日前，借本报举办不动产投资沙龙的契机，记者采访了省内外一些购房者、 营销人士及不动产投资专家，看看这个“魔术箱”能变出什么样的宝贝。

　　■头次置业（25—35岁）应考虑承受能力

　　越来越多的80后进军楼市，贷款购房，过几年情况好转了，再看大房子，将套房出租或出售，从“房奴”到“房东”似乎是一瞬间的事情，但是，这中间又有多少人能“华丽转身”呢？

　　董军曾是西安一家房屋银行的负责人，有10年的房屋理财经验，先后帮助数百名购房者完成房屋租售业务。他认为不动产拥有很多优势，用好了，的确可以“生金蛋”，但投资都是有风险的，一不小心就会背上沉重的枷锁，成为房子的奴隶。他说：“购房前头付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。尤其是刚参加工作不久的年轻人，由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。”

　　董军认为，年轻人确定房产投资目标，头先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，较后再考虑房屋的自身品质等问题。“购房子的个门槛就是头付，即使你选择按揭，也得先拿出头付的钱再说。有了头付，再考虑月供。一般来说，月供较好控制在家庭月收入的50%以内，这样你才有更大的空间，不至于让房子压得喘不过气来。”

　　头次置业没有经验，因此，董军建议这些年轻人，如果选一手房，可以考虑80平方米以下的小户型，一居室或两居室都可以；如果选二手房，较好也能选100平方米以下的户型，现在可以过渡，将来也好出手。如果购商铺，可以考虑大盘底商，价低升值空间大。“目前，像长征左邻右舍、柠檬公寓（查看地图），50多平方米的小户型，月租金在1500元左右，收益很不错。”

　　■升级置业（35—45岁）品质和环境都重要

　　中年人是楼市的主力军，调查数据显示：60%以上的购房者都处在35—45岁这个年龄段。无论是一手房还是二手房，这类购房者此前都拥有过一套房，现在购房属于升级置业，头付不是“拦路虎”，房屋品质和周边环境，是让这些人“掏钱”的关键。

　　西安一地产公司营销副总刘颖在接受记者采访时表示，人们再次购房就是升级置业，更多的是为了追求更高质量的生活空间、更高品位的生活情趣。“次置业的目的有三种：一是改善居住环境，二是进行投资，三是从事经营。一种人对楼盘素质要求高：房子面积要大，周边环境配套要好，有一些名校更好，培育小孩方便；在选择上倾向于地段好、小区环境美的楼盘，像白桦林居（查看地图）、融侨馨苑（查看地图）等；种喜欢购商铺和公寓，像珠江时代广场（查看地图）、CLASS公馆等，收益率还是比较高的；第三种大多是办公司的人，他们一般会选择外立面时尚、品质较高的写字楼，像旺座现代城、高新国际这样的。”

　　刘颖认为，不动产投资，购房者较关注的动态就是租售，也就是说种才是他们关心的，从目前的行情来看，热点地段，比如城内、小寨精装公寓的租金要高于写字楼，每年的收益保持在8%以上，次热点地段，比如经开、高新，精装公寓每年的收益在6%—8%之间，虽然比商铺的收益要低一点，但风险却小得多。这也是公寓受投资者追捧的原因。

　　■先进置业（45岁以上）选好商圈稳赚钱

　　房产投资，有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。因而，可以适当地增加房产投资在整个养老计划中所占的比例。很多理财专家都建议：房产投资养老计划较好采用住宅＋商用房的投资策略。

　　家住西高新的张先生就是传说中的“包租公”，从2000年投资房产至今，已经拥有三套公寓和两个商铺，目前都是“出租”状态。昨日，经过熟人介绍，张先生才给记者讲起了他的致富经。“我年轻的时候省吃俭用，攒了一点钱，退休后，没事干，购股票风险太大，考虑再三后决定购房。”

　　张先生只在成熟商圈旁边购房子。“因为咱是投资，不是自住，所以一定要选好区域，比如城墙以内、小寨和长乐路，都是老牌商业区，人流量大，这里的房子不仅好出租，而且还有较高收益。”张先生认为，从长远来看，不动产还是比较稳妥的投资项目。浐灞和曲江都是“潜力股”，接下来他准备在曲江购一套房，将他现在的房子租出去。“现在，我这两套公寓和两个商铺，每月有8000多元的固定收入，足够我和老伴养老了！”

　　姜新国说：“商圈旁边的物业因为受到成熟商圈的辐射，以后肯定会慢慢涨价，现在把钱放在银行，收益也很少，倒不如做长线投资，不仅保值稳当，而且收益远比单纯的利息要高。”张先生之所以成功，除了运气外，就是他独到的投资技巧和专家保持了高度一致。购房养老，稳妥较重要，成熟商圈具备这样的魅力。

　　商用房包括写字楼和商铺，是可以准确地计算出收益的一种投资。一般情况下，对商用房的期不超过10年，每年的收益保持在8%-10%，就算是十分合算的投资。待10年回了本，以后每月的铺租收益就可以用来养老了，很适合45岁左右的人投资。

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