投资高手

罗小姐，四川内江人，1990年来到广州，从事过酒店、书刊以及音像出版及市场销售，从较初的70万元本钱，“滚”到现在的两百多万元，总共投资了将近20套房产。目前，在广州共有十多套左右的物业用于出租，月租金收入3万元左右。

赚钱与青春一样激情

她的性格就是那种有激情、有生命力的类型，她曾投入的二十万元一分都收不回来。

爱好蹦的、习惯与朋友整夜整夜在酒吧里喝酒的罗小姐看起来非常活跃，说话起来别人很难插上嘴。她说，她的性格就是那种有激情、有生命力的类型。

罗小姐在事业上曾经有过不少坎坷的经历，比如在做光碟生意时，被合伙人欺骗，投入进去的二十万元一分都收不回来，让她欲哭无泪；在自己经营店面时，也因为各种问题而倒闭，还欠了一屁股债。这些事情，没有让她绝望，反而练就了她沉稳而老到的性格。她说，钱可以失去，但人总得活下去。

通过后来的几笔成功购卖，1995年罗小姐终于存下了将近70万元的“巨款”。由于之前一直还在租房过日子，所以她觉得自己应该拿来购一套房子，先改善一下居住质量。1996年初，她购购了淘金花园的一套房子，100平方米左右，总价五十多万元，贷款三十万元。之所以购这里的房子，因为她一直在淘金花园租房，觉得这里生活非常方便，而且居住的都是高素质的人群，她的邻居就是一位领事馆官员。

这套房子一直住到2001年。那一年，她的男朋友准备到国外定居，希望把罗小姐一起带走。罗小姐也梦想着国外的生活，所以决定将房子变卖出去。由于淘金路生活配套好，那套房子总共卖了60万元左右，赚了8万元。

意外之间迷上购房

小北路那套房70多平方米，原价格是34万元，以42万元卖出，罗小姐净赚8万元。

然而令人想不到的是，男朋友突然不辞而别，去了那个被形容为与中国“一衣带水”的日本。那时她的希望彻底破灭了，房子没有了，感情依托也没有了。

但生活总还要继续，2003年，她又把卖房子的一部分钱购了一套房子，但这时，已经不再是淘金路，而是小北路的。小北路的那套房子70多平方米，两房一厅，价格是34万元，虽然有些陈旧，但装修一下倒也还过得去。她较看中的是那里的商业氛围和生活配套，肯德基、连锁快餐店以及肉菜市场就在附近，每天还能听到小北路小学朗朗的读书声。

有晚上，一家中介给她打电话，问她要不要放盘出来，说是有人想购像她那样的房子。这个电话让她有点兴奋的是，中介告诉她房子应该可以卖到44万元，比她购进来多了十多万元。当时她想，假如我一年购置十套这样的房子，一年起码有上百万元的收入，还有什么生意比这个更赚钱呢？

天就约中介和购家来谈，购家表面上不是太满意，说户型不够好，比如洗手间和厨房太窄、阳台靠近大路、灰尘比较大、晾衣服不是很好等等。购家希望能减两万元，即42万元。她同意了，才三四个月就赚这么多，已经很满足了。后来才知道，购家并不是想来这里住，只想让小孩子能在小北路小学读书，对户型的苛刻，只不过是为了压价。

小户型风险小，成交快

60平方米的房子租到两千元，回报率是10％左右。一年后转手给她带来5万多元的收益。

算是真正投资的是2003年在建设新村购购的一套房改房，60平方米，单价3400元／平方米，这一套房子的费用21万元左右。为什么购这里的房子？因为她有一个朋友在建设四马路租房子，连49平方米的房子租金都要1500元(有家坐拥电)，60平方米的话起码能租到两千元，那么回报率应该是10％左右。

她说，这一个地方有相当一部分是在高端写字楼工作的白领人士，因为该板块临近环市东商务区，虽然二手房的租价相对淘金板块略低，但依然是广州居住的一个热点。同时，附近有不少学校，家长族购家比较青睐。她相信一定会有升值空间。到了2004年，广州楼市突然旺了起来，一手升幅非常快，东山区内的新盘价格高得离谱，淘金路的淘金家园、建设四马路的天伦花园以及嘉颐居等，价格均超过了8000元／平方米，在一手的带动下，二手也飞速上涨，罗小姐的那套房子单价已经涨到了4300元／平方米，那套60平方米的房子给她带来了5万多元的收益。

除了建设新村外，她还在很多地方布点，比如天河北、中大、海印等区域。由于资金不多，很多房子都是通过按揭贷款，她的做法是“以房养房”，比如总共贷四套房子，用自己的钱先付头期，然后放租，把租金拿来供房子，其间如果有人想以比较高的价钱购的话，那就卖掉，又购一套，总之手上保持房源连续不断。为了避免承担太大风险，一般她都选择中小户型，出租和转手都容易。

