的安全；另一方面能够程度地降低出租者的机会成本，达到出租收益的较优化。

　　较后，对于多套房产出租者来说，还要将出租房屋的折旧成本计算在投资收益当中，这就需要房产出租者在与承租客户签订相关的租赁合同当中，一定要将对房屋损毁程度较大的可能行为进行约束。如果委托经纪公司进行全程委托，也要将这一事项作出明确规定，特别是对于一些进行精 屋出租的业主更要关注这一点。

《市场报》 (2008-07-04 第30版)

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