主持人：尊敬的各位专业，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！欢迎大家光临由中国旅游地产服务集团举办的《2010年上半年度海南房地产市场运行报告发布暨头期海南旅游地产策略营销研讨会》，我是本次活动主持人贾春晖，头先，我代表主办方对大家在白忙之中光临本次活动表示诚挚的感谢！

　　2010年初，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式发布，受此影响，海南房地产市场持续升温。与此同时，以遏制房过快上涨为目的的房产新政频出，在楼市宏观调控下受到不同程度的影响，海南楼市也受到重大影响。一方面是区域市场适逢政策性利好，另一方面则是全国楼市面临政策压力，2010年海南房地产行业在海南这一战略要地遭遇冰火两重天。面对前景未卜的市场，楼市各方该如何应对目前的困境，房地产又应采取怎样营销策略来打破目前的成交僵局？在这一背景下，中国旅游地产服务集团携手克尔瑞中国、易居房地产研究院、全国房地产经理人联盟海南分盟共同举行《2010上半年度海南房地产市场运行报告发布暨头期海南旅游地产策略营销研讨会》。

　　此次研讨会由新浪网、新浪乐居海南国际旅游岛频道提供全程网络直播，旅游卫视进行全程报道，战略伙伴《携程自由行》杂志、12580生活播报全程支持。本次活动联合报道媒体有：12580生活播报、《中国地产》杂志、《中国房地产报》《海南日报》、《海口晚报》、《南国都市报》、《三亚晨报》、《喂！海南》杂志、《海南房地产》杂志、南海网、海南在线、旅游卫视、海南新闻广播、海南交通广播。

　　参加此次研讨会的还有海口、文昌、琼海、以及海南地产经理人联盟开发商朋友们，谢谢你们的到来。

　　接下我隆重介绍出席此次研讨会的嘉宾：

　　国家住房和城乡建设部房地产市场检测专家、上海易居房地产研究院副院长、中国房地产信息集团联席执行总裁、中国旅游地产服务集团总裁丁祖昱先生

　　新浪乐居战略规划部总监贺寅宇先生

　　中国旅游地产服务集团网络运营总经理孙天华先生

　　上海易居房地产研究院院长助理、中国旅游地产服务集团信息咨询总监周海平先生

　　欢迎你们的到来，我们知道，上半年经济数据昨日发布，下面我们有请丁祖昱先生针对“2010上半年全国房地产市场运行态势”做精彩的主题演讲。 {$page$}

　　经济环境——宏观经济增长放缓势头显现

　　丁祖昱：非常感谢各位，有这样的机会，我们一起交流目前房地产市场形势。这里面可能有几个观点，今天和大家交流一下。

　　头先上半年宏观经济数据刚刚发布，全国上半年GDP同比增长11.1%，上半年经济运行态势总体良好，朝着宏观调控的预期方向发展。而此前，作为我国经济增长先行指标的制造业采购经理指数(PMI)已经连续2个月回落，也预示了经济增速将会放缓。中国经济将面临一轮“不太严重，但持续时间较长”的调整周期。6月，工业增加值同比增长13.7%，固定资产投资累计增幅25.5%，均连续四个月下滑；PMI回落至52.1%，显示制造业复苏动力有所减弱。

　　实际上这对地产来说，我认为是这一件好事情，当然，经济也不能太差，自然正常的增长，我个人觉得目前经济环境对房地产来说还是比较有利的，整体市场情况相对来说受到宏观经济影响比较小。从全国房地产行业投资、建设指标来看，各项指标已出现回落。政策调控数月后，房地产投资指标、新开工、施工等建设指标增幅已出现下滑趋势，房屋竣工面积虽继续增长，但已大幅放缓。1-6月，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，增幅比1-5月回落0.1个百分点。6月份房地产投资5830亿元，较5月环比上涨46.3%，依旧维持在高位。商品房建设指标在连续多月增长后，增幅有所放缓。特别是新开工、施工面积受调控影响，累计增幅已出现回落。这也说明4月15日政策出来之后，房地产企业也在做微观的调整，特别是大的企业，他们在5、6月份实际上已经对投资做了调整。

　　政策环境——楼市调控近期以落实为主，地方细则趋向温和

　　政策这一块，目前三季度是没有什么变化，不管是放松的政策和还是严紧的政策都不会有太明朗的变化。我们知道，温总理的“两难论”，导致有关房产新政即将松绑的话题在坊间热议，房产税被否以及银行对第三套房贷重新“开闸”的传言四起，这导致市场对本轮宏观调控即将放松的预期明显升温。但随后三部委的“严正声明”，再次表明调控房地产市场的决心，显示政策调控短期内不会放松。我们认为短期内楼市仍将处于从紧的政策环境中，在房价明显下调前难言放松。

