春节过后，我和老婆天天跑中介看房的辛苦终于有了回报，在世纪公园板块购下了一套3室户，因为地段和周边环境都不错，价格自然不菲，算下来每月的还贷负担也着实不小。

　　购了房子以后，我和老婆便开始盘算如何还贷，才能达到较省钱的效果。头先，我和老婆都有公积金和补充公积金，每个月两个人的公积金账户里都差不多有4000元左右的进账，所以，自然要申请足额的低息公积金贷款；其次，考虑到我们商业贷款部分的金额不少，而且现在利率虽然很低，但不能保证未来两年这种低息政策能否持续，所以，在贷款初期要尽量攒钱，以备提前还贷；较后，在提前还贷和用足公积金贷款的背景下，还要考虑如何让公积金发挥的“减负”作用。头要问题就是公积金贷款究竟月冲好，还是年冲好？

　　购房前，我的补充公积金账户里还有余额近4万元，据此，银行的信贷经理建议我选择年冲，理由是我和老婆的月缴额都不少，加上余额较多，积攒一年后，我们两人的公积金账户余额差不多可以有9万元钱，一次性冲抵房贷的话，可以减轻不少利息负担，而且年冲的话可以只还本金。

　　说实话，年冲方式的确可以减轻未来一年后的房贷负担。但是，我和老婆考虑到年冲还掉的只是公积金本金，而未来一旦通胀重袭，央行加息的话，我们商业贷款部分的压力将越来越大，此外，由于我们的商业贷款金额较大，贷款初期每月还款压力很大，所以，让公积金尽快分担压力才是较重要的，而且，由此省下的现金积蓄，在一年后可以提前还款冲抵商业贷款本金，而公积金贷款可以慢慢还，不着急。

　　关键还在于，未来万一发生通胀，月冲的方式相对来说，对抗通胀更加有效。通胀时期，负债率越高，对资产保值增值就越有利。我和老婆盘算好了，如果一年之后，通胀真的来了，那么，我们或许也就不着急还贷了，而是将余钱投资购股票。

　　较后，我和老婆没有听银行信贷经理的建议，而是选择了月冲。而我的公积金账户余额不少，前几个月的贷款可以全部由公积金账户抵扣，这样，我和老婆还能获得几个月的喘息之机——抓紧攒钱！

　　盘活公积金，还赚到零花钱

　　公积金的低利率是具有两面性的：对于众多利用公积金购房的使用者来说，这是一笔划算的贷款，年利率比商业贷款低20％左右，一年省下的房贷利息就是数万元；但对于很多仅仅交纳公积金，而没有使用它的储户而言，这就完全不是一笔划算的存款了，不但利率比银行存款低20％左右，而且还难以提取。

　　到2005年，我工作的第六个年头，公积金账户里的存款已经有了5万元，按照公积金的规定，如果我不购房，这笔钱就只能继续累积下去，直到我退休的那天或许才能提取。由于我们单位公积金缴纳额度较高，我的这笔钱待在账户上时间越长，也就越不划算。购房是我在短期内用好公积金存款较好的办法。

　　说句实话，我并不需要购房，父母家住房宽裕，我一个人住一套一室一厅，男朋友也已经购了好婚房，就等我们结婚搬进去住。为了用好公积金账户里的钱，我开始找房，我要选一套正好能贷款30万元纯公积金房贷，租金回报约2000元左右的小房子。

　　看房子的过程相当顺利，很快我就在陆家嘴附近找到了这样的“理想屋”，除去税费等，总价50万元，我头付20万元，公积金贷款30万元。我选择20年还款，每月的还款总额与我的月缴金额相当。

　　如何用完账户余额呢？根据公积金的办理人员介绍，我可以选择年度一次性冲还贷，年就先将账户里的5万元全部冲还本金，每个月再还款2000多元，到年，我的房贷总额可以下降到20万元多一些。到时候，再将还款方式改成月冲，由每月新缴纳的公积金来还款。

　　这个方案果然很成功。我购下这套小房型时，除自己头付的20万元以外，几乎没有什么投入。之后，我用公积金积存的5万元抵冲年还本，并把小房子租了出去，每月租金2500元，这笔钱用于还贷后，还有富余。到年，我顺利地将公积金还贷方式改成了月冲，现在不但我每个月不需要再支付房贷，而且还有2500多元的租金收入。即使楼市表现不佳，我的购房计划也不亏本，至少这次购房让我成功地提取了公积金，每个月得到了一笔数目不小的零花钱。

　　不让公积金睡大觉

　　公积金专款专用，只能用来购房子。别人购房子是出于居住或投资的需求，我购房子则是为了不让公积金账户里的钱睡大觉。我的意思是，现在或许还不是购房的较好时机，可是我们又有什么理由让只能用于购房的公积金无所作为呢？再说了，如果通货膨胀来了，房产毕竟是一块保值增值的资产吧。于是，我和太太商量后决定用较小的成本把它利用起来。

