陈真诚：调控严过07年房市将量价齐跌

　　调控政策密集连发出其不意化解市场预期行为的对冲

　　自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，政府明显改变了对房地产市场的态度，并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。

　　2009年12月14日，国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月27日， 总理接受新华社记者少有专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。

　　在具体政策方面，在明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年之后，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,头次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举意在打击开发商囤地炒地。

　　接着，2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为2010年房地产市场定下了基调，明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。“国十一条”强调了加大差别化信贷政策执行力度，明确指出：金融机构在继续支持居民头次贷款购购普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购购住房、又申请购购套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款头付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外还头次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。可以说，“国十一条”释放了政府全面、深化房地产调控的信号，也释放了将继续房地产金融调控的信号，其威力也主要在释放政府逆化此前的刺激政策、强化调控的信号作用，对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性。

　　其后，2010年央行工作会议上，央行表示，将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严格执行有关房地产信贷政策。这些说明，房地产金融政策将是从紧的。

　　随之而来的是，2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，头次再行上调人民币存款准备金率，重启金融调控。

　　从已出台的调控政策来看，真是密集连发，而且常常出其不意，以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应。

　　调控目标明确还将深化

　　国务院新闻办公室于2010年1月13日举行有六部委相关专业参加的新闻发布会，向各界表达政府解决“执行”房地产调控政策问题的决心，落实各级地方政府的责任。由此来看，接下来，至少在金融、土地等领域，政府还有可能继续出台政策或继续强化调控的可能，并有督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策的可能。

　　不难看出，与2007年那一轮调控相比，虽然表面上看起来要政策温和些，而其实新一轮调控更为严厉。头先，新一轮调控，具有明确的目的和针对性，凸显出政府全面调控房地产的信号。其次，新一轮调控，不但几乎可能用到的政策这次都可能用到，而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略，调控变得更加“聪明”。再则，从二套房贷政策等来看，新一轮调控的一些调控政策，可看成2007年那一轮调控政策的延续。尤其是，从取消改善性住房、规定开发商拿地的头付款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策，以及政府对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等方面来看，本文作者陈真诚分析认为，新一轮调控，实际上比2007年那一轮调控要严厉得多，政府的态度要坚决得多。

　　更要看到的是，当前房价依然还在高位，试图逆化政府的调控政策和调控精神的因素还大有所在，可能促使政府继续出台新的调控政策。

　　一方面，目前的房价依然过高。2010年1月14日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，连续第七个月较上年同期上涨，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。而2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创下2009年前11个月新高。比较历史数据可知，2009年12月份，全国房价同比和环比增幅均超过了11月，是2009年房价涨幅的一个月份，也是约一年半以来的时间里房地产价格涨幅的一个月份。

　　另一方面，较近还出现了一个案例。就在政府正展开新一轮房地产调控的当口，一些投资投机者依然在海南房地产市场暴炒国际旅游岛概念，一些地方政府官员可能也在以国际旅游岛规划提升的名义使出招数托市，明修栈道却实际上在暗度陈仓。目前海南这种暴炒房地产概念、房价非正常上涨、泡沫越积越大的现状，使海南越来越象迪拜，可能导致国际旅游岛这个美好的梦想变成一些人炒作房地产梦场，使得政府批准设立国际旅游岛初衷被严重背离。可以说，政府正着力予以打击的投资投机、捂盘惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房价等“违法犯罪的行为”，在目前的海南得到了集中体现。而且，从海南的现状，可以看出目前市场上投资投机者和一些开发企业、地方政府官员的现实心态，可以看出一些人抵制政府调控或一些地方政府不落实执行政府调控政策的缩影。海南这个典型案例，可能成为政府观察市场心态和市场现状的窗口，可能成为政府分析市场问题或测试调控政策的典型样本，可能成为政府酝酿下一步调控手段的参考依据。

　　应该说，基于目前的市场现实、调控效应及种种迹象来看，接下来，房地产调控还将深化：加息、继续上调存款准备金率、调整房贷的差别性利率，是肯定的；从严清算土地增殖税、提高项目自有资本金比例、开征物业税或释放明确消息等，是有可能的；关于二套房政策和打击闲置土地的政策，可能从严执行或进一步收紧政策。

　　可以预期的是，新一轮调控，将对房地产市场心态、房价预期、房地产预期形成有效打击。今年，房地产市场将重回调整通道，房价将步入理性回调的通道。由于不少大中型开发商短期内的资金压力不大，因此，在早期，主要是成交量的变化，房价的变化要滞后。{$page$}

　　八大因素致成交大幅下降

　　对市场现势和调控制政策进行深度分析可知，将主要有如下因素导致成交量大幅度下降：

　　一是，现有的调控政策以及未来房地产政策将继续从紧的预期，带来市场心理和预期变化。

　　二是，此前的市场有效需求被过度透支，将来将面临阶段性有效需求不足的问题。

　　三是，由于市场上投资投机购房占比过高，使得市场已经很敏感也很脆弱。投资投机者被政策“点杀”打击，将大规模撤离市场，就会带来大幅度的成交量直接下降。

　　四是，目前的房价确实过高，这几年房价涨得也太多了，有自身调整的空间与需要。尤其要注意到的是，这轮调整，与2008年的调整，实际上属于同一个调整周期，需要相对于2005、2006年前后房价来看涨幅。

　　五是，保障性住房投资、建设力度加大，政府将大量提供保障住房、低价房，至少释放的信号是这样，给市场的价格预期带来冲击。

　　六是，一些地区，已经规划或开建的新项目，将形成的供应量不小，未来将面临严重供大于求的问题。

　　七是，政策调控本身对市场将产生不小影响，其早期的主要作用是导致进而加剧消费者乃至开发商观望。

　　八是，随着时间推进，调控政策效应累积发酵，成交量下降到一定时候之后，房价便会明显下降。而房价一旦明显下降，又可能加剧消费者的观望，使得成交持续低迷。此时，本文作者陈真诚分析认为，一些开发商，尤其是那些试图利用市场调整来争夺市场竞争优势的大型开发商，和一些资金实力不够的中小开发商，可能会主动降价销售，或采取变相的促销。

　　各地市场冷清全年将量价齐降

　　目前的现实情况是，各地市场非常寒冷，成交量已普遍下降。

　　据媒体报道，在上海，受到新一轮房地产调控的影响，房地产成交量明显下滑。有统计数据显示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量连续第四周环比下降，只有17万平方米，只相当于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均价也下跌至17000元/平方米，降幅达16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，与12月上半月相比下降了53%。各价位段、各区域的新房成交量，全部下跌。除500—800万元价段的住宅成交量降幅为11%以外，其余各价格段成交量降幅均高达37%至70%。卢湾区，甚至出现了半个月时间里新房零成交。成交均价为19993元/平方米，环比下降5%。此外，二手房市场成交也下降明显。

　　在北京，北京市房地产交易管理网统计数据显示，2010年1月上半月，北京市期房商品房签约3471套，日均231套，较去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市场总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%。

　　在深圳，深圳市规划国土委的新房成交数据显示，2010年1月8日至14日，

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