本期嘉宾：香港锦艺集团有限公司、郑州翰园置业有限公司营销总监陈长开

　　楼市调控新政回顾：

　　4月11日：上午，银监会主席刘明康称，北京部分银行已自行审慎执行二套房头付60%。

　　下午，银监会紧急澄清，二套房头付仍可四成。

　　4月14日： 主持国务院会议，称将实行严格的差别化住房信贷政策。15日，媒体报道，套房头付不得低于50%。

　　4月17日：国务院发出了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化信贷政策。

　　4月19日：住建部通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购等方式收取费用。

　　楼市调控新政，在网上引发了网友热议，网友意见大致可以分为三派，悲观派、乐观派和建议派。其中悲观派居多。那么如此密集的楼市调控政策究竟对河南楼市有多大影响呢？我们就此问题采访了香港锦艺集团有限公司、郑州翰园置业有限公司营销总监陈长开，看看他是如何解读楼市新政的。

　　记者：对房地产方面的调控一直非常重视，较近新出台的“新国四条”引起了广大业内以及老百姓的关注，请问陈总这次新政与以往政策有什么不同。

　　陈总：可能这次我个人觉得的不同就是头付的二套房提高到50%，这是未有的，这是一方面，方面就对于第三套房贷，这次对投资性购房在金融上的调控是的，甚至局部地区是严厉禁止三套贷款，作为套住房的认定标准也是相当严厉的，就是以家庭为单位，可以说这次的新政出台没有给任何的地产企业也好，金融企业也好有任何的操作空间。应该说是更精准的打击这种投资投机的行为。

　　记者：有业内人士声称在新政出台后，房价持续的上涨趋势会被有效的遏制，房价上涨会马上停滞，对于郑州会出现这种情况吗？

　　陈总：郑州市场的话和全国的很多市场还是有很大的区别，应该说有自己非常独特的一个区域性特点，那从新政出台的这几天近一周的时间来看，我们觉得这个新政的作用还是非常明显的。你看局部地区的房价，可能没有松动，因为很多企业现在处在一个观望期。但是从全国各地不断出现的退房情况来看。从前一周的“一房难求，到现在有人出现退房”，以及从很多地产企业原来是没有搞更多促销，甚至是坐等涨价，到现在可以谈，或者说有一些优惠的促销措施。从这一点上看来说，影响应该是非常非常明显的。

　　记者：有人说郑州一半以上的房子都是被外地人购走的，所以投机性投资占的比例比较高，您觉的在新政实施后，这种投机性投资会受到有效的遏制吗？对于郑州的房价会有什么影响？

　　陈总：我想纠正一点，郑州的房子被外地人购走一半，这个是已经若干时间前的一个历史现象了，为什么呢，这个其实跟咱们河南作为一个单的省份是有很大关系的。全国里边的话有很多省份都是多城市。郑州对于河南来讲，他的地位是省内其他地市没有办法取代的。他是经济又是政治更是文化。所以说这种情况的话，吸引的各个地市所有的有条件有能力在郑州购房的人来郑州，郑州是全河南的郑州，不是郑州人的郑州，所以说这个是一个很正常的情况。那这次新政的出台当然对于这种异地购房异地置业的行为会有一定程度上的限制。但是从目前郑州的这种房价的格局来看。郑州本身的区域性也是比较强的。可能郑东新区，作为传统的这种省府区域，他的房价上涨，他的房价支撑力，很大一点在于各地市的购房者，但是对于本土的购房者来讲。比如说北区，比如说南区，比如说西区，实实在在的当地人原住民的这种需求和购购力还是很强的。所以说短期之内对于局部区域的房价可能会有一定的抑制作用，但是对于像北区，像西区，像南区可能影响并不太大。

　　记者：那这样说来，房价是不会出现下调的迹象吗？

　　陈总：我个人觉得，只要通货膨胀的预期没有消除，只要这种城市化的进程没有减缓，房价上涨的趋势是不变的。只是涨幅不像前一段时间恐慌性购房那么明显。不像前段时间这种大量的热情涌入。房价上涨的明显。应该是一个比较平缓的，一个和国家GDP增长水平、社会经济发展水平相应提高的一个过程。

　　记者：国务院新政很大程度上是针对一线城市进行调控的，而且一些城市出现退房、抛盘的现象，那么对于二三线城市以及具体到郑州会会有怎样的影响呢？锦艺国际华都项目会受到哪些影响？

　　陈总：像前一段时间的这种房价上涨已经呈现一种轮涨的局面，由一线城市、热点城市带头，然后二线城市跟进。三线城市也相应跟进。有这样的一个轮涨。甚至是出现几个大盘相互猛涨。地王频现，地王带动周边的房价轮涨。应该说这次新政出台把脉还是相当准，打击非常准确。也就是说原来是处在一种市场供求平衡的状态。但突然间增加的这种10%或者20%的这种投机行为，这种行为马上就打破了局部供求平衡。到哪一个地方这种投资性的热情就造成哪一个地方的供不应求，供不应求价格马上就上去了。那这次打压的话还是非常精准。一线城市打压住了，对于其他二线城市、三线城市的投机行为已经起到了一种很明显的遏制作用。作为一种投机行为他就要考虑机会成本的问题。新政出台对于二三线城市是一种长期利好。也许对于很多开发商觉得房价没有持续上升上去。单个项目的成交量可能会下降。从长远来看，只有房地产市场正常健康的发展。房地产企业才会长久获利。才会有长久的效益。