　　“新国十条”出台以来，相关调控政策处于紧锣密鼓的落实中，尤其近期国土资源部密集出台一系列政策规范土地市场制度。但这都是对调控精神的落实。鉴于宏观经济形势发生变化以及楼市调控已取得一定效果，我们认为短期内不会有新的利空政策出台。所以不要对政策做任何预测，这个前提是政府目前认为调控达到一定效果，包括调控当中抑制过快上涨房价，政府对这次调控效果也是满意的，对调控产生的负作用，也都受到意料之中的，房价也不会得到相对抑制，当然也不会明显放松的，在三季度不会出现任何放松。

　　土地市场——已显现出降温迹象

　　在2010年1季度，土地市场延续了2009年的活跃态势，但从4月开始，在政府密集的政策调控下，土地成交开始出现下滑趋势，6月份虽有小幅回升，但仍不及1季度各月水平。6月，受供应节奏影响，典型城市土地成交量价涨跌互现，但从1-6月整体表现来看，绝大多数典型城市土地成交总量及金额同比大幅上涨，部分城市成交规模已经超过09年总量的七成以上。

　　从历年的商品住宅成交与住宅类土地成交建筑面对对比的表中，我们可以看出，包括上海、杭州、南京、北京、天津、广州、深圳、武汉、重庆、成都在内的十大典型城市，2010年土地供应相对住宅销售速度普遍升高，销售比重大幅下降。

　　从成交总价来看， 6月仍有高价地块出现，中铁、世茂等拿地依旧较为积极，但地块总价不及上半年，5、6月份土地市场和1-4月份相比所谓地王已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降，这也是政府调控取得效果的主要表现。

　　从楼板价来看，6月全国前十位的地块主要集中于苏州、杭州，但仅有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。

　　住宅市场——房价仍处下行通道 市场继续探底

　　从调控后两月市场表现来看，上海、深圳、杭州、苏州等5月已跌至近年较低点的城市，本月有所回升；合肥、贵阳等在6月创出新低，大部分城市目前仍然处于下行通道，市场继续探底。

　　这个降价的趋势速度较快，幅度较大。从PPT上展示的图表我们可以看到，像上海、深圳、杭州、苏州已经都比上一轮成交量出现更低点，这些很明显都是属于调控重灾区，杭州、深圳都是一样的情况，整个长三角都是比较严重的，另外像北京、南京，基本上都接近上一轮的较低点，海口比上一轮的还要低，国际旅游岛规划出台以后，比上一轮08年10月较低点还要低。

　　我们再看5、6月份住宅市场成交量的比较，在6月份继续创新低，主要体现在个别一线城市和二线城市。像上海、北京这样的一线城市反映特别快，6月份可以缓冲一下，还有很多城市，5月份还在延续，或者说是成交量下滑，但是没有下滑较惨程度，到6月份出现明显下滑，相对来说，反映慢一点。一些相对来说做得好的城市反应比较快，像贵阳5月份成交量70多万平方米，到6月份只有10多万平方米，从而可以判断，从目前来看，一线城市基本上在5月份已经见底了，而三三线城市可能在7月份才能见底。

　　从周度成交数据来看，上海、南京、杭州等前期下跌幅度较大的城市，周度成交开始企稳；大多数二三线城市，仍处于继续下跌态势。

　　从城市存量来看，受成交萎缩影响，6月末多数城市存量出现明显回升，但总体仍处历史低位，只是目前市场还没有说惨淡到08年下半年那种情况。{$page$}

　　整体市场处于下行通道，但仍有部分项目销售良好

　　从热销项目来看，虽然整体市场处于下行通道，但仍有部分项目销售良好，主要集中在以下几类：

　　类：一线及部分二线城市高端项目。高端项目与高端品牌，这个都是销售良好的保证，不管是项目自身的质量还是企业的品牌形象都是销售较有利的保证。比如保利、万科、绿地、绿城、恒大等大型房企项目。

　　类：小户型、总价控制项目。小户型采取低头付的策略，购房人承受压力相对较小，适合自住型需求的受众，这种竞争策略很到位，从而也促进了项目的销售。

　　第三类、价格走势平稳，市场以自住型为主的城市大盘。

　　第四类、率先降价并有实质性优惠的项目。