根据以上数据，一些分析人士认为，美国房地产市场正在逐步走出谷底。但笔者认为，基于房地产市场的整体发展现状、实体经济的走势、信贷市场的特征以及居民资产负债表状况，可以得出基本的判断，即美国房地产市场的底部尚未到来，市场仍处于调整过程中。

从美国房地产市场的整体发展现状来看，头先，在二手房方面，虽然美国二手房销量呈现回升迹象，但是仔细分析其构成可以发现，促成销量增长的主要原因是大量丧失赎回权的房屋进入市场并打折销售。据统计，较近几个月因丧失赎回权而贱卖的房产交易量已高达二手房购购量的约50%。同时，当前创纪录的低水平住房抵押贷款利率以及头次购房者的税收优惠措施，在一定程度上刺激了二手房销量上升和市场景气改善。从新房方面来看，4月份，美国新房开工量和新房建筑许可证发放量双双降至创纪录低点，这说明美国房地产市场的信心远没有恢复。赎回还在继续，新房和二手房仍处在较高的库存水平，两者促使4月份房价继续下跌态势。

房地产市场需求的回升，是以美国居民收入的稳定或恢复增长为前提的，否则，居民将被迫消耗存款或增加储蓄，而不会举债购购住房。居民收入的增长依赖于实体经济的复苏，而目前美国经济复苏的前景尚不明朗。随着包括美国运通及通用汽车在内的大公司纷纷宣布大规模裁员决定，居民收入不断下降，失业率节节攀升。5月份，美国失业率进一步上升至9.4%，创下1983年以来的较高水平。一些经济学家预测，美国年底失业率将突破10%。依据历史经验，经济复苏后失业率仍将进一步上升。所以，即使美国经济在2009年内开始复苏，但失业率上升的情况将维持到2010年。2007年12月此次危机开始以来，美国已经失去了超过600万个工作岗位。美联储主席伯南克认为，美国经济很可能继续遭遇大规模的失业冲击。在收入水平下降、失业率居高不下的情况下，房地产市场难以获得根本的支撑。

同时，房地产信贷市场依然紧缩。自危机爆发以来，美国商业银行和抵押贷款机构提高了住房贷款标准，一些完全具备资格的购房者也被拒之门外。依据美国抵押银行家协会的报告，由于失业人数的增多导致更多美国人无力支付其住房贷款，季度美国经季节调整后的抵押贷款违约率上升至9.12%，已丧失抵押品赎回权的贷款比例则上升至1.37%，均创下1972年以来的较高水平。受失业人数增加的影响，目前每八个美国人中就有一人滞付抵押贷款或已经进入丧失抵押品赎回权的某个阶段。为了应对违约率的上升，抵押贷款利率正在提高。较近一段时间，美国长期国债收益率走高。长期国债收益率通常预示着长期利率的走势，因此利率的走高将会抑制房地产市场的复苏。

居民资产负债表修复需要时间。长期以来，美国居民遵循一种低储蓄、高负债、高消费的模式。房地产是美国居民广泛持有的一种资产。金融危机前，房地产占美国家庭资产的比例达48.5%，住房抵押贷款相应地占家庭债务的69%。在金融危机的冲击下，居民资产大幅缩水，资产负债率上升，资产负债表恶化。而资产负债表的修复要么通过收入增加，要么通过资产价格的回升，但这两者的实现都需要较长时间。在资产负债表修复之前，居民的支出将受到抑制，这也将抑制美国房地产市场的复苏。

(作者：赵中伟)

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