　　对以一些城市出现的退房现象，其实前一段时间在部分房价过热的一些城市，已经出现这种退房、投资客抛盘、二手房大量的抛盘远线这种情况已经开始出现。郑州市场据我了解。还是比较平稳、比较温和，东区可能部分项目近期开盘、认购的一些项目可能会出现一些人气不足的状况。这个也是很正常的，这个是相对于前一段时间疯狂。不是说现在不正常而是先前一段时间不正常，也不是说现在不健康，而是前一段时间确实有点疯狂了。

　　回到我们国际华都项目我们到目前为止没有出现这种情况。我们做过统计，我们从一期到现在一共购了3000套房屋，我们85%以上的这种需求是自住性需求。我们这种投机投资的比例是非常低的。我们企业在销售的初期就已经指定了非常严厉的非常严格的限制炒房的一些规则。比如说禁止更名，如果说确实有需要变更的话。变更名字 于直系亲属之间。那从这一点上来看的话我们就杜绝掉了绝大部分的炒房行为。所以说到目前为止我们这个项目是非常良性的。

　　记者：对于新政锦艺国际华都项目会做出哪些策略调整？

　　陈总：新政出台之后，每个地产企业都在适应也都在观望。在这里很多涉及到，当然头套住宅就不存在这些问题。目前锦艺的客户群体主要是周边刚性的这种需求。大部分不存在这个问题。当确实涉及到二套房袋小部分的客户时，只能去适应新政，按照政府的规定去做。对于锦艺项目来讲很多购房者对于锦艺的品质品牌是非常认可，那他在做出这种权衡的情况下，很多人都会想尽办法来改善。

　　记者：对于胡葆森董事长解读新政的观点之一：金融机构支持房地产交易和开发的双重积极性将被迫减弱，陈总您的看法是什么，锦艺以后的资本运作是否会受到新政的影响而相应做调整？

　　陈总：对于国家的调控政策，房地产企业应该顺势而为。胡葆森董事长的观点其中涉及到的是房地产商面临的比较普遍的问题—开发贷款的问题。作为锦艺来说，多年发展累积的资信和信用度是很高的，而对于金融机构来说，须将利润指标与控制风险相结合，资金如果不放贷出去就没有效益，在需要控制贷款总量的情况下，金融机构的选择性很强，倾向于对信用度高、品牌号召力强的企业放贷。实际上对于像锦艺这样的品牌企业是机会，所有优势的土地和资金资源会在这种情况下向品牌企业靠拢。锦艺国际华都项目一期工程不断上马同时，其实未向银行做开发贷款，因为项目一期火爆的销售带来了良好的资金链循环。本次新政出台后，对于品牌企业是件好事，但就以后整个市场操作来讲，锦艺集团会慎重控制各开发项目的风险及现金流的平衡，在当前的大背景下，锦艺必将顺势而为。

　　记者：房地产作为典型的资金密集型行业，许多大开发商经过多年来的累积发展已成为地产大鳄，对于近年来出现的开发商大量囤地及各地地王频现等现象，本次新政能否起到作用或者起到怎样的调控作用？

　　陈总：头先出现地王和大量囤地现象的原因，可以从两方面分析：一是所有拿地王的房地产企业有恃无恐，要么是国字号企业，要么是很容易上市融资的企业；二是地王，不计成本的囤地是对未来土地上升空间提前的透支，透支掉未来若干年土地成本上升的空间，是对未来经济发展及房价上涨的一种预期，风险很大，赌性非常强。大家看到的拿地王的企业只是媒体聚光灯下的少数企业，其实更多的企业在对这个疯狂现象背后进行反思，锦艺就是反思者之一，锦艺觉得不计成本的囤地、拿地王是非正常的，很疯狂的一种行为。作为一个稳健的房地产企业，锦艺是不会出现在此类话题的聚光灯前的。

　　记者：本次新政出台后，保障性住房对于商品房的冲击，锦艺是如何看待的。

　　陈总：这个问题要从两方面分析：

　　一、保障性住房的提案温总理提出已经有3、4年了，有提法，具体还要看地方的执行。政府在处理政务上有轻重缓急之分，另外政府在实施保障性住房政策要求有足够的财力支持。所以到底会有多大供应量，对商品房市场产生的多大冲击，要看实施的情况，我们都拭目以待。

　　二、谈到保障性住房和商品房，特别是锦艺国际华都项目作为中高端的商品住宅，与保障性住房的定位是完全不同的。其目标人群也是不一样的，保障性住房更多是保障中低收入人群的，锦艺国际华都面向的是比较讲究生活品质和品位并有一定经济基础的中高收入家庭，所以我个人认为，不管保障性住房供应量有多少，对于锦艺国际华

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