美国住房市场成交量确实出现了持续的回升,但是成交量的回升主要是来自于成屋成交的回升,而成屋成交中有40%至50%都是违约房屋,这样的住房价格要在一般成屋价格上打9折以吸引购房者,这表明目前回暖的需求多是受到违约房屋低价的吸引,这种需求对于价格十分敏感,无法支撑房价的显著回升。

由于成屋成交套数约是新屋成交套数的近100倍,因此,违约房屋价格下降造成的成屋销售价下跌对于房价的整体下跌有主导作用。而美国丧失房屋赎回权案件件数在2009年3、4两月有显著提高,这意味着成屋库存未来可能继续上升,实际上,成屋库存可供销售月数已经由2008年末的9.4个月反弹至2009年4月的10.2个月,而正常的可供销售月数应在8个月以下,达到这一正常范围需要在成屋存货不增加的情况下,成屋销售增长20%至30%,按照目前成屋销售量的增长速度计算,20%至30%幅度的销售增长至少还需6至8个月。而未来新增止赎房屋数量的变化也会给供给方面带来更大的压力。

住房按揭贷款融资环境得到较大改善也是目前住房需求回升的重要原因。受益于美联储大量购购按揭抵押证券,30年按揭贷款利率由6.5%下降至5%以下,抵押贷款申请指数也出现反弹,主要是出于降低利息负担的再融资活动回升幅度较大,较高回升幅度达到80%,这将在一定程度上缓解房主的还款压力,有利于抑制止赎率的上升,但是,随着财政部大量发行国债,美国中长期国债收益率显著上涨,受此影响,美国按揭贷款利率在6月初已出现显著反弹,再融资量受此影响急剧萎缩。

决定住房市场长期走势的是自住需求的变化,而住房需求受到美国家户部门财富水平的影响。截至2008年四季度,美国家户部门净资产已比次贷危机爆发前的2006年末下降7310亿美元,降幅高达21.7%,下降幅度为1952年以来,而家庭收入远小于家户净资产,这意味着美国家户部门净资产的变化更大程度上决定了未来住房的需求。股市的触底回升对于家户部门净资产的回升将有很大帮助,笔者估计美国股市需要较2008年底反弹40%至50%,家户部门净资产才可能恢复至2006年末的水平。如果以标普500指数来衡量,这需要该指数反弹至1300点,这就要求该指数较2009年6月初的水平继续反弹40%,而2009年6月初该指数已经较3月初较低时反弹了40%,继续上涨的动力逐渐下降。较乐观的估计,标普500指数较早在2009年末至2010年上半年恢复到1100至1300点的位置,届时家庭净资产的回升才足以支撑住房需求持续恢复。

我认为,当前美国住房市场的初步企稳是建立在超低的按揭贷款利率、止赎房屋价格较低以及政府刺激计划的基础上的,由于此种需求对于价格较为敏感,且按揭贷款利率已触底回升,因此,这一需求无法支撑美国住房市场趋势性回暖。而止赎住房数量的持续增长将为房屋价格带来更大的压力。

美国住房市场可持续的复苏需要美国家户部门净资产的回升配合,即使在较乐观的预计下,美国房地产市场将经历6至10个月的底部,于2010年初逐步复苏。

(作者：石磊)

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