“2007年以前,东莞建设局没有收到有关对房地产的投诉,而在2008年,东莞建设局收到180多宗相关投诉。2009年虽然地产市场有所转暖,但对地产投诉并未因此减少,并有逐步扩大的趋势。”东莞市建设局房地产开发管理科有关负责人介绍,“有一些楼市纠纷被市场好所掩盖,一旦房地产不景气,延迟交楼、拖欠工程款等等问题就显现出来,这种情况一直延续到2009年。”东莞市消费者委员会秘书长邓国平也表示,房地产在消委会接到的投诉当中所占的比例不大,但是逐年在提高,且解决难度大。

　　办证问题仍是投诉热点

　　据了解,2009年,东莞房地产投诉主要集中在夸大宣传、合同违约上面,而去年的退房潮也是投诉的重要方面,此外,办证问题也在投诉比例中占了很大一部分。

　　根据长期受理房地产方面法律咨询的张欣宇介绍,目前东莞楼市纠纷较多的类型主要有几种:一是受银行政策调整的影响,不能按揭造成退房的,这种纠纷在近段时间涌现出来比较多；二是针对交付的条件提出的维权问题,现在消费者越来越注重维权,对于网上讲的一些“三证一书一表”理论,结合自己在东莞购房子的实际情况,要求开发商提供“三证一书”或者其他条件,造成很多在收楼环节的纠纷；第三是质量问题,一方面是质量瑕疵问题,消费者提升到工程质量问题来处理,拒绝收楼,从而造成了许多纠纷,另外一方面是货不对板问题,房屋与设计蓝图不符合,第三方面是房屋本身的配套与实际不同,开发商所承诺的配套在收楼后没有看到；此外,产权面积方面、延迟办证或者办不了证,再有一些是购房政策落实问题等等,都是去年出现问题较多的方面。

　　张欣宇律师表示,目前东莞的消费投诉集中在四个方面,一是夸大宣传,隐瞒消费者；二是房屋质量差；三是随意地在合同上违约；四是骗取消费者的定金等。

　　历史问题较难解决

　　在相关部门收到的投诉当中,历史问题占了相当大的一部分。邓国平介绍,房地产对于我们国家来说是一个新的领域,东莞房地产是1992年以后才发展比较快的,目前面临着一个法律的缺失问题,而开发商的素质参差不齐,在东莞房地产发展初期有很多历史问题,一直到目前没有解决,比如一些消费者从九几年购的房子,一直办不到证,而有些开发商已经不存在了,造成了消费者办证难问题,这些问题是比较难解决的。

　　除了历史问题,专家们认为,消费者对楼市信心不足以及购卖双方的信息不对称,也是造成房地产纠纷的主要原因。

　　东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为,造成消费纠纷增加的原因反映了购房者没有信心,尤其是近几年楼市阶段性调整较为严重,房地产价格 (论坛 新闻)一跌就会滋生很多矛盾,这也是地产投诉越来越多,涉及面越来越细的原因。“经过2008年的房地产回归调整,东莞楼市价格已经回归理性”。陈骏良认为,今年房地产可能又面临新一轮的调整,作为消费者很难知道什么时候是调整的关键时期,购房者应该能够按照自己的实力选择购房的时间。陈骏良建议,消费者在购房时可货比三家,这样比较容易找到适合自己的房子。

　　除上述方面外,不少地产投诉也反映出“消费者和开发商的信息是不对称的,消费者对房地产的知识认知度也比较低”。张欣宇律师表示,消费者对房地产相关知识的认知度比较欠缺,从而造成了许多纠纷、投诉,但是这类型的有效投诉并不多,许多消费者缺少证据,比如说投诉质量问题,实际上是质量瑕疵,达不到换房退房的条件等。

　　购房起码要注意五方面

　　房地产交易的所有环节都有可能出现问题,那么该怎么预防房地产交易中的消费陷阱,如何保障购房者的利益呢?以下将从案例分析出发解读购房环节中可能出现的问题。

　　购房前先了解清楚产权

　　业主汪小姐早在2002年就购下某楼盘一套别墅,当时和房地产商签订房屋购卖合同,她除了交完各种税费外,还一次性支付了房款66万元。因为开发商的原因,她一直没有拿到房产证。去年5月13日,她突然接到通知说她的房子被法院查封了,随后才知道她的房子在她购购之前就早卖给了一个香港人,而那个业主将房子抵押给银行了。现在,那个业主没有还完贷款,银行便委托法院查封了该处房产。汪小姐该怎么办呢?

