昔日过渡客,瞄准时机再出手

　　为了早日在上海安定下来,小李夫妇曾于两年前在虹口曲阳购购了一套50多平方米的老房子作为过渡。今年,随着腹中宝宝的即将出生,小夫妻又开始商量购房的事情了。“当初购小房子,也就是为了作为过渡,等楼市价格跌了再换。经过了这两年,我又有了一些积蓄,价格也到了可以接受的范围,所以想换套两室两厅的房子。”小李的这一想法代表了一大批昔日购过渡房的购房者。当问及再次购房时会注意什么,小李很明确地表示,价格,交通,房龄第三。由此可见,现在的购房者选择房子时更加理性,清楚自己的需求。

　　随着楼市的走低,越来越多的小家庭开始盘算着换房子。与以往一样,中小面积的紧凑户型依然是置业者的较爱。他们较钟爱的房屋面积大多在70-120平方米之间,单价聚集在12000元/平方米以下。

　　[点 评]

　　在如今楼市走弱的情况下,改善型的购房者,已经积累了一定的资金实力。这部分人群可以选择新楼盘和次新房,如果地段选择在中外环的话,单价12000元左右的房子选择面会很大。当然,如果经济情况允许,关注的地段可适当由中外环向内环移动。

　　和父母离得近一些,三代“一区”不“一屋”

　　也有一些夫妻因为想和老人住得近而考虑换房的。

　　在有了宝宝后,王先生夫妇带孩子实在忙不过来,就忽然有了帮助父母换房的想法,他们把目光聚集在了自家小区。“我们小区是2004年前后交房的,房子质量和房型都不错,环境也好。我打算让父母换房子住到我们小区来,这样平时父母就能帮我们一起带带孩子。如果他们有事情,只要一个电话我们很快就能赶过去,彼此都有个照应。”通过换房居住,三代人同住在一个小区的情况很多,而且这种趋势越来越明显。“我们刚结婚不太会做家务,烧饭也没时间,如果能和父母住一个小区较好不过了,这样照顾老人也方便。”结婚一年的刘先生也在考虑让父母搬进同一个小区房子的事情。但是刘先生家住徐家汇,这让他的想法很难实现。“徐家汇的房价我还无法承受。”刘先生表示。

　　这种和父母“应得着,分得开”的住法很受老人和年轻夫妻的欢迎。但因地段不同,他们的想法实现程度也不同。这部分群体不在少数,很多人仍在观望中。

　　[点 评]

　　几代人一起住有诸多不便,但是同样住得太远也不方便照顾,于是父母或者小辈换房,使得两家地点离得比较近的想法更实际。如果是老人换房,就要考虑到小区附近的医疗、公共设施等,生病了较好能及时到达医院。此外,靠近菜场、卖场也是必须考虑的,如果有意和老人住在附近,就要考虑这些因素。

　　能在同一个小区内找到合适的房子较好,如果找不到,可以放眼其他合适的小区。中外环有很多性价比很高的新楼盘和次新房,都是不错的选择。

　　精挑细选紧靠学校的小区,地段要中端,学校属

　　为了孩子读书而奔波于楼市的家长在当下也完全不在少数。在看了几十套房子,走过数个区域之后,鲁先生表示他的“跑房”经验就是:房子位于中等档次的地段,孩子能够就读学校是高性价比的选择。

　　鲁先生是新上海人,孩子目前在读幼儿园,他认为幼儿园只是培养孩子兴趣和游戏的地方,对以后的学业影响不大,但从小学开始就要重视学校品质了。为了日后的发展考虑,他查询了自家小区对口的小学和中学,查询结果让鲁先生不是很满意。于是为了给孩子提供良好读书环境而换房子的想法形成了。

　　鲁先生跑了长宁区、静安区、徐汇区等地,看了几十套房子,但较后仍未成交。要么因为房子太老不能接受;要么因为房价太高购不起;要么因为老公房房型太差,采光不好;两个月的“跑房”经历让鲁先生深感疲惫,一时之间,紧靠学校的小区“一房难求”的现实让他不知如何是好。

　　[点 评]

　　紧靠学校的小区的热门正反映了“鲁先生”们的刚性需求。其实在目前的楼市行情之下,这部分急于给孩子谋发展的家长还是有选择余地的。一些中小学附近都会有房源挂出,只是价格会明显高于非紧靠学校的小区。此外,除了非常热门的小学、中学之外,上海有很多示范幼儿园,涉及区域很广,师资力量也不错。以徐汇区为例,一些对口上海杰出中小学的小区有很多。其中,单价在12000元左右,总价低于100万元的房子不少,很适合白领的选择。

　　链 接

　　今年换房,有多少优惠政策等着你？

　　营业税减免:个人转让购购超过2年（含2年）的住房,

　　普通住房免征营业税,非普通住房按其转让收入与购购该住房价款的差额征收营业税;个人转让购购不足2年的住房,普通住房按其转让收入与购购该住房价款的差额征收营业税,非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

　　个人所得税减免:个人转让自用2年以上并且是家庭先进生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。

　　其他费用减免:免收个人购购普通住房的住房登记费和个人购卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。

　　商业贷款:对已贷款购购一套住房的居民,为改善居住

　　条件,再贷款购购套普通住房,比照执行头次贷款购购普通自住房的优惠政策。对其他贷款购购套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　公积金贷款:对于已贷款购购一套住房的市民,在原有贷款还清后,为改善居住条件,再次贷款购购套普通住房时,若符合住房公积金个人购房贷款条件的,经认定,可按头次购购普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。即,符合条件的改善型需求家庭每户较高可以公积金贷款80万元。

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