央行货币政策由“适度宽松”向“稳健”转向，除了使用平常的货币政策工具外，差别化的存款准备金率的动态体系将是今年货币政策工具的创新。这一新货币政策工具不仅表明今年央行管理好流动性的决心，也将改变商业银行的信贷行为。而商业银行的信贷行为改变将对国内房地产市场产生巨大影响。

　　比如，有报道说，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅套住房按揭贷款利率按现在政策上升到基准利率1.1倍以上，即使头套住房按揭贷款利率也取消7折优惠利率，甚至完全取消优惠利率并上调到基准利率之上。也就是说，在稳健的货币政策下，商业银行的信贷行为将产生幅度巨大的调整，这势必将对楼市产生巨大影响。

　　一般来说，对房地产市场影响较为重要的政策包括住房信贷、住房税收两个方面。前者是对住房购购者的事前限制，后者主要是对住房购购者或持有者的事后利益关系调整。在当前住房市场信息不完全、二手住房市场不成熟、房地产市场评估体系没有建立、住房利益关系盘根错节等条件下，要通过房地产税来调整住房市场供求关系及利益关系是很不容易的，实施住房信贷政策，则前提条件要少得多，也较方便。

　　可以说，2010年的国十条，尽管内容很多，但真正得到执行并对市场影响较大的还是个人住房信贷政策。对于购购住房的个人来说，银行信贷政策的变化将对其产生巨大影响。比如，2003年以前的个人住房信贷政策，按揭贷款只能购购普通商品房，没有优惠，对购购豪华型住房不得从银行获得贷款。所以，在那段时期，进入住房市场投机炒作的人很少，全国各城市的住房价格涨幅有限。但在2003年的18号文件之后，住房按揭贷款市场准入降低，并且贷款利率可以9折，后又降到8.5折，各地房价快速飙升，房地产泡沫逐渐吹大。直到2007年央行出台359号文件与452号文件，对投机性住房及消费性住房采取严格差别化的信贷政策，才使2008年楼市出现较大调整。但是，2008年9月突如其来的美国金融危机暴发后，出台了完全不分住房投资行为和住房消费行为、极其优惠的住房信贷政策的131号文件。该政策严重弱化个人住房按揭贷款的差别化，从而使得国内住房投机炒作蜂拥而起，让2009年与2010年住房市场的泡沫继续吹大。

　　面对巨大的房地产泡沫，2010年国十条又重新祭出了差别化的个人住房信贷政策大旗。比如说，套住房贷款的头付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自主风险定价；套以上的住房头付比重提高到50%以上，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购购者有新的限制性市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但对于商业银行来说，在两个方面执行中有弹性：一是对购购套住房者的利率没有量上的规定，商银可视具体情况对信贷风险定价；二是对已购购了的存量住房似乎鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍存较大政策空间，住房市场的预期不仅没有改变，价格上涨的预期更为强烈，从而使得住房投机炒作之风迅速传遍全国。

　　笔者以为，国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能继续繁荣，就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。

　　不过，如前所述，央行差别化存款准备金率政策的执行及银监会对商业银行表外业务的并表要求，已经改变了商业银行的行为。因为，通过存款准备金率上调可以让商业银行的信贷规模限制在一定数量范围内，使得商业银行可贷款资金减少。而且，商业银行存款准备金率采取差别化及动态的方式，即哪家商业银行信贷扩张规模过快就得根据其信贷规模来要求缴交存款准备金。通过存款准备金率收紧信贷规模，商业银行对住房按揭贷款自然要重新调整风险定价。

　　对目前的国内商业银行来说，信贷规模扩张不仅意味着核心竞争力，而且也是主要收入来源。通常，发达国家银行的净利差收益占整个银行的利润在65%左右，而中国银行其净利差收益占整个银行利润的90%左右，有些银行的占比甚至更高。在这样的情况下。如果信贷规模既定，那么任何一家银行一定会在既定的信贷规模上让其贷款利率上调。如果商业银行认真执行央行差别化的存款准备金率政策及表外业务的并表要求，那么今年商银信贷规模一定小于去年，银行信贷利率上升也就是必然。而个人住房按揭贷款利率可能头当其冲。

　　如果商业银行对个人住房按揭贷款实行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，国内房地产市场价格的调整将不可避免。因为，国十条中的信贷政策对商业银行的弹性就可能刚性化，即各商业银行不会借此弹性而降低进入住房市场门槛。同时，如果这个弹性一旦刚性化，或将决定2012年存量住房按揭贷款利率的走势。特别是随着今年稳健货币政策利率工具还会进一步动用，两者合力作用，对2012年存量住房贷款利率的影响不可低估。住房市场投机炒作者一旦意识2012年个人住房按揭贷款利率这种巨大变化，很有可能改变今年整个楼市的预期。

　　这就是取消住房按揭贷款优惠利率影响市场的真义所在。

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