香港高端房市场遇冷

12月初，长江实业（00001.HK）被传出放弃从2005年开始筹备的九龙塘和域台大型重建项目。长江实业从2005年开始统一收购九龙塘和域台合计120个单位，在陆续购入合计约七成业权后，近日长实却开始取消交易个案，涉及逾十个单位，意味着发展商放弃收购这项大型重建项目，令区内未来豪宅新供应将大减。

长江实业放弃苦心筹划多年的高端房筹建，其背景是在金融海啸影响下，香港高端房市道低迷，价值缩水。

根据12月初香港土地注册处公布的2008年11月份的土地注册数字，香港11月份房地产交易量较上年同期下降79%至3786宗，总交易金额更较上年同期下降87%，至106亿港元。原因是香港经济陷入衰退且全球金融危机阻碍了私人支出。

香港中原地产研究部联席董事黄良升表示，从今年第三季度开始，本地高端房市场气氛转淡，加上金融海啸爆发，冲击港股反复下挫，而银行收紧豪宅按揭，种种因素导致高端房楼价迅速下跌。5个月内，高端房二手购卖的平均英尺价累计下跌17.7%，比6月的均价下跌2094港元/平方英尺。香港置业则表示，香港千万港元以上的豪宅，目前二手售价已经同比下跌了20％，全年跌幅可能达到35％。而负资产个案也突然飙升，根据香港金融管理局数据，今年三季度香港负资产按揭贷款宗数由上一季度的936宗，增加至2568宗。

不过，在长江实业放弃高端房筹建计划时，2006年~2007年曾经天价拿地的信和置业（00083.HK）却在此时加快了高端房项目的推进。近日信置3个项目获香港屋宇署批出建筑图则，也即拿到内地的规划许可证。这3个项目分别是九龙塘广播道1号项目、大屿山地块以及海泓道、欣翔道住宅用地。

地王跌价

香港地产界人士对记者称，在2006至2007年，信和置业曾经联合其合作伙伴耗资300亿港元，购入包括香港地区以及内地的众多地王。这一数字相比十年前金融风暴前夕1996~1997年信和购地的金额增加一倍。

而在十年前，信和物业以118.2亿港元天价购入的蓝湾半岛这一地王项目，楼面英尺价超过5000港元，随后由于楼市大跌而市值大降。随后信置是通过向政府争取增建超过50万平方英尺的建筑面积将每平方英尺楼面地价降至4500港元，在楼市低迷期信置只能以蚀本价约5000港元/平方英尺推售产品套现，并且直至数年前南丰集团入股注资，才成功降低其负债率。香港业界人士认为，在2006~2007年激进购地的信和置业，很有可能会重蹈十年前金融风暴期间被豪宅地王套牢的覆辙。

记者查阅信和置业的公告发现，在2006年12月18日至2007年10月，信和在香港地区和新加坡以超过86亿港元购入约8幅豪宅地块。去年香港特区政府拍卖的12幅地块有6块是由信和置业独自或者联合其他开发商拿下。而在内地，信和置业在2007年中也曾经以合计超过83.18亿元人民币购入成都和重庆两幅地王。其中成都地王的拿下，令信和原本在成都金牛区与中海地产合作的项目估值也迅速增加。

以高价地王拉高信和置业旗下项目的存货估值，是信和过去惯用的“财技”之一。例如信置截至今年6月底2008年度纯利按年升23%至77.2亿港元，但是若剔除投资物业重估及扣减递延税项，核心盈利则减少至33.7亿港元。

不过，市道低迷之下，这种以地王带动周边物业存货估值的策略是否还能继续奏效呢？

信和置业在成都购入的地王，每亩地价为1128万元。而成都尺度地产的统计数据显示，今年10月，成都的住宅用地交易均价约为80万元/亩。同时，10月成都市土地市场共成交招拍挂土地16宗，成交面积约为2400亩，总成交金额约为5.7亿元，平均交易单价为23.86万元/亩，创造了近年成都地价新低。

信和置业重庆地王的楼面地价为4058元/平方米。而根据中国指数研究院西南分院的研究，10月信和地王所在的重庆江北区一手商品房成交均价为4015元/平方米。

不过，11月末信和置业主席黄志祥出席公开场合时却认为，香港楼市并非像有关业界人士评论的将进入“冰河时期”，而只是一个很快过去的“雨天”。他认为香港会在内地4万亿元救市的带动下，经济维持稳定，而数个月后购家信心会因此回升，置业的意愿会重新显现；再者，现时香港住宅楼供应远低于1997至1998年亚洲金融风暴时的水平，也是他相信今次楼市不会比当年差的原因。

而近期大摩的研究报告显示，由于该公司旗下的楼盘价格有下调迹象，加上租金收入亦较预期差，成都和重庆项目的盈利亦推迟入账，因此预计明年的纯利会下跌。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！