您的当前位置:海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新闻 > 美楼市严重低迷走向不明 5年内房价将下跌16%
美楼市严重低迷走向不明 5年内房价将下跌16%
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 604 次
美楼市严重低迷走向不明
一项研究表明,5年内美国各大城市平均房价将下跌16%
美国楼市进入了数十年来较严重的低迷时期,很多美国人如今迷惑了:是该观望还是该逢低购入?是该卖出还是继续持有房产?美国《财富》杂志指点迷津,为判断未来的房价走势提供了一点参考。
房价租金比例就像股票市盈率
斯拉塔拉在一个海滨城市购购了一处房产。随着美国房地产市场降温,她的房子价格不断下滑。她几乎每几个公里就要上网,查看自己房子的市场价格,就在较近两个月里,房价已经暴跌10万多美元。
而年轻的马特夫妇则把位于旧金山的房子卖了,幸运地赚了一笔钱,然后继续租住原来的房子,希望等到房价跌至谷底再购回来。
美国楼市的疯狂似乎还发生在昨天,美国有房一族如今又为市场的低迷困惑不已了:到底房价会跌到什么水平?什么时候才会见底?
《财富》杂志认为,决定房产价值的因素有很多,对于普通的美国家庭来说,房间数量、院落大小和附近学校的教学质量都是很重要的标准。而经济学家评估一个城市的房产价值时,则会考虑利率水平、就业情况和人口增长速度。但从长期来看,较可靠的判断指标则是租金水平。
房价冲高回落之后,房价和租金之间的比例关系就会恢复正常。对于房价而言,租金就像无法逃避的重力。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒说:“房价租金的比例很像股票的市盈率。”也就是说,虽然房价偶有暴涨,使房价租金比例异常高企,但这个比例迟早会回到历史平均水平附近。
从人的心理角度分析,如果人们购房所需花费比租房多得多,而房产转手时利润不大,他们就不大会舍得花钱购房。从这个意义上说,美国近年的房地产泡沫主要是投机者推动的结果。
租金几乎原地不动
上世纪90年代,美国的房价租金比一直保持在14到15的水平。进入新世纪,房价开始暴涨,尽管理由多多,但较重要的因素还是钱来得太容易。
2003年到2005年期间,利率水平极低,投资者蜂拥入市,而次级抵押贷款门槛很低,信用和就业状况不佳者也购起了房,更是加剧了房地产供不应求的局面。美联储从2005年开始大力加息,力图给市场降温,但金融机构和证券市场仍然沉醉在这场地产盛宴中,直到今年夏天,供房者难以为继,危机终于爆发。
而在另一方面,从2000年到2006年,美国的房屋租金变化很小,只上涨了10%左右,没有跟上通货膨胀的步伐。这样一来,平均的房价租金比从2000年的15上升到了24,涨幅为60%。头都华盛顿的房价租金比从11涨到了26,包括奥克兰在内的加州东海湾地区从28涨到了51,坦帕市从12上升到了21。
5年内房价将平均下跌16%
《财富》杂志联合economy.com网站对楼市的调整幅度进行了评估,得出惊人的结论:如果房价与租金的比例要在5年内回落到正常水平,房产价格将平均下跌16%。
这项研究将美国54个大城市各类房产价格的中位数与租金水平相比较,得出目前的房价租金比,再找出过去15年房价租金比的平均值,以此计算出房价可能将平均下跌28%。
如果再考虑租金上涨的因素,过去5年内,上述54个区域的房租水平总共上涨了12%,如果保持这一速度,房价在未来5年内下跌16%才能够使房价租金比回到历史平均水平。
各地区情况不一,调整幅度有别,例如,佛罗里达州的奥兰多、迈阿密等城市的房价可能会下跌28%到34%,而萨克拉门托市的房价可能会跌去26%。
老牌大城市房价依然坚挺
纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥等老牌大城市的房价已经上涨了不少,但炒房者不多,从长期趋势来看,这些地方的房价还将继续上涨,文化、经济等方面的独特优势和吸引力是支撑高房价的重要因素。这些地方的房屋租金也在稳步上扬,从而减轻了房价短期回落的压力。另外,这些大城市,已经几乎无地可用,建新房极其困难,房地产市场的供给将不会大幅增加。
以纽约为例,纽约房地产委员会7日发表的报告显示,今年第三季度,纽约市住房平均售价为78.2万美元,比去年同期大增20%。
新兴城市尤其脆弱
在拉斯维加斯、菲尼克斯、萨克拉门托、奥兰多、坦帕等新兴城市,房价调整的速度将更快,幅度将更深。
这些地方人口增长快,但炒房者多,可供开发的土地也多,开发商在高房价面前愿意大兴土木,大赚其钱,容易导致供过于求。在楼市点时期,萨克拉门托、菲尼克斯、加州东海湾等地的业主中,有近40%是炒家和靠次级房贷购房者。
有开发商估计,炒房退潮之后,加州等地的住房需求减少了约20%。据统计,加州开发商手里的待售房产数量达4万套,堪称历史之较,为了尽快售出以收回成本,降价已成不可逆转的趋势。
物业税令房市回暖吃力
在美国,持有房产需交物业税,这也会令房价的回暖显得较为吃力。近年来,物业税随着房价水涨船高,从2000年到现在已经翻倍。美国每年的物业税收入约为2000亿美元,相当于房贷利息偿还额的一半。未来几年,物业税税率可能不会再大幅上涨,但也很难调低,这项负担将长伴有房者。
作者介绍
大家都在看
- 1招商乐城国际花园现房1-3-6-8栋在售,参考均价16000元/m² 71115
- 2一位北京老人在海南购房的真实感受 讲的太好了! 64236
- 3海南那么美哪里安家好? 63323
- 4海南买房的人后悔吗?乱买肯定后悔 57125
- 5琼海市第十二届科技活动筹备工作会议 56995
- 6台湾明星都住哪?豪宅大曝光(组图) 55638
- 7转载一位外地人在海南买房的血泪史 50425
- 8在海南买房哪个城市好?哪个城市更适宜居住? 50362
- 9琼海特色旅游之万泉河游览风景区 50308
- 10琼海和文昌哪个地方好一点? 49871
更多大家关注的楼盘
鲁能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮湾|海南省文昌市龙楼铜鼓岭国际生态旅游区内
博鳌海御
0元/平方米
琼海-博鳌海景|琼海博鳌滨海大道
官塘学院小镇
14000元/平方米
琼海-官塘温泉|海南省琼海市官塘白石岭风景区
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-滨海新区|儋州市白马井滨海新区
石梅山庄
23000元/平方米
万宁-兴隆|万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号
天来泉二期
12000元/平方米
琼海-官塘温泉|琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道
中国海南·海花岛
21000元/平方米
儋州-滨海新区|海南儋州滨海新区滨海大道中国海南海花岛展示中心
富力湾
19000元/平方米
陵水-香水湾|陵水县香水湾旅游度假区B区南段
龙憩园中园
0元/平方米
万宁-兴隆|海南省兴隆旅游度假区兴梅大道中段西侧
龙栖湾新半岛
33000元/平方米
乐东 - 乐东县|乐东县九所龙栖湾