　　头先是选房子，总价当然不能太高，否则，就须动用商业贷款，再给自己背上一个包袱，这我肯定不干。当时房贷新政还没有出台，本人的公积金较高贷款额度为30万元，这样，贷出30万元，再加上手头的一笔闲钱，购一套小型的两居室还不算费力。

　　房子很快选中了，接下来的问题是，纯公积金贷款的还款方式和还款年限如何选择？

　　年纪大了，优先还本金（等额还本）的方式更容易让我接受，可是在还款年限上，却和太太发生了矛盾。我本能地感觉，为了不影响当前的生活质量，贷款年限可尽量拖长，以20年算，每月只需还款2000多元会很轻松。但太太却竭力反对，她认为还是选择5年快速还清更适合即将退休养老的我们。

　　5年期还贷，意味着我们现在每月要还6000多元，这可不是一个小数字。会不会影响我们当下的生活呢？我太太给我算了一笔账：“我们公积金账户上已有5万多元的积存，通过月冲方式，完全可以抵挡一年，每月还有2000多的入账，也就是说，未来一年我们毫无额外负担。”按照太太的计算，一年后，我们会有另一笔闲钱到账，大约12万元，可以选择一次性还款冲抵本金，这样，30万元减去6万元再一笔还掉12万元，到年，我们的公积金贷款余额只剩12万元了，我每月入账的公积金缴纳额刚好可以用来还贷，我们还是无须额外负担。

　　我仔细一想，还真是！可谓“有贷似无贷，供房一身轻”，太太不愧是财会界混迹多年的“老江湖”。

　　“还不止这些呢”，太太接着说，“选择短期限贷款，我们还可享受利率上的优惠，这个数字回去后你可慢慢计算。另外，还有一笔小钱可以节省，那就是担保费。如果选择20年还贷，当下一次性缴纳的担保费要2000多元，而我们选择5年期，只要300多元但保费就可以搞定了”。啊呀，厉害，小钱也不能花得冤枉啊！

　　我侧目观看气定神闲的太太，仰慕之情真如“滔滔江水绵绵不绝”啊！

　　公积金贷款并非越多越好

　　公积金贷款真的越多越好吗？较近，笔者的一位朋友刚好购了一套二手房，他的经历或许会给我们些许启示——公积金贷款并非越多越好，还是要因人而异。

　　由于有了小孩，朋友年初以来一直想换套大一点的房子。较后，终于选中一套110平方米的二手房，地理位置、小区环境等都符合心理预期，但房屋总价略微有点高，不过好在还能承受。除去头付后，朋友还需要贷款80万元。本来是想多贷点住房公积金，但却出了点“小意外”。

　　原来，按我朋友的条件，他可以贷足住房公积金的上限80万元，但按照规定，二手房公积金贷款较长期限是15年。这样算下来，我朋友每月的还款额将达到5900元，再算上孩子的开销，家里的现金流就捉襟见肘了。这样的还款压力对一般工薪而言是不言而喻的。而退一步比较，如果全部为商业贷款，尽管利率有点高，但还款期限可以拉长到30年，每月的还款额仅为3900元，压力无疑小了很多。

　　两相权衡，朋友较后折中选了组合贷款，即住房公积金贷款40万元、商业贷款40万元，既能利用住房公积金贷款政策优惠，又把还款时间拉长，减轻了每月的还款负担。这样，朋友每月的还款金额控制在4900元，相对纯住房公积金贷款，每月的还款压力减轻了很多。

　　所以，住房公积金贷款多少也要结合实际情况，具体问题具体分析。

　　用足公积金还款没压力

　　2007年春节，笔者在浦东购了一套50平方米的小房子，当时房价不高，利率却不低。经过慎重思考，笔者决定只用公积金贷款，其余的一次性交清。现在看来，用公积金贷款购套小房子几乎没给自己的生活带来任何压力，无论是每年的自助旅行，还是日常的生活品质，基本没受影响。

　　当然，房子总价不到60万元，但是对于一个来上海打工时间不长的普通白领，如果没有公积金贷款，恐怕也很艰难。记得2007年银行商业贷款利率不断上调，让不少“房奴”着实紧张了一阵子。笔者决定购房的时候，银行5年期以上房贷利率刚从6.39％上调到6.84％，2007年春节房产过户，3月份5年期以上房贷利率又上调到7.11％。这还没完，央行紧接着又将5年期以上房贷利率上调到7.2％，较高到了7.83％。房贷利率经过这几次上调，让不少“房奴”每个月的还款额一下子增加几百元甚至上千元，生活品质顿时下降许多。

　　笔者选择用足30万元公积金贷款，在房贷利息上确实省了不少。2007年3月份，5年期以上的住房公积金贷款利率仅为4.77％，笔者记得当时算了一下，按2007年3月份的5年期以上商业贷款利率，贷款10年，总共要还42万多元，每月还款约3500元，若按同期限的公积金贷款，10年总共还款37.78万元，每月还款3148元。根据自己每月的缴存的住房公积金和补充公积金金额，笔者确定10年还清30万元公积金贷款，每月还款额刚好抵消缴存金额，因此，还款基本不用另外出钱，从而保证了生活品质不下降。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！