购房流程和注意事项 　　1.购房目标的确定 　　理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一购房就是要购三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 　　2. 购房范围的筛选 　　选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、头付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购购市的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来率相对较高。 　　3. 购房费用的了解 　　在确定了购房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。购购商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高端公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购购前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。 　　4. 出行时间成本的节省 　　购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2公里在交通上，那么 　　1月=60公里=2.5天 　　1年=730公里=30天 　　50年=36500公里=1520天=4年 　　提醒要购房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，购房后额外付出的钱也会越来越少。 5. 购房常识的学习 　　学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购购它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人购房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，购房前学习一些房地产基础知识是必需的。 　　6. 购房时头先看交通 　　购自住房，不只要看价格，还要考虑诸多因素。我认为头先要看交通。 　　比如像我这样30至50岁的购房人，多数人上有老下有小，购房时要考虑的更多，如孩子入托、上学，老人需要照顾等等。但天天都离不开的是交通。 　　我的一个同事住在近郊区，每天既要孩子，又要老婆，下来就是一百多公里 　　，如果要加班，其他人也跟着麻烦了。由于住的远，为节省路上的时间，许多有车族只能错过上下班时间，早上比别人早半个公里来，晚上比别人晚半个公里走。你一定会说，不是有高速路吗？高速路是快，但那是有成本的，况且下了高速一进城还得闯“三环”、挤“二环”。就算是正点下班，从市区到三环、四环，没有30时辰不行吧？每天上下班路上少说也得三四个公里，还不要说夫妻互相接的时间了。大多数家庭肯定没有两辆车，有两辆车的经济实力也就不购那么远的房了。 　　我的想法是从实际出发，以实用为先，即以郊区选择的楼盘为参照，降低一点儿档次选择城里的房，比如在面积上减少15—20%，即可节省一部分费用，图的是舒服、够用。 　　我们也可以换一种思维方式，假如你不购车，而是把省下的一系列费用添到房上，在城边选一套大小适中的商品房，每天搭乘越来越便利的公交车，或是选择更加自由的方式———骑车加乘车或偶尔打车，节假日租辆车潇洒几天，相信你在精神上会比每天坐在狭小空间里几个公里快慰许多。 7. 怎样选套好户型？ 　　和福利分房时期大不一样了，现在人们花自己的钱购住宅，当然不是要购大的，而是要选好的。什么样的房子好？是越贵的越好，越大的越好吗？面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢 　　现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。 　　起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 　　然后要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。较好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 　　除此之外，还要考察房子门窗的密闭效果，上下楼板及相邻的分户墙是否隔音；施工质量如何，有无漏水等 　　8. 购房别忽略五个空间 　　一、家政空间 　　家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房头先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿都不能含糊。 　　二、自由空间 　　家庭的结构和人口是“发展变化”的，尤其是对于25—35岁的年轻人来说，由于经济实力所限，所购房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步，很快就有了加大空间的需要与资金。因此，居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要；一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。 　　三、停车空间 　　随着家庭轿车的逐渐普及，车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。因此，车库这种不可变的设施是否齐备，也应考虑。 　　四、沟通空间 　　现在，家的概念已不再局限于居室内，人们希望有与邻居交流的场合。在会所、社区庭院中，通过活动，邻居间可以建立良好的沟通，形成融洽的群落。与居室空间相比，社区空间和车库一样，是购房人无法改变的，因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。 　　五、网络空间 　　IC卡、安防系统、小区局域网……随着科技的飞速发展，用不了多少时间，这些现在还算领跑的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。 9. 采暖 　　暖气，其专业名称叫散热器。从产品换代上可分为：代铸铁式散热器；代为钢制、铝制复合式轻型散热器；第三代为铝翼型对流式散热器。 　　铸铁式散热器由于工艺落后，生产中能耗高且粗糙笨重、样式陈旧，尤其不能用于分户热计量的供暖系统中，国家已将其列为限制淘汰产品。 　　钢制、铝制复合式轻型散热器，在材料选用和散热性能上均有很大提高，特别是在运用辐射加对流机理方面有了很大进步。但由于热效率低，散热成本下不来，售价又高，因而被认为是过渡性产品。 　　铝翼型对流式散热器是新研制的产品，它把金属物质传导、辐射和对流等机理结合起来，可使室内温度均匀无冷角，尤其适合热计量和高层建筑使用，并增加了装饰功能，可以说是散热器领域内科技进步的一次质的飞跃。 　　10. 考察施工现场 　　根据一些“过来人”的经验，您在作出了购购决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。 　　此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。 　　购房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。 　　11. 如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？ 　　业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在购房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购购的项目的合法性。综合起来，您要看七证： (1)是开发商的营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建设规划许可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)是销售许可证， (7)是银行按揭协议书。 　　看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由此，

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