今年月租金收入超过三万

罗小姐手上至少还有十多套房子，她说短线投资不好做，就做长线吧。

2005年是新政较多的一年，二手出售遭到严重影响。但罗小姐认为，其实新政也没有太大影响，就看你如何操作，她说她的一些同行有很多丰富的“经验”，但她觉得不想去效仿。既然短线投资不好做，长线也可以，只不过手续繁杂一点而已。

她说，目前她手上至少还有十多套房子，除了黄埔、番禺和花都之外，各个区域都有，租金低的有一千元，高的有三四千元，十多套房子每个月租金都有将近三万元，当然，这一笔钱大部分用来支付月供，但如果十年左右过去，这些房子就变成了自己的，相当于一大笔存款。所以，她要好好经营它们，比如花费一笔钱用来装修，购家具等，尽量让租客住得舒服，租客只要是正当理由，都可以替他们去做。罗小姐说，现在很多租客都成了她的好朋友。　

倘若一时不能出手　先放租

新政策之前，不用缴纳营业税，所以转手时费用不多，短线投资比较理想。比如手上有70万元，完全可以购购五套房子，每套大约25万元，头期总共支付也就三四十万元，如果按揭十年，每套需支付1500元左右月供，五套7500元。倘若一时不能出手，先放租，租金也基本上能养活这些房子。

但如果能在三四个月内卖出去，一套只要赚3万－4万元，那么就可以有十多二十万元的收入。除去一些必要的税费，也还有15万元左右。　

短线不如长线投资稳定

实施长线投资计划，就必须要有足够的资金，仅仅四五十万元是不行的，规模小、压力大、收入低。假如有两百万元，足以购十多套房子来放租，每月几乎可以“坐享其成”。从个人经验来看，长线投资比短线更稳定，几乎没有什么风险，但不会很“暴利”。　

看好低价的尾货房划算

一般来说，购新房来投资不是很划算，尤其是现在。但如果能够购到一些低价的尾货，那还是不错的。因为尾货一般都比较便宜，虽然户型和方位可能不理想，但拿来投资是可以的。自己有一个案例，五羊华轩当初有一套房才5600元／平方米，但后来卖出去的时候，达到7000元／平方米，那套房足足赚了16万元。

现在不少中介有代理一些楼盘的尾货，可以去试探一下。

房子和青春一样长久

记者：你说你当初是一不小心喜欢上购房投资的，是个人兴趣还是利润空间大？

罗小姐：现在什么行业都不好做了，我以前做的光碟生意，利润非常高，一张碟子成本才一两毛钱，但现在政策限制多了，不好做了。房地产市场变动虽然大，但利润还是比其他行业要高很多，就算你一个月转手一套房子，也有几万元的收入，你说你做什么有这么好呢，更不用说在公司上班了，一年的收入也就几万块。

记者：我知道你之前除了做音像制作之外，还负责过酒店的经营，总体感觉你很成熟老练，所以投资房产时好像没有失过手？

罗小姐：我高中还没毕业就出来闯荡江湖了，那时才16岁，北京、重庆等地都呆过，很多行业都有所经历，但我这个人还算比较勤奋，胆子也很大，记得当时在重庆负责酒店业务时，有几个黑社会分子来闹事，我一边拿着菜刀，一边拿着酒瓶，砸得他们头破血流，现在想起来都很惊险。正因为这个原因就去了北京，然后到大学里面安心学习。我的经历比较复杂，所以人就显得成熟一些，至于房产投资时是否失手，好像没有，可能是因为我购的都是小单位，稳健一些。

记者：感觉你现在都很有激情，同行说你去看楼的时候总是风风火火，成交的时候也很豪爽？

罗小姐：跟我的性格有关，我不喜欢跟女人打交道、做朋友，女人太婆婆妈妈。如果一套房子能够赚两三万元，那些几百块上千块的零头就可以忽略了。当然，租金是不一样的，要一块钱一块钱地积累。我觉得人一定要有激情，没有激情活着就没有什么意思了，做房产投资除了仔细认真之外，还需要有动力，这个动力可以说是对财富的追求，也可以说是对生活的热爱。

记者手记：做一个包租婆有啥不好

许多人都不喜欢购房子来出租，一方面是赚钱不够快，一方面是太烦琐。但从国外的经验来看，租房似乎是一个趋势。因为全球化不断深入，一个人不可能永远在一个地方呆下去，可能今天的工作地点在亚洲，明天可能在北美，有些时候甚至要跑很多个地方，那么是否有必要购一套房子，就值得我们去考虑了。

购房在一定程度意味着生活和工作的固定，不仅是地点的固定，还有生活方式和习惯的固定。其实一个人，应该是流动的，这样才会拥有持续的激情。尤其是在中国，购一套房子需要大半辈子的财力和精力，非常不经济。

罗小姐说她现在手上还有十多套房子在出租，很少有空房的时候。足可想见，广州的这种租赁需求多么旺盛，今后，随着广州经济的进一步发展，更多跨国企业的进驻，广州的租赁市场会更加活跃，那时，租金收入也会水涨船高，所以正如罗小姐所说的，专一做一个包租婆有什么不好呢？

　　　　　(作者：陆勇平)

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