购房的重新成上帝

　　程立扬在朝阳区甘露园有一套90年代初的66平米小两居公房，因为小孩已经不小了，而且收入也不错有一定的积蓄，所以从09年底开始希望能够将小房子卖了，换一套周围社区：通惠家园 (论坛 新闻)、华纺易城 (论坛 新闻 视频)等小区的3居室。没想到的是在09年12月他在北京中原地产通惠家园登记了想升级置业的需求以后，看他房的非常踊跃，因为公房贷款比较困难，而当时就有看房的人拿着提包愿意全款135万购购。而他想看的房子则非常难，几套三居都是已经约好看房的当天就被别人抢着购走了。

　　没想到从今年1月份以来，变成很多中介打电话告诉他有房东着急用钱卖房，看房时间随便定，而且只要他有意向保证给他留着房，有喜就有忧，虽然购房的事情看着有了着落了，但是他的那套想出手的公房看的人明显少了很多，而且原来135万的价格现在下调到了不到130万，看房的人还非常犹豫。“09年房主是上帝、10年购房是上帝，较倒霉的是我们想换房的，总是一半是上帝，一半做孙子”程先生无奈的说：

　　2010年上半月北京二手房成交猛跌73.6%，日均仅350套

　　北京中原地产三级市场研究部根据交易管理网数据统计显示：2010年1月上半月，北京二手房市场出现了明显的数九寒冬，总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套，虽然依然超过了2009年一月同期的5483套、5212套，但是相比12月上半月下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%，而平均成交面积更是仅为92.6平米，相比12月初下降明显，主要原因是因为非普通住宅交易明显减少，而房价也因为成交的房源中5年内房源减少而出现了结构性价格下跌，从14100下跌到了13500元每平米，经过连续几个月的暴涨10月来头次下跌下跌幅度达到了2.84%。日均成交仅350套，所有成交数据全面下滑。

　　中原地产通惠家园店的业务员程霖是多年的老业务员，他介绍说，“旺市缺房，淡季缺客”这是他在北京二手房市场这么多年来经验总结，今年一月来市场已经出现了淡季的迹象。部分房主已经开始出现非常愿意协商房价，虽然让步不多，但是这更加使得客户明显的出现了观望的情绪。中原地产三级市场研究部认为出现这一情况的主要原因有几点：

　　头先是：系列政策影响。 12月9日国务院常务会议调整个人住房转让营业税免征时限，到 1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短33天内，5次大手笔调控楼市，即使在07年也没有如此的政策密集度。虽然政策的执行效果有待市场确认，但是对于购房者来说在如此高价的情况下，政策给了观望的理由。

　　其次：12月疯狂的成交透支了需求。对于北京的市场来说，去年12月二手房成交量达到了恐怖的41743套，这一成交量明显的是受到了政策末班车的影响，使得很多不着急购房的为了避免新政策在10年增加的税费，而提前交易。

　　第三：为避税、冷冻交易盛行。目前市场上有很多房源：普通住宅为了躲避差额营业税，非普通住宅为了躲避全额营业税，选择了先签合同，等房本过5年再过户，主要集中在房本已经超过4年，但是未满5年的比较多，为了节省几万税费，购卖双方签署协议延后过户。

　　第四：需求锐减6成。门店再现房主催找客户看房“我再看看别的有没有合适的房子”和“价格能不能商量”取代了09年二手房较流行语：“我不用看房先交定金”，成了2010年1月来购房人较常提及，中介和房主较常听到的话语。据中原地产三级市场研究部统计显示，在一月上半月北京二手房新增需求减少了60%。很多中介分行都发现现在已经有一些房主开始催促相熟的业务员多带客户来看房。

　　北京中原地产三级市场研究部预测：

　　一月北京二手房市场将在1.2-1.5万套左右。随着新政的正式实施，原本的“优惠房”、“免税房”均不复存在，取而代之的是大小房产中介门店新近替换的房源广告。各家中介门店玻璃橱窗的的房源不约而同地下调了挂牌的价格，

　　涉税较多的高端房源将会在2010年初出现明显的价格调整，非普通住宅的营业税修改为5年内全额、5年以上差额不仅影响140平米以上，还将使得需要贷款的高价房成交受到明显遏制。这将使得这部分房源均价出现明显的下调。而房源交易将集中在5年以上的普通房源，5-10年的房源价格甚至可能还会上行。

　　春节以后市场可能继续上行，从目前来看楼市的政策需要一段时间消化，但是系列政策主要为交易环节税费的改变，支撑09年楼市爆发的主要原因：宽松的金融政策在10年依然存在，而且一旦房价在2010年1-2月出现微调，很可能使得部分观望着抄底入市，市场又可能在3月开始继续升势。而爆发点将主要集中在中低端市场。

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