　　律师建议:一房两卖往往是购房者对于购卖流程不了解所造成。购房者购购前头先要了解产权是否清晰,要到当地房管部门了解清楚,汪小姐可能根本没有了解到该开发商是否有预售许可证,也没有去查是否有卖给人家,这个个案是以前发生的,现在房管部门都是用网上合同,目前在开发商环节一房二卖会比较少,或者根本不会出现。此外,在一房二卖的时候开发商要承担一个非常严厉的责任,购房者可以要求开发商赔偿已付房款的一倍价钱,这种现象目前可能出现在二手房交易过程当中,卖房者可能会和多个人签订合同。

　　记者点评:对于还没有办法办理过户的房子,可以到房管部门办理预告登记,这个房子就不能一房二卖,即使出现了,消费者也可以认定是自己的房子,确保自己的合法权益得到维护。

　　签订合同前要看清条款与结构图

　　田先生2008年在东莞市石龙镇购购了某楼盘一期的顶楼,合同中规定2009年6月31日前交房,因当时购的是期房,所以并不知道房屋的结构,2009年初他陪同家人去看房的时候,才发现房子顶是斜坡的,如果装修的话,增加了装修费用。

　　律师建议:如果合同中未注明或开发商未履行告知房顶是斜的,那么应当按一般常人去理解购购的该房屋房顶是平的,这样可以跟开发商协商,要求其承担一定的责任,以减少你的损失。

　　记者点评:这个案例告诉购房者,在购购顶楼、头层、花园阁楼、附有平台的房屋一定要多看、多问,因为这些房屋与一般楼层可能存在某些不同的地方,因顶楼设计往往会考虑建筑外观而跟正常理解的房屋顶部结构有所区别。

　　银行不放款是否可退房?

　　赵先生与某房产公司签订了《商品房购卖合同》,约定赵某以总价款65万(头付15万,银行按揭50万)购购一套三房的商品房。银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购购的商品房属于套房,于是未予放款。现赵先生要求向房产公司退房。

　　律师建议:作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的。虽然有关规定表示,由于不可规责的原因而不能签订并不能履行的合同,是可以解除合同的。但这里面有两个解释,不可规责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,赵先生是因为个人信用问题而不能放款,这种情况他是不能要求退房的。

　　记者点评:记者提醒购房者,在购房签订购房合同之前,应该通过所选择的贷款银行先查询个人的信用情况,这样避免交了头付后因为办理不了贷款而出现与开发商扯皮的事件。另外,作为开发商也应该在银行批复贷款后再办理相关的确权工作,以免耽误购房者的精力与时间。

　　延迟交楼可按合同约定要求赔偿违约金

　　陆女士在2007年初购购了东城五环路一处房产,购房合同的交楼时间是2007年12月31日,后来开发商将交楼时间推迟至2008年4月30日。2008年4月30日业主去收楼时开发商却不能提供该楼盘的竣工验收合格证,直到现在开发商还不能提供该楼盘的竣工验收合格证正常交楼。此外,现在东莞推迟交楼的每天平均赔偿额是购房价的万分之3,而购房合同上的赔偿却是万分之0.25,远低于市场平均水平。

　　律师建议:开发商延迟交楼的,应按合同约定向业主赔偿违约金,如果业主认为约定的违约金低于造成的损失,在起诉时可以向法院提出要求调整违约金,但业主需要提供相关证据证明自己的损失比合同约定的违约金大,否则按合同约定标准赔偿。延迟超过合同约定的期限,业主还可以主张退房。

　　记者点评:因为延期交楼而造成退房的案例不少,但是能打赢官司的仍不多,其中主要是对逾期交楼的时间难以取证。因此在购房者签订合同时,应该详细向律师了解,必要的时候可以签订补充协议。

　　公共部位维护应由物业管理公司承担

　　黄小姐是南城某楼盘一期的业主,入住不久,发现电梯上下时的噪音很大,于是多次向该花园管理处投诉,管理处联络电梯公司来维修,维修后效果有所改善,但不久又恢复原来的情况,黄小姐该怎么办?

　　律师建议:电梯属于小区的公共设施,属于物业管理中对公共部位维护内容部分,所以维护保养责任由物业管理公司承担。因电梯保养维护需要专业知识,实践中物业管理公司往往会聘请专业的电梯维护公司对此进行维护保养,但并不能转嫁物业管理公司对电梯的保养维护责任。

　　记者点评:如果电梯噪音是由于维护不当造成的,责任由物业管理公司承担责任,可以通过业主委员会责令其限期整改；如果噪音超过国家规定的限额标准,可以向环保管理部门投诉,由行政管理部门责令物业管理公司消除噪音。

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