(一)《宪法》

俄《宪法》第40条规定：

1、每个公民有权拥有住房；

2、联邦和地方政府支持建房，为公民实现住房权创造条件；

3、贫困公民及由法律特定的群体，可免费获得公有房或公有廉租房。

拥有住房是公民宪法权利，创造条件使公民实现其权利是政府的宪法义务，这是俄政府住房政策的法的渊源。上世纪90年代俄以激进方式建立起市场经济，虽经历政治、经济和社会剧烈动荡，但俄政府没有在法律上放弃包括公民住房在内的广泛社会义务，这是市场经济的俄罗斯与社会主义的苏联在宪法义务上的历史继承性。

继承性实例之一，是俄依据《俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国住宅法典(1983年)》，对2005年3月1日前所有登记改善住房条件的居民，政府将继续承担提供住房的义务。对此后登记的居民，则依2005年3月开始实施的俄联邦《住宅法典》提供公有社会住房或公有廉租房。

(二)《住宅法典》

俄《住宅法典》章第2条规定了俄政府住房政策的基本方向：

1．促进发展房产市场，为满足公民住房需求创造条件；

2．使用预算资金改善公民住房条件，其中包括向公民提供购房(或建房)补贴；

3．依规定形式向部分公民提供公有社会住房或公有廉租房；

4．保障公民在公共服务(水、电、暖、气等)和房屋修缮方面的权利和利益。

实践表明，市场不能自动解决居民住房问题。俄《住宅法典》明确表明了政府在解决住房问题中的主体地位，具体体现了政府的宪法义务，是政府参与住房市场的法律依据。

(三)其他相关法律

作为俄住房政策法律基础的还有《城市建设法典》、《土地法典》和《不动产抵押法》，分别规定了城建住宅用地、个人建房用地以及个人住房抵押贷款规则。另有专项法律分别对伤残人、退役军人、贫困者及其他特定群体获得公有社会住房、公有廉租房及住房补贴作出规定。

1991年至2004年俄经济先后经历了严重倒退和快速复苏，尽管政府从来没有在法律上放弃社会义务，并在 2001年就着手制定《2002—2010年联邦住房专项纲要》，但在实践上并未认真履行义务，致使住房问题越来越严重。 2005年普京亲自主持制定“国家住房工程”，标志着俄政府的社会政策发生了重要变化。

俄新住房政策的特点是，加大联邦和地方预算对住房事业的支持，由完全依靠市场转为行政与市场两个因素有机结合。政府既是住房市场规则的制定者，也是住房市场主体。政府正在把市场机制作为履行社会义务的手段。

二、俄住房政策的主要内容

(一)政府向部分居民直接提供住房

1、退役军人

根据俄政府2006年3月21日第153号决议，符合条件的退役军人及其他强力机构的退休人员，可免费得到由国防部或其他相应机构颁发的记名有价《国家住房证书》，持证者可在常住地获得一套标准住房或相当于标准住房成本的购房补贴。房款或补贴由联邦预算支付，房价以当地市场平均价计。住房标准或补贴面积为每一家庭成员18平方米。

2、老战士和残疾人

根据俄联邦法律，老战士和残疾人可获得住房社会保障。俄老战士是指参加过卫国战争的人、参加过苏联境内外军事行动的人、模范退役军人、模范公职人员和劳动模范。

老战士和残疾人可优先获得政府提供的公有社会住房或优先改善住房条件，住房标准是单身家庭33平方米，两人家庭42平方米，三人及以上家庭每人18平方米。

3、低收入居民

俄《住宅法典》第49—91条规定，根据实际住房状况、家庭成员收入及资产状况，政府与符合条件的困难居民签署协议后向后者提供公有廉租房，其中的特别困难户可获租金优惠或免缴租金。

(二)政府向年轻家庭提供购房补贴

根据俄政府2006年3月13日第85号决议，政府向夫妇双方均不超过30岁的年轻家庭提供购房(或建房)补贴。

补贴方式是政府为其支付部分购房款(含支付购房头付)。补贴面积是二人家庭(含单亲家庭)42平方米，三人或更多成员家庭(含单亲多子女家庭)按人均18平方米计。补贴标准是对二人家庭的补贴不低于平均房价的 35％，对三人或更多成员家庭的补贴不低于平均房价的 40％，对在还贷期生育(或领养)一名子女的家庭，可再追加5％的补贴。

补贴资金来源，10％来自联邦预算，25％-30％来自地方预算，5％追加补贴由地方预算独立承担。

平均房价由地方政府确定，原则是不超过由联邦政府专门机构为各地测定的房屋市场平均价。

对于政府补贴加个人储蓄仍不足以购房的年轻家庭，政府以提供贷款担保的形式帮助办理贷款，或帮助办理住房抵押贷款。

(三)政府直接参与住房抵押贷款市场

根据俄政府1996年8月26日第1010号决议，为使中等收入的居民购得起房，1997年9月成立了国有全资“住房抵押贷款行”，与其他商业银行共同从事住房抵押贷款业务。

1、“住房抵押贷款行”经营模式

(1)对商业银行定向融资。融资方式是购购商业银行手中的住房抵押贷款权益(被抵押物权益)。获得资金的商业银行则可进一步扩大住房抵押贷款规模。

(2)发行抵押债券吸引资金。通过在市场发行有国家担保的抵押债券以吸引私人、机构和基金的投资，扩大再融资能力。

2、联邦预算支持“住房抵押贷款行”

