方法论

　　投资老房子

　　深圳30岁了，不再像从前那般到处尘土飞扬焕发出青春的气息，老房子静静地散落在城市中，或闹市，或角落，看城市变迁，看高楼林立。随着城市的成熟，新供给的土地与物业都越来越少，新房在楼市成交总量中的占比也日渐萎缩，一个成熟的房地产市场，较终会走到新房与二手房成交量比例在2：8或1：9左右。

　　我们还是提前想一想如何投资老房子吧，或许迟早都能用到。 地段永远是头选标准

　　在华强北一个破旧的停车场里，停车一公里，收费15元，在另一个商业停车场里，却只收5元一公里，为什么？因为华强北是一类商业停车场，只因在这个地段上，所以即便再破，也值这样的价。这便是一位 投资者“专攻”老房子的思想源起。他从一次偶然的经历，突然对李嘉诚的“地段”论有了更加切身的感受，在中国，值钱的确实不是房子，而是房子下面的土地。

　　即便不博拆迁，拿一个平和的心态，在那些繁华的地段，去投资有年月的老房子，也已经成为部分投资者目前关注的热点。在他们看来，这样的物业“进可攻，退可守”。激进点看，房龄超过10年的老房子，距离拆迁就很近。加上目前很多地段的拆迁都是“悄悄地进村，打枪的不要”，所以即便目前风平浪静的旧社区，说不定也早已是暗潮汹涌，可以把城市更新当做给自己的一个惊喜，心存少许期待。保守点看，尤其是在市区的老房子，经过多年的积累，大多配套已相当成熟，周边交通也都比较方便，是很多租房人中意的地方，加上房价低于周边的新房和次新房，所以租金回报率反倒比较高。如果周边配套中还有亮点，比如有所好学校，或者有个好商场，那老房子的回报率就更高了，算是长线持有的好品种。

　　另外还有一个小建议，一般老房子有6-8层，如果单纯购来搏拆迁，那么选择老房子的7-8楼总价更低，未来拆迁补偿起来也差不了多少，如果考虑到出租或自用，那么3-5楼会更合适一些。

　　　　开发期长的大社区更保值

　　一般我们把楼龄在5年内的称为准新房，因为只要保养得好，和新房差别并不大。5-10年的称为次新房，10年以上的便是毫无疑问的老房子了。一般老房子除了物业本身折旧之外，还会因为设计是否过时、保养是否得当等原因而显出不同的差别来。通常，那些开发周期长的品牌大社区的老房子，在各个方面都会表现得更好一些。

　　一方面，品牌开发商设计力量足，户型的延续周期也会更长一些，一些经典户型即便过了很多年，也不会太落伍。以南山的蔚蓝海岸为例，分7期开发，期产品已有近10年的楼龄了，但是无论是外立面，还是社区，甚至是户型，都不会特别感到落伍。品牌开发商一般也会选择自己做物管或者聘请品牌物管，对于小区将来的增值很有益处。以广州的丽江花园为例，已经10-20年的物业了，看上去还是很新，价格也没有体现出明显的折旧。

　　同时，购了老房子之后不要吝啬再投入，其实稍微翻新一下，再配点新的家坐拥电，不仅可以租得更快，也可租得更高。以前租1500多元的小房子，也许翻新后能租到1800-2000元。即便将来再出手，也更容易给购家留下好印象。就记者所知，真正的大批量入货的专业投资者，在老房子翻新装修方面也通常是行家，不妨请中介公司推荐几个这样的单位去看看，学习一下别人的经验。 好户型熊市也更好脱手

　　购老房子，一定要购那个小区里较好的户型，这样，即便在熊市里都还有人要。这个对于调控已经成为常态的楼市而言，实在是太重要了。对于购房子这样动辄数百万的大事，宁愿多花一点钱，也要购到自己满意的产品。

　　在香港同一个小区中，好单位和差单位之间的价格会差很多，这也是一个市场比较成熟的表现。比如华侨城 (论坛 新闻)，也有很多老房子。去看过的人可能大多会觉得那里的房子户型不够方正，一些甚至出现多个钻石户型。其实很多小区也有方正的单位，只不过一层可能只有一套，放出来的就少之又少。

　　另外，房价越高的城市对于紧凑型户型的需求就越明显。一方面大家需要对每个生活功能进行明确分区，但另一方面实现这些功能的成本越来越高，紧凑型户型在价格和功能中间找到了较佳的平衡点，也因此成为一个社区中的热门户型。深圳之前80平方米一般是做两房，现在70多平方米可能都能做成三房了。所以，在选择老房子的时候，对于室内结构要仔细研究，如果在允许的情况下，能够实现两房改三房、三房改四房的户型，那么未来市场接受度会更好。以福田高科利花园一个78平方米的单位为例，每层只有2套这样的单位，改装后可做成三房，并且每个房间还都比较实用，曾经有购家觉得这样的单位比小区同面积的房子贵出20万不值，但是去周边看了一圈后，还是购下了。150万购个三房，还是可以接受的。

　　不过，像这样的单位因为本身数量就比较少，放盘量更少，基本需要盯着购，在周边的中介公司找个信得过的人，把自己的要求告诉他，一旦这样的户型有业主诚心放卖，便要快速做出决定。

　　理财贴士：

　　对楼龄较长的物业，银行放贷会进行重新评估，一般的原则是：楼龄加上贷款年限之和不超过30年。如果购购物业楼龄在20年，那么贷款年限通常不会超过10年，即便有些房子保养得比较好，银行或可再放宽几年，但是贷款年限一般也不会超过15年。所以在购购楼龄较长的物业时，在交付定金之前，对于自己每个月要承担的月供要提前计算清楚。

　　大趋势

　　房产税预期逐日升温

　　12月2日，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入征税范畴。12月5日，财政部财政科学研究所所长贾康称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点，但试点不应涉及社会上大多数群体，应只涉及高端的再分配优化调节。12月6日，又有消息称，上海、重庆的房产税试点将于明年初推出，且重庆方案针对别墅等高端房征收，上海方案针对普通住房征收。（据《中国证券报》相关报道）

　　理财问答

　　购学位房要趁9月后

　　马女士：听说学位房要提前购，请问一般学位房提前多久购比较好？一年中学位房的价格有没有波动？

　　世华地产市场研究总监肖小表示，世华地产曾经就学位房做过的调研显示，一般小学在3月底4月初开始申请学位，所以春节前后很多家长就开始关注学位房，交投两旺，价格会比较高。每年9月之后，孩子顺利入学后，家长会考虑把房子卖掉，这个时候盘源相对充裕。但不同的学校对学位在多少年内有无使用过有不同的要求，建议家长要提前了解清楚。

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