房价上涨有点“泡沫”

　　张洪分析目前房价上涨更多源于政策因素推涨。主要是宽松的货币政策（如信贷放宽、利率下调、对头次购房者给与的优惠、给开发商给与的金融支持）和积极的财政政策（国家加大投资，减税）等，使市场的货币流动性加大。按房地产及资本市场的规律，会导致资产价格被高估，使其上涨。但是，这种资产价格的上涨缺乏实体经济的支撑。由于全球金融危机，我省工业经济仍然还未摆脱低迷状态，尤其是重工业困难更多，同时加上出口不畅，我省其他国民经济行业也多少受不利影响。所以此次房价上涨并非是由经济发展收入增加而直接引发的。其持续性就会大打折扣，可以说多少有点“泡沫”的成分。所以购房者不用对此轮房价上涨过多着急。

　　二套房贷政策难控房价

　　有观点说，二套房贷政策收紧后，7月份的成交量没有预期好。换句话说二套房贷政策有可能左右目前的房价及房产交易量，对此张洪给出了相反意见。“据云南财经大学房地产与土地政策研究的监测，7月份昆明主城区房地产的交易套数达8000多套，比6月份增加了2000套左右。8月份的上半月已经有将近4000套的交易量，所以说所谓的二套房贷收紧政策其实没有什么大的作用。其所谓‘二套房贷收紧’政策不是一个新政策，只是强调去年推行政策后的执行力。二套房贷政策只是国家宏观调控政策的一小块，收紧二套房贷会对有投资性购购者的购房需求有一定限制，但这种限制能不能导致房价下跌还取决于当时的供需状况。”因此很难单凭这一条件抑制房价上涨。

政策调整是后市房价操手

　　张洪回忆，2007年第四季度，国家出重拳打击房地产价格过快上涨，应该说在2008年上半年开始出现政策效应，但是2008年6月份以后出现了全球性金融危机，对我国的影响在2008年下半年逐步显现，国家为应对金融危机采取了诸多拉动内需的政策。简单说就是由紧的货币政策转为松的政策，使得开发商没有资金的后顾之忧，因此使开发商没有必要采取降价的方式使自己的资金链保持连续性。而今年由于国家拉动内需产生的市场货币流动性加大，使房地产这样的资产价格有所上涨。张洪认为下半年房价是否会下降主要取决于政府是否调整货币政策及财政政策。“如果房价涨得过快，我相信国家一定会调整目前的政策。比如采取2007年四季度的收紧信贷政策及加大税收增收的力度或者是推出物业税等都可能导致房价的下跌。”张洪说。

　　通胀中购房不明智

　　关于通胀预期下投资购房的问题，张洪认为在通货膨胀以前购房才能保值，而在通胀过程中购房有可能因泡沫破裂而损失。市民应该小心投资。不过从目前我国相关数据看并不存在严重通胀。“至少目前来说我国还谈不上严重的通胀问题。表现在工业产品的出厂价和原材料价格，就目前我省而言没有上涨，反而还有所下降；其次消费品零售价格除个别与农业相关的产品价格上涨以外其他消费品整体并未大幅上涨，有些甚至下降，所以现在谈不上通货膨胀，但是确实存在资产价格较快增长的问题，比如房地产价格及股票。原因则是市场流动性较大所致，只要国家采取措施那么这种价格上涨是可控的。”张洪认为昆明整体的房价一直处于一个相对比较平稳的状态，如果有好的区位及品质优良、性价比好的房子可以购购。相对而言，住宅投资较稳定，商铺投资虽收益大但风险也大。

（编辑：yangmin）

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