近期公布的多项美国房地产市场重要数据均表现不俗，奥巴马政府和美联储也多次在公开场合表示加大对房市的支持。美国房地产抵押贷款巨头房利美公司21日发布报告称，今年美国经济形势正在缓慢改善，而房地产市场会在7年来头次给美国经济带来“正贡献”，一些投资者认为，万众期待中的美国房市复苏似乎即将到来。　　美国房市数据喜人 　　作为本轮金融危机的源头，美国房地产市场连续三年呈现疲弱态势；但今年以来开始出现回暖迹象，近期发布的一系列房市数据显示，房地产市场的供需失衡问题有所缓解，市场信心得以强化，止赎问题也有所改善。美联储主席伯南克表示，金融危机期间美国建筑业开工量急剧下跌的局面已经结束。美国全国房地产经纪人协会头席经济学家劳伦斯·云认为，当前美国房地产市场已呈现回暖势头。 　　从新房开工量来看，美国商务部16日发布的数据显示，1月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为69.9万套，同比增长9.9%，环比增长1.5%。同时，反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为67.6万套，同比增长19%，环比增长0.7%。从旧房销售来看，美国全国房地产经纪人协会发布的数据显示，2011年12月份美国旧房销量为46.1万套，环比增长5.0%，连续第三个月增长。 　　与此同时，美国抵押银行家协会表示，去年第四季度美国住房抵押贷款的还款拖欠率降至3年来较低水平。 　　政策支持提振房市 　　分析近期美国房市复苏势头加强的原因，除了美国经济整体复苏态势良好，就业及消费信心均出现改善外，政策支持成为较重要的因素。 　　为提振房市，美国总统奥巴马于2月1日宣布住房市场新方案，旨在降低再融资门槛，放宽抵押贷款重组申请人的范围，缓解贷款购房者的还款压力。新方案可操作性大幅提高，预计每年将为借款人平均节省3000美元。作为新方案的组成部分，房利美、房地美、富国银行和美国银行等已将抵押贷款期限从3个月延长至12个月，以帮助贷款者避免违约和房产止赎。美国负责金融稳定事务的助理财政部长蒂姆·马萨德认为，计划调整后，政府将有能力帮助更多有困难的房主。 　　而近期美联储对房市的关注也不断加大，多次在公开场合表示要推出支持房市复苏的政策。美联储在年初的一份报告中指出，“恢复房地产市场的健康是整体经济复苏战略的重要组成部分。”伯南克10日再次呼吁制定并实施促进房地产业复苏的政策，称当前房市已成为经济加速复苏的障碍。 　　持久复苏仍有赖三大因素 　　市场对美国房市复苏已期待太久，尽管数据和政策层面也都指向更为乐观的前景。但美国房地产市场要想实现更为稳健和持久的复苏，真正为美国经济增长作出应有的贡献，仍取决于信贷情况、需求释放以及政策空间三大因素。 　　其一，房地产市场信贷紧张情况能否持续改善。 　　金融危机爆发之前，美国房地产市场信贷活动达到高峰，同时也助长了房市的泡沫危机发生。经济学家预计，如果今年美联储启动新一轮量化宽松政策购入抵押贷款支持证券，抵押贷款利率还会继续下降，但较低的利率水平对房地产市场复苏的刺激非常有限。目前银行的住房抵押贷款量仍未出现明显上升，表明银行仍出于观望状态，并未大幅释放放贷能力。 　　其二，住房需求能否持续释放。美国经济的复苏态势和消费能力的回升仍有待观察。经济前景的不确定性和失业率居高不下抑制了部分购房需求。 　　其三，房地产市场政策空间能否足够发挥效力。 　　相对有限的财政政策空间却可能成为美国房地产市场复苏路上的一大障碍。分析认为，针对美国房地产市场的整体政策刺激效果，很大程度上仍需依赖美联储“整体宽松”的货币政策信号。美国联邦政府目前极其有限的财政政策空间可能令新出台的房地产市场刺激措施效果有限 　　经验表明，美国房地产市场的复苏不会来得太快。2012年美国房市或许不会继续萎靡下去，但能否转而为经济增长作出“正贡献”以及可以作出多大贡献仍值得进一步研究。

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