律师教您 明明白白收新房

　　期待已久的新房终于要交工了，这件本来带着喜悦和激动的事情，往往因为业主不懂收房或收房时未注意到，而造成入住后生活不便甚至引发纠纷。那么究竟怎样才能轻松、顺利地住进新房，避免出现这些问题呢？

　　三书一证一表 缺一不可

　　从接到开发商收楼通知单的那一刻起，收房行动就正式开始。陕西圣迪律师事务所律师陈安军告诉记者，近年来，因房屋引发的纠纷越来越多，从这些案例中不难发现，这是由于部分业主在验房时遗漏了一些细节所致。

　　用什么来验收？陈安军说，头先应看清开发商约定的交房时间，确定具体收房日期，看看购房合同中的相关约定，仔细研究约定内容；要求开发商出示《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，索取《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单。

　　丈量房屋面积 便于维权

　　“收房时要丈量实际面积，因为这个较容易引起日后的纠纷。”金镝律师事务所律师陈川认为，有关房屋的纠纷，大多都属于合同经济纠纷，其中有一类就是因为房屋面积与合同约定产生了差异。所以，在收房中，较好能实地丈量一下房屋面积，核对合同约定，以免将来引发纠纷。

　　据陈川介绍，按照合同的约定，开发商在购房合同中会允许交房时实测面积与原计价面积出现一定的差异（含误差），并且将差异范围做了一个规范处理。当差异值为±0．6％以内（含本数）时，双方不作任何补偿；当差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）时，双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；当差异值超过±3％以上（不含本数）时，购房者可以不再支付超出3％的部分，而如果少的比3％更多时，购房者可以选择多退少补也可以选择退房。“从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。”陈川说，实际上，房屋面积的大小不仅影响到较终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积十分必要。

　　查看房屋细节 以免后患

　　陈安军举了个业主与开发商之间发生纠纷的案例，事情其实不大，就是因为上下水管道有一点问题，本来是建筑施工中出现的瑕疵，但因为不是在收房时发现而是入住后才发现的，结果开发商对此不予承认，坚持认为是业主装修过程中造成的损伤而影响了使用。双方差点对簿公堂，较终还是通过调解，以开发商让步给予业主维修较终了结。“上述案例中的业主就没有把握住时机，所以大家就更应该注重收房，仔细查看每个细节，以免引起后患。”陈安军说，一般人肯定都不愿意到法院打官司，特别是像上下水管道、墙体裂缝等小问题。因此一旦在收房中发现问题，必须及时反映，与开发商交涉，较好能留下相应的证据，比如写在收房的表格中，并由随同的收房人员进行签字确认。在问题没有得到解决前，暂时不要进行装修，以免将来说不清楚，给对方留下把柄，给自己造成麻烦。本报记者 田永丽 实习记者 庞帅克

　　强调内涵

　　户内验收 五大项一个不能少

　　准备合同、资料，完成查证，这些是收房前的准备工作，接下来就是自己房间内的各项建筑工程的验收。西安澜海装饰工程有限公司工程部经理陈利峰说，一般情况下业主自行检查时可以通过五个大项目来做验收：厨房、卫生间的水路检查，各处的电路检查、门窗检查、墙体检查、室内暖气设备检查。

　　水路检查：较好和楼上一同进行

　　“厨房、卫生间的水路检查，其实就是检查是否有渗、漏、堵现象。”陈利峰说，只要打开水龙头试一试就行，但很多房子在交房时只预留了上下水口，自己可以带上龙头接水试用。试时尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。如果要检查渗、漏，可以先堵上地漏，然后再蓄一些水，24公里后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗水。这个检测较好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

　　电路检查：安全保护位

　　针对如何检查电路的问题，陈利峰建议大家在验收时可以带上一把小电笔，或者带个小夜灯之类的即插即亮又便携的物品，方便检查室内电路。这里分为两种情况，电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内各处插座，方法是开关闸门，用电笔或小夜灯试插座，关闸后看是否完全断电，打开后是否有电；室内有分闸的，应该用同样的办法检查，同时还应该注意各个分闸是否完全控制各分支线路，比如哪个闸是控制卧室、哪个闸是控制客厅等等。另外为了安全，还要提醒大家注意插座安装是否有安全措施，例如卫生间电源插座一般都要求带有防潮功能等。

　　门窗检查：平整牢固无破损

　　陈利峰给大家教了一个简易的方法验门：摇一摇，敲一敲，摸一摸。先摇摇门，看看有没有其他的异样响声；上下敲一敲，听听是否声音有区别；取下猫眼，伸手摸摸猫眼四周的棱，大致可以摸出门板的厚度。

　　陈利峰提醒，另外要查看的还有门的上下内外，看有没有磕碰、破损，关闭开启时是否有噪音、变形、翘曲，是否垂直，锁具是否合格。铝合金或钢木门窗应安装平整牢固，无扭曲变形，开关灵活、配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装。

　　暖气检查：管道设备有要求

　　验收取暖设备将直接关系到今冬的取暖问题。陈利峰说，现在的暖气设备有两种，一种是暖气片式，一种是地暖形式，暖气片式更直观一些。一般情况下，供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 (在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2~3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%%。

　　墙体检查：墙面渗水有危险

　　现在正好是冬季，环保节能的建筑所采用的“外墙外保温”技术可是派上了用场。陈利峰说，如果在收房过程中发现房间里的墙面有结露现象，这个时候，就要考虑墙面所做的保温层肯定出现了问题，一定要及时反映给开发商。

　　验收时，较好带上一把钢卷尺，对房间内的梁、柱、墙是否有明显尺寸偏差进行测量，看看墙面、楼板面等是否有明显的结构性裂缝，墙面是否有龟裂缝、脱皮、起砂眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间接合部位处理是否平整，有无缺棱掉角等情况。

　　房屋出现结构问题的多是在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，那就得注意了，很可能就是断裂的先兆。

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