房价这么高，吸走了老百姓辛辛苦苦攒下的血汗钱，可又有几人知道，新建商品房购卖的收入，都落入了谁的口袋？

　　注意：本文中所提到的“楼面均价”，是规划建筑面积的单价，并不是项目所占用土地的单价。特此说明。

　　头先是土地款。即政府收取的土地出让金。

　　以出让一块土地为例，若总土地面积26033.7平方米，土地使用权出让公告中明确：规划建筑面积不大于88568.64平方米。总购地款约为11亿元。

　　土地使用权出让公告中规定，该宗地容积率1.0-2.7，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米。规划建筑面积不大于88568.64平方米。

　　所以，该宗地楼面价为11亿元÷88568.64平方米=12419.75元/平方米。

　　管理费用约100元/平方米

　　建房成本约2800元/平方米

　　前期费用约400元/平方米

　　勘察报建约100元/平方米

　　公共配套约100元/平方米

　　至此，各项费用及税种加在一起，已超过17000元/平米了。哦，我们还忘了算开发商的利润

　　开发商利润1700元/平方米

　　算上开发商的成本和利润，这幅土地上建的商品房，较低售价也将在18700元/平米。

　　算上开发建设时期内的通货膨胀率4%左右，这个价格将涨为18775元/平米左右。

　　以上这个价格，没算精装修。目前市小户型以精装为主，精装一般成本为2000元/平米左右。

　　广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米。

　　总体算下来，若开发商想保持10%的收益率，这个项目未来售价将不会低于21000元/平米。

　　如果售价低于18900元/平方米，开发商就会赔本

　　当然，一般这种情况，售价标到20000元/平米以下时，广大媒体同仁就会替开发商喊“亏本”了。

　　市场情况向好、主流购房人群需求激增时，根据价值规律，房价还会上浮5%~10%，这个项目售价可能超过23000元/平方米。

　　如果你相中的是小学紧靠学校的小区，那就恭喜你。

　　所以，别相信网上那些“各城市合理房价”的计算了，都是骗点击率的。

　　较后补一句，如果按官方发布的“土地成本占房价36%左右”计算，这幅12400元/平米的土地，未来房价将达34444元/平米。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！