7折如改8.5折 将波及大量老客户

　　“我办的7折房贷，明年会不会上调到8.5折？现在每月已经要还款2300元，真要是涨了，可真有点吃不消！”南宁市民王女士看到网上其他城市已经收紧信贷的消息后，急忙打电话来本报询问。

　　据悉，多家商业银行内部近日流传一则消息，个人头套房贷利率7折的优惠可能从明年1月起叫停，新政策较早有望在今年11月份公布。

　　昨天，记者联系了建设银行、工商银行、农业银行广西分行等邕城多家国有商业银行，得到的答复是：房贷利率优惠政策目前没有任何变化，仍按照原有政策执行。

　　“明年基准利率是下浮15%还是不变或者更高，目前还不能肯定。”中国银行邕州支行相关负责人告诉记者，在银行和客户签订的房贷合同中一般都有这样的规定，假如年内银行调整了利率标准，合同到次年1月将按照新利率重新计算还款额度。

　　银行人士分析，如果基准利率不变而只是折扣优惠调整，从政策可操作性的角度看，可能不会追溯已经发放的贷款，只会针对新发放的贷款，否则会引发的老合同重新修订的新问题。

　　头套房、普通住房 界定标准会变否？

　　今年2月出台的南宁救市新政中，较“要紧”的，就是放宽了头套房和改善性住房，普通住房和非普通住房的界定标准。

　　比如对已贷款购购一套住房，但人均住房建筑面积低于南宁市市区2007年度人均住房建筑面积28平方米标准的，再申请贷款购购套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行头次贷款购购普通自住房的优惠政策，也就是利率可打7折。

　　南宁市民张女士打算次贷款购房，她次购购的房子较小，再次购房的话符合上述政策。“但如果这个头套房标准难度加大，我的贷款利率也会跟着增大！”按她贷款100万元、20年期的现行利率计算，执行7折利率和上调一成半利率相比，后者的月供比前者多出1400元，利息总计相差近37万元。“本来以我们家的收入来算，扣除月供只是刚刚够花，但现在每月还款一下子多了1000多元，压力还是挺大的。”这房子购还是不购，张女士顿时陷入矛盾。

　　南宁新政规定：从2008年11月1日起，对个人头次购购90平方米及以下的普通商品住房，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购购住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　根据之前南宁出台的新政策，只要符合“头次购购”及“90平方米以下”这两个条件，市民购卖房就可省不少钱。以头次购购一套面积为80平方米的商品住房为例，假设这套房子的价格为40万元，如按1.5%的比例缴纳契税，那么契税就要交6000元。而按照当下的优惠，只需要交4000元，仅此一项，前后差距就是2000元。

　　另外，公积金贷款一旦叫停，影响也很大。贷款较高额度由40万元降回到25万元，较长期限为30年、头付比例也将由原来的20%升高到30%。

　　契税减免叫停 二手房受影响

　　“一旦相关政策到时终止，受到影响的可能是二手房交易税费，尤其是超过2年而未满5年的住房，出售方的交易成本将会明显增加。”宝资嘉中介负责人陈伟如此给记者算了一笔账。

　　本来，一套二手房，房产证只要满2年，就可以免去营业税。对收取营业税“全额”下调为“差额”征收，以出售一套不足2年的100平方米商品房为例，假如购购原价是50万元，转让价是70万元。那么，政策叫停后卖出，需要交3.5万元的营业税；而现在，则按照这套房子卖出去后的差额“20万元”征收，也就是说只用交1万元营业税。前后对比，仅这套二手房交易营业税就多出2.5万元。

　　再以长湖路香格里拉花园一套99平方米，总价46万元，购入满2年、未满5年的普通商品住房为例。假设这是卖家先进一套自住用房，购家也是头次购购住房，无贷款，那么按照营业税由免征恢复至此前的5.55％，契税由原先的1％恢复至此前的1.5％等条件计算，卖家将因此多承担30130元税费，约占房屋总价的6.55％，购家将多承担6900元税费。

　　卖方同样难受 开发企业负担加重不小

　　以减少开发企业周转资金的支出为目的的救市新政，一旦取消，对开发企业的影响也是巨大的。

　　拍卖地价款可缓半年交、城市配套费用减半、缓征项目报建费等措施，极大减少了初期费用支出，缓解了开发商的资金周转难度，一旦取消，压力将增加。

　　据悉，南宁市的项目报建费用平均达到每平方米建筑面积100元~120元。项目刚一报建，就要缴纳城市配套费、劳保基金、墙改基金、建筑垃圾清运费、人防易地建设费等费用，是一笔不小的开支。以一个建筑面积为10万平方米的中等项目为例，拿到开工单之前的报建费用高达上千万元。本来这些费用可以在办理预售证再缴纳，政策取消后，要提前交，企业负担无疑增加。

　　南宁新政规定，自2009年1月1日起，对房地产开发企业土地增值税预征率进行调整，房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%；非普通住宅预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%；商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率为3%。仅以一个一年销售两个亿的在建项目为例，按现在仅需交100万元，但取消优惠后，预征率须预交土地增值税400万元。

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