较先实现工业化的英国，早在1844年就成立了住房协会以探寻住房保障之道。1930年代的经济大危机和二次世界大战，逼迫西方国家政府全面实施住房保障制度。经过多年的实践和发展，世界许多国家、尤其是发达国家在住房保障方面积累了丰富经验，并大致形成了三种运作模式。一种是以美国为代表的欧美发达国家，一种是以瑞典为代表的欧洲高福利国家，一种是以新加坡为代表的新兴经济国家。单个国家的住房保障制度，许多文章都有提及，但极少有进行全面而综合论述的。在此，笔者大致总结出发达国家和新兴经济国家住房保障的七大特点，以飨读者。

其一、政府是责任主体。

西方国家住宅消费保障制度的特点在于政府干预的普遍性。市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。给低收入提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法，尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

其二、非常重视立法工作。

纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。 1974年8月《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府自1950年后，陆续制定实施的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部法律保证住房保障制度的有效执行。

其三、政策的保障覆盖面较大。

从整体上看，欧美发达国家和亚洲的新兴经济国家的住障覆盖面较大，这其中又可分为两种类型和两个阶段。两种类型是指，一种是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利国家，几乎涵盖了全国国民，如新加坡有近90%的家庭居于组屋，类似我国房改前的福利化分房制度；另一种是以美国、日本、德国为主的发达国家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群体纳入住宅保障范畴。两个阶段是指，在早期的住宅紧缺阶段，住房保障顾及面很大，基本包括全部国民；在近些年的居住升级阶段，住房保障的顾及面缩小许多，转向中低、尤其是低收入家庭。

其四、政策性金融和财税支持系统完善。

由于住宅产业属资金密集型产业，住房保障制度的实施离不开有效的金融系统的支持。发达国家非常重视政策性金融支持系统的构建，如新加坡的住房公积金制度、日本的金融公库制度、德国的住宅互助储金信贷社、美国联邦抵押贷款协会、瑞典城市抵押银行等。另外，政府通过适当的财税减免，也能达到支持住房保障的目的。比如针对民营企业开发运营的中低价租售住宅，政府在土地出让费、各种税收上给予大量减免；再如针对中低收入家庭购房，部分国家给予个人所得税抵扣等政策

其五、建设公共住房以供廉价租售。

公共住房制度在发达国家的住房保障体系中居于核心地位，只有依赖可以直接控制的公共住房，政府才能切实为中低收入者提供廉租屋和低价房。新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府进行主导，主要由政府投资建设，由政府部门运营管理，针对中低收入家庭的不同情况，以低廉的价格进行租赁或销售（一般前期以租为主）。

其六、货币化补贴日益成为主流。

政府大规模建造公共住房投资巨大，运营中存在管理效率不高的现象，所以近二十多年来，发达国家越来越倾向于通过货币化补贴的方式进行住房保障。补贴方式分为租房补贴和购房补贴。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，比如约86％的德国人都可以享有不同额度的购房补贴。

其七、供应方式由租向售演变。

在 20 世纪 70 年代以前，由于两次世界大战和 1929—1933年的经济危机，严重的住宅短缺是主要的住宅问题，适宜的住宅保障政策是政府在金融和住宅供应上的大规模国家干预，政府直接投资或补贴建设公共住宅。70年代以来，随着全国性住宅短缺的缓解以至消失，大规模国家干预政策不再适宜，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。政府住宅消费保障政策面对特定地区和特殊的居民，解决特定群体的住宅问题。另外一个原因是，大量的公房建设和维护需要进行高额的财政补贴，而许多西方国家的福利开支出现紧缩趋势。于是，很多发达国家都出现了公房转售的现象。80年代撒切尔夫人上台的英国表现的尤其明显。

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