本期嘉宾：广东尚宽律师事务所律师邓云龙

　　谢岗庄先生：2009年7月份，我在谢岗镇购购了一套商品房。今年9月份收楼时在房屋的客厅楼板发现了一道裂缝。但至今开发商一直不予以修复。请问我是否可以自行或者委托他人修复？我是否有权要求开发商承担相关的修复费用及赔偿修复期间造成的其他损失？

　　邓云龙：房屋交付后，出现质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，开发商应当承担修复责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托让人修复。修复费用及修复期间造成的损失，也应当由开发商承担。开发商承担房屋的修复责任是《建筑法》第六十条、《合同法》百一十一条等法律所明确规定的义务，对于开发商来说，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。开发商交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，开发商应当及时予以修复，以满足购房人的需要，因此增加的费用，应当由开发商承担。但是当购房人提出质量问题后，开发商拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，在这种情形下，购房人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，均应当由开发商承担。造成的其他损失，一般包括预期经济利益、装修损失、维修房屋误工损失等。在维修期间，如其房屋不适宜居住，导致购房人需要另行租房居住的，其发生的合理费用开发商也应当承担。如因质量问题还造成购房人财产损失或人身伤害的，也应当进行赔偿。

　　长安吴小姐：因为小孩被东莞东华高端中学录取了。为了便于照顾小孩读书，我们计划在学校附近购购一套商品房用来居住。较近朋友告知我要小心一些开发商卷款逃跑之后，导致我们不能办理房产证的情形。请问我们市民购房之后，一般会因为哪些情形导致我们不能办理房产证呢？

　　邓云龙：根据国家的法律规定，结合商品房购卖的实际情形，市民在购房后，不能顺利办下房产证的原因主要有如下几个方面：

　　1、土地使用手续不合法。如在农村集体所有的土地上建造的房屋，即俗称的“小产权房”。根据我国现行土地管理法律规定，农村集体所有的土地在未办理土地征用手续之前，是不能直接进入市场流通的。因城市建设需要利用农村集体土地的，应先办理农用地转用和征地手续，再由有关部门将土地使用权出让或者划拨给用地单位或个人。因此房地产开发企业在农村集体土地上建造的房屋因土地使用手续不合法而无法办理产权证。又如，在房地产开发的过程中，联建的一方所提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，则其购房人无法领取房产权属证书。

　　2、房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付土地使用权出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按照约定履行全部义务之前，土地管理部门一般会限制土地使用权的变更手续。

　　3、房地产开发企业违章建房。如规划审批为18层，但是实际上却建设了25层。

　　4、房地产开发企业不能提供规定的资料。如没有通过综合验收。

　　5、其他原因。如房地产企业没有上缴公共物业维修基金，没有将抵押注销等情况。

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