根据满堂红佛山分公司公布的数据，刚过去的11月他们的成交量环比上升了20%。随着二手市场的逐步回暖，越来越多市民购购二手房，近期本报的楼市小灵通接到了不少市民关于购房二手房问题的咨询，我们采访了相关的律师和中介人士，总结了几个比较常见了问题，为打算购二手房的您提个醒。

　　选择有房产证的房屋

　　案例：张先生打算购购一套西樵的房子，已经谈好价格，但业主却迟迟不能拿出房产证给他看。在他一再追问之下，业主才告诉他房产证抵押在银行了，要还清贷款才能取出来进行交易。

　　提醒：律师提醒房产证是证明业主对房屋享有所有权的先进凭证，购购没有房产证的房子具有极大的风险。如果业主将房产证进行抵押或者转卖，购购者将得不到任何保障。因此较好选择有房产证的房屋进行交易。如果确实想购购抵押的房屋，可让业主还清贷款取出房产证再行交易。

　　而中介则提醒，有些房屋存在多人共有的情况，例如夫妻共有、继承人共有等，在这种情况下，购房人必须要与全部共有人签订房屋购卖合同才有效。因为如果只是部分共有人擅自处理共有财产，这样的购卖合同一般将是无效的。

　　明确双方税费责任

　　案例：李女士在某大型中介的介绍下，与中介、业主签了三方协议，要购购禅城城南某套不足五年的二手房。当时李女士由于喜欢该套房子，在中介的游说之下已经答应帮业主支付2万元的营业税。然而天，该中介告知李女士，由于她签订的协议是购方支付全部税费，她还需要帮业主支付2万元个人所得税，李女士顿时觉得自己被骗了。

　　提醒：针对李女士这样的案例，某中介从业人士告诉记者，目前佛山市场盛行的业主实收其实存在不少陷阱，因为较后该单交易到底产生多少费用很难预料。他指出，在签定合同中一定要明确成交价格、交易时间、交易税费，还有税费由购卖双方的哪一方负责等。从现行税收政策来看，房产购卖过程中归卖方缴纳的税费为：营业税、个人所得税；归购方缴纳的税费为：契税、土地出让金（房改房需缴纳）。双方都需要缴纳的费用为：印花税（各承担50%），交易手续费（各承担50%）。

　　所有细节必须写入合同

　　案例：市民管先生介绍，今年6月份他在桂城购购了一套二手房，当时业主定的价格还算合理，于是很快就成交了。同时业主提出，虽然房子成交了，但必须到10月份才能交房，介于成交价格相对低管先生也就答应了，但转眼间到了12月，原来的业主因为新房装修问题一直没有搬走，管先生想收取一定的租金，但之前又没有这方面的约定。

　　提醒：签订二手房购卖合同时，一定要明确购卖双方的责任。如果有一方出现违约责任，另一方应拥有怎样的权益，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间也应写得毫无异议，确保双方出现拖欠或其他情况时有据可依，并维护好自身的权益。

　　对于此类事件的发生，有中介表示，二手房的交易较好还是交给一些中介办理，因为二手房交易的手续比较多，而大多数又是初次购房者，不一定能考虑的那么全面。

　　物业交割要清楚

　　案例：汪女士前不久在东方广场附近购了一套二手房，但入住不到一个月就收到一大堆账单，找之前的业主结算这笔钱时，电话却怎么也打不通了，虽然数额并不多，但心理总觉得不舒服，购这套房子的时候业主一分钱都没有降，态度也比较强硬，到较后还要帮他承担一些杂七杂八的费用，心理上实在无法平衡。

　　提醒：业内人士提醒认为，物业交割是购房的较后一个环节，在二手交易中却起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为消费者的未来居住生活造成比较大的麻烦，因此对于购房客户来说，千万千万不要忘记物业交割。要确定所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、物业费等费用结清，购卖双方都要在物业交割单上签字存档。

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