“住房抵押贷款行”靠联邦预算拨款增强对商业银行的融资能力，靠联邦预算提供的国家担保扩大债券筹资规模。2006年该行获联邦预算资金37亿卢布，2007年将再获45亿卢布，计划在2010年把注册资本金增至220亿卢布。此外，在2006年联邦预算中，该行是先进获得国家担保的抵押债券发行机构，当年担保总额140亿卢布。根据计划，2010年前国家对该行提供担保总额1552亿卢布。

由于有国家担保，“住房抵押贷款行”的债券销售状况良好。2005年12月发行的第5、6期债券，申购率达到150％。

3、“住房抵押贷款行”经营效果

(1)降低了住房抵押贷款市场利率。以“住房抵押贷款行”为的融资体系，通过对商业银行融资并主动降低融资成本，使后者有能力扩大住房抵押贷款规模和降低利率，较终减轻居民住房抵押贷款成本，相对增加贷款能力，从而使多数购房者受益。如2003年4月该行融资年利率由18％降至15％，2005年6月再降至14％。2006年7月根据贷款条件实行11．5％-14．5％的差别利率，10月再下调为11％-14％。

在“住房抵押贷款行”的融资支持下，商业银行不仅普遍降低了住房抵押贷款利率，还有银行主动对已贷出的业务做让利调整。有联邦政府支持的“住房抵押贷款行”的融资利率成了抵押贷款市场的指导利率。

“住房抵押贷款行”2006年10月发行的第7、8期住房抵押债券(合计90亿卢布)，平均券息7．65％，所以，俄政府有可能提前实现2010年把住房抵押贷款利率降至8％的目标。届时，有能力使用贷款购房的家庭(指有固定收入，但收入加积蓄不足以独立购房的家庭)比例将由2004年的9％增至30％。

(2)扩大了住房抵押贷款市场。在联邦预算支持下， 2006年“住房抵押贷款行”向商业银行融资250亿卢布 (2005年为78亿卢布)。在该行融资帮助下，预计2007年住房抵押贷款市场规模将达到1510亿卢布，比2004年增加7．1倍。

目前该行在俄87个地区设有分支机构，形成全俄统一的抵押贷款融资体系。

“住房抵押贷款行”的经营模式表明，俄政府是以联邦预算和国家信用承担居民住房抵押贷款中的商业风险，并通过市场运作降低承担风险的成本和扩大承担风险的能力。这一作法既有利于活跃住房市场，促进银行和建筑业发展，更使普通购房者受益。

(四)政府承担居民区公共基础设施

根据俄《城市建设法典》、《公共服务单位价格管理原则》和《关于租让协议》，从2005年10月起，改由地方政府承担与住宅小区配套的公共基础设施(水、电、暖、气、道路、交通等)，目的是为了减少行政壁垒和行业垄断，使建筑商集中资金和力量建房、降低单位成本和增加市场供给，较终使普通购房者受益。

根据《2002-2010年联邦住宅专项纲要》和相关分纲要的规定，地方政府投资上述基础设施，可从联邦政府获得国家贷款担保和利息补贴。投资的回收方式是把公共基础设施用地使用权租赁给从事公共服务的私人公司以及收取合理的设施接入费等。

2006—2008年联邦政府对住宅小区配套基础设施的贷款担保总额为681亿卢布。实施此项政策将有利于在 2007—2010年分别新增住房竣工面积780万平方米、1180万平方米、1640万平方米和2130万平方米，分别占到总竣工面积的13．9％、18．7％、23．2％和26．6％，增加受惠人口 318万人。

三、俄住房政策实施特点

(一)有专门政府机构负责

1、决策机构

根据2005年10月21日总统令成立的“联邦总统直属国家工程实施委员会”，是俄住房政策的较高决策机构，由普京任委员会主席，副主席分别是联邦政府副总理梅德韦杰夫和副总理茹科夫，成员分别来自联邦会议、总统办公厅、联邦政府相关部、地方政府的主要专业人。委员会的主要任务是，就确定国家工程向总统提供建议，研究和决定工程的原则、目标、任务和措施。联邦政府根据该委员会的建议修改、补充和调整联邦住房专项纲要。

主席团为委员会常务机构，主席团专业下的跨部门住房工程工作组负责对实施过程的宏观协调。委员会的决议要联邦会议、联邦政府、地方政府等国家权力机关，也可以总统令的形式发布实施。

2、实施机构

根据《2002—2010年俄联邦住房专项纲要》，对纲要的总负责机构是俄联邦地区发展部，总实施机构是联邦建设和住房公共事业署，协作实施机构是相关联邦部、地方政府及相关社会组织。其中地方政府的职责是，按照联邦纲要制定本地区住房纲要，并把对地区纲要的支出列入地方预算。这些也是从联邦预算获得拨款支持的必要条件。

3、监督机构

受联邦建设和住房公共事业署委托，由“联邦投资纲要联合经理部”(政府机构)负责对住房专项纲要实施情况进行信息收集和系统分析；对纲要实施效果实行监理和独立评估；对联邦预算项下纲要及分纲要支出提出建议；向联邦建设和住房公共事业署提供纲要实施报告及预算使用情况的报告。

(二)有完整纲要体系和目标体系

俄政府为实施“国家住房工程”制定

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！