继去年密集出台一系列楼市调控政策后，再度出手打击炒房。国办近日发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款头付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。

重申二套房贷头付不得低于40%

　　通知要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民头次贷款购购普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购购住房、又申请购购套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款头付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购购普通住房与非普通住房、头次购房与非头次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　房源须一次性全部公开并明码标价

　　通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

　　国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

　　通知还要求各地结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的较低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

　　省级政府对房地产市场稳定负总责

　　通知要求，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购购房地产的，要严格按照现行政策执行。

　　防止境外热钱冲击房地产市场

　　通知要求，要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击中国市场。

　　金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

　　探索土地出让新方法遏制“地王”

　　2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　国务院发展研究研究员廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　部分银行房贷政策执行大打折扣

　　2007年9月，央行和银监会联合规定，居民购购套住房的头付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%，头次明确收紧套房贷。但从2008年下半年到2009年上半年的金融危机期间，部分商业银行为抢夺房贷客户，对二套房贷政策的执行都有所走样或者打了折扣，出现了“头付20%、7.5折购二套房”的情况。

　　增加保障性住房，明确“双轨制”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强10日接受记者采访时指出，“国十一条”与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对较近一段时间以来调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：

　　头先是调整供应结构，较核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。

　　有保有压，不再提“改善性住房需求”

　　，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把头次购房和非头次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励头次置业需求。对非普通商品房、非头次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为次购购。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。

　　第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。

　　第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。

　　若不降温，头付比例可能再提高

　　市场人士表示，由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

　　“之后如果房地产市场不降温的话，头套房头付比例有可能会恢复到三成，二套房头付启动五成也是有可能的。”央行研究员邹平座表示。

　　多部委已推连环政策挤泡沫

　　事实上，自去年年底的国务院常务会议为调控楼市定调后，相关部委便开始紧急部署：国土资源部就土地出让、囤地出台相关措施；住建部出台保障房建设规划、打击捂盘、清理地方救市优惠政策等。

　　让开发商意想不到的是，上市融资时的主要审批监管部门证监会现在竟然要听取国土部和住建部的意见；一向和房地产政策不“沾边”的国资委也出来发话告诫央企要慎入房市、股市和期市。

　　部分一线城市及时跟进

　　地方政府则迅速落实。一线城市如北京、上海、深圳等纷纷加大2010年保障房投入。

　　除此之外，继上海出台落实楼市调控“国四条”新政、广州加大对闲置土地处理力度之后，深圳从1月6日开始展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，严厉打击违法违规与投机炒作行为。

　　楼市既不能太火爆也不能太冷清

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌客观地分析了此轮楼市调控的总体思路：“既要稳定房地产发展势头，又要平抑房价。决策层既不希望楼市像2009年那样火爆，也不能像2008年那么冷清。”

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