汤姆有些纳闷，为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近，其每平米单价已接近2万元，而反观其朋友购入的水城南路的翡翠公寓，其每平米单价只有16000元，二房一厅的每月房租却能租到4800元，且非常好租。

　　“这很正常”，上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国(范伟国博客,范伟国新闻,范伟国说吧)表示，徐家汇的租客通常为拖家带口的白领，对价格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外资公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的从业人员通常都找那些离工作地点近，再加上愿意接受合租，租金自然水涨船高。

　　“投资房产的率，看的是租赁对象，而不是地段”，范伟国表示，在上海存在一些地段相对较差、房价较低，但房租却更高的，而这正是投资者需要留意的。

　　以上述案例为例，玉兰花苑的收益率只有2%，而宝石公寓的收益率却能接近4%。而4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛，目前公积金贷款利率为3.87%，商业贷款按打7折计算为4.158%，均在4%附近。范伟国也觉得，住宅25年能收回成本，商业地产12-15年能收回成本，就属于优质投资。

　　租金才是房产真价值

　　但可惜的是，在又一轮上涨后，北京、上海房产投资能接近4%左右收益率已是凤毛麟角。据统计，今年上半年北京二手房租售比头次突破了1：400，超过了国际警戒线，而上海二手房租售比应已接近1：500。所谓租售比是指，以房屋月租金和房价之间的比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200，但北京、上海的租售比从2004年以来一直高于这一数值。

　　此轮房价上涨，有流动性充裕，投资者预防通货膨胀的考虑，而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来，北京、上海房价呈现上涨，而房租却因经济环境依然严峻，租赁市场的价格反而出现下滑。

　　在这种情况下，投资者应认识到，房价再出现大幅上涨将是小概率事件，投资者应将眼光放到租售比上。众所周知，投资房产的收益来源于价差与租金，过去大部分人投资房产是靠赚“价差”来累积财富，但这些都只是一次性的收入，一旦遇到风暴来袭，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不赚价差(capital gain)，我赚持续的现金收益(cash flow)，例如房屋租金、股票配息、版税收入等，”清崎觉得，这样无论经济好坏、市场涨跌，他都能持续保持富有。

　　投资者应明白，投资房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子购价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

　　以清崎为例，其在1973年时，存够2000美元后，清崎就马上购下一间18000美元的房子收租，扣除房贷支出，每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱，但却持续流入清崎的口袋，1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，清崎又向银行贷款购下第2间房，就这样以房养房，从一间一间购，到整批收购。

　　目前，清崎个人名下的出租公寓已超过1400间，价值超过3700万美元。

　　老公房是“金库”

　　目前北京、上海次新房的收益率大致为3%以下，而投资老公房的收益率却往往能达到4%。

　　以上海中山公园为例，一室一厅37平米的老公房，装修较好，家电齐全，2800元每月，目前房价75万左右，年收益为4.2%；而63平米左右的2房，装修一般，家电齐全，租金为3200元，目前房屋市价为125万左右，年收益为3.1%；而140平米的次新房，三房二厅，租金为10000元附近，市价为420万元，年收益为2.8%。

　　从这可以看出，对中低端市场而言，房子装修简洁即可，装修不求豪华。同时，同地段房型越小，总价越低的房子收益越高。

　　投资者应明白，经济是否景气，租房需求还是有，只是以前愿意花4,000元租房子，现在可能只愿花3,000元，投资者面对高价产品需更保守谨慎，而价廉物美的老公房，安全性更高。

　　吴渊(化名)是典型的房产爱好者，酷爱砖头，不爱股票，认为房产是不动产，较易保值。大学时，吴渊就读于同济大学，在大学读书时，老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例，而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末，上海人都胆子小很少敢去贷款的，若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕，他较青睐那些好地段的“烂”房子，论房价，老公房在同一地区内，一定是较低的，而若作为投资，头先总价低出手较便捷，其次，当时老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之间，足以支撑头付后的月供。

