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美国楼市曙光初现
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 520 次
美国楼市泡沫引发的金融问题,主要是银行滥借。很多时候借款人没有提供充分的收入证明,而银行仍然向其发放按揭贷款。当利率上升、楼价下跌时,由于购房人入不敷出造成的按揭贷款断供急剧飙升,银行收回的断供房迅速涌入二手房市场,更加速楼价下泻。截至今年1月底的3个月内,美国楼价年度化跌幅达25%(所谓年度化是把三个月的跌幅乘以4),可见跌幅之急。一手楼市库存量相当于之前9.8个月的销量,为26年的高位,加上经济增长放缓,失业率上升,美国人的工资扣除通胀后没有实质增长,这一切均对楼价不利。
不过,若看其他数据,则显示美国楼市调整可能已进入较后阶段,隧道尽头曙光渐现。头先,翻查过去50年的记录,美国经济和楼市每陷衰退,新屋动工量会逐步减少,接近年建约100万间房屋(年度化计)便接近见底。而在这波楼市调整中,新屋动工量已由2006年1月的229.2万间下跌至今年3月的97.4万间。如果半世纪以来的经验数据仍然管用,则楼市前景未必如市场预期的那么黯淡。若几个月后每月新屋动工量跌至80万间左右时,一手房屋供应方面的调整亦告完成,接下来的事便是让需求慢慢消化存货,速度则要视乎整体经济状况。
一手盘新供应大减之余,另一利好因素是楼价下跌也令供楼人的负担有所减轻,二手房屋的成交逐渐稳定。通常楼市要见底,须先求量才能求价,所以,未来几个月,楼市的成交量较楼价跌幅更为重要。较差的情况是楼价下跌同时成交萎缩,但如果楼价下跌而成交增加,则楼市信心转强,投资者值得为复苏做准备。
困扰美国楼市的另一因素是,近两三年有很多负担能力不强的购家采用了可调息按揭贷款,这种贷款前两年利率非常低,但两年后利息大幅调升,在楼价节节上扬时,购房人可以卖房还贷并获利,但楼价下跌时,不但楼卖不出去,购房者的利息负担还大大增加,因而出现大量断供。
幸好去年9月以来,美联储已累计降息3个百分点,加上该局向银行同业拆借市场注入大量资金,拆借利率大幅回落,而可调息按揭贷款的利率与同业市场拆借利率挂钩,因此,降息令购房人供款压力大为缓解。3月底,标准普尔发表报告指出,因拆借利率下跌,业主目前实际利率负担仅比此前的低利率时代多付了1个百分点。
另一股令楼价不至崩溃的能量来自政府。布什政府下个月便会派出1500亿美元的退税,对支撑经济会起一定作用。此外,当局放宽对两家按揭证券公司房利美和房地美的资本要求,可令它们多购2000亿美元的楼宇按揭贷款,这无疑是在信贷紧缩环境下加入新的资金。此外,美国国会正在辩论以公款帮助有困难的业主重组楼按。政府积极的干预,可能会加速楼市见底,这些措施均有机会扭转楼市急坠的劣势,并有可能成为未来一季以至今年环球股市的转折点。
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