　　例如，吴渊在2000年购的一室户老公房，只要8万，当时年租金为7200元，年收益率约9%。但现在，房子还是那房子，年租金已经是1.7万了，房价更涨到了50万。吴渊觉得，从历史来看，房租应该会在较长的时期不断上涨，而初始投入却是固定的，只要购房时能有4%的收益率，就完全可以投资。

　　而在选址上，吴渊购的老公房，通常都在大学附近，并装修布置好家具、宽带，然后再打出“带包入住”的口号，以降低手上房子租不出去的风险。

　　而范伟国的建议是，投资者在投资老公房时，靠近医院、学校的房产租售比较高。以东安新村为例，其靠近肿瘤医院，病人的家属往往需要在医院附近租个房，方便烧营养饭给病人吃，造成房租较高。“好医院，好学校，好的娱乐场所，都能拉高租金”，范伟国强调。

　　相比上海，投资北京老公房也很有潜力。目前北京房价相对上海低，但租金并不逊色，而且北京租客对房子的装修要求没有上海高，装修成本更低。而北京还有不少各部委建设的公房，甚至能提供免费停车，免费取暖的服务，投资相当实惠。

　　精品购屋哲学

　　投资老公房的哲学就是尽量省钱，装修的好坏对租金并不能起完全作用。吴渊甚至在装修时还斤斤计较，他装修永远不会用立邦和多乐士，而改用中南等国产品牌。

　　而相比吴渊，徐鸣(化名)走得则是精品购屋路线，而若运筹得当，也能得到4%以上的年收益率。

　　徐鸣投资房产一定是豪宅，他觉得，豪宅就宛如 品，由于其稀缺性及彰显身份的价值，未来总能找到接盘者(新一波富豪)。上海有全球，特别是大陆的富豪在支撑，所以高处未算高；而自住房，就等同于一个内需市场，必须受到收入比、租售比的限制。所以，在投资房产时，徐鸣只挑令老外心动的房子。

　　有留学经历的徐鸣发现，美国人对房子很挑剔，选房挑环境、挑 、挑邻居、挑房子格局，什么都挑。徐鸣专挑衡山路边的小区、黄浦江边高层有景观的大厦、原法租界老洋房、美国学校旁的别墅下手。装修也毫不吝啬，既古典、又现代，装修都挑较难的或较贵的施工。

　　而对于习惯聚居的日韩客人，徐鸣将房子购在较多日韩居民居住的小区，并量身定做，例如面对韩国人，就一定得装地暖。徐鸣一套古北一期的房子，10年左右的房龄，目前市价200万，在装了地暖后，租给韩国人能租到1000美元/月，也能达到约4%的回报。

　　徐鸣投资房产的另一个有趣原则是：绝不购新房，因为房子要租给老外，而新房看不见邻居，搬入后2年邻居会一直装修，而噪音会赶走老外，他只购“看得到”的房子，宁可购贵一点。

　　根据他的精品购物哲学，徐鸣建议投资者不妨仔细找找古北、天山仁恒、联洋、碧云等老外聚居区，应能找到类似的房产。

　　怎么当“包租婆”？

　　要选择地段：选人口成长地区，跟着政府规划走。

　　要选择产品：房子一定要能出租，赚租金又赚增值空间，一举两得。房子要租得出去，得看产品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是单身或是新婚夫妇，面积较小的房子容易出租。

　　要控制资金：购房子要考虑到本身资金状况。

　　要选时点：和投资股票一样，购房也有套牢的风险，“在众人恐惧时贪婪，在众人贪婪时恐惧”。

　　投资tips：

　　投资头选老公房，自住选次新房；

　　选小房型，相对而言，面积越大，每平米的租金会下降。

　　房屋要保持干净整洁，才能提高出租率。

　　房客要慎选，工作是否稳定是要素，女性比男性稳定性高；

　　6月是毕业生租房高峰，若过了7月中还租不出去，建议降价。

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