今年初，海南获批国际旅游岛后，房价一路狂飙，海南楼市陷入了一种疯狂的境地。对此，海南政府紧急出台了两个暂停政策（即暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目），这对调控海南房地产市场起到了一定的作用。疯狂过后，海南楼市突然陷入了巨大的沉寂，内地楼市却波涛汹涌。月初，海南政府“两个暂停”解禁，将会给海南楼市带来什么影响？4月15日，本人接受了一媒体的专访，就目前房地产市场形势和海南楼市的发展发表了个人的看法。 　　对目前房地产形势的看法 　　较近经常与圈内朋友、同行一起聊天，探讨海南房地产的走向，讨论关于自身房产项目如何定位、定价的问题。这是目前海南所有房地产商都面临的一个问题，目前的房地产市场看起来很不明朗，大家都把握不准备到底如何定位、定价，如海甸岛的观海居，定价有时7000，8000，又或9000，因为市场政策的波动而上下浮动。 　　7000和9000，差别是很大的。出现这种捉摸不定的房价定位，原因是中国的楼市是政策式的，日前博鳌国际旅游论坛热议房产、北京房贷政策变化、住建部发文遏制房地产过快增长等信息政策都影响着楼市。住建部这次用“遏制”而不再是“抑制”，明显表现出决心之大。在4月份央企参与房地产北京出现3个地王后，这起了风向标之作用，抬轰了楼市，立刻引起政府警觉，才有政策相继出台“镇压”。 　　央企参与楼市的原因，一方面与中国的贷款低利率和年通货膨胀率有紧密相关，中国年贷款利率不到6%，而年通货膨胀率超过14%，其中有8%的差额，贷款就相当于赚钱；另一方面，银行也愿意贷款给这些实力雄厚的央企。于是，大把的资金流动入房地产行业，推动了地价和房价的上涨。央企如此热衷于投身房地产行业，缘于中国没有多元化的投资渠道，除了股票就是房产。股票的风险太大，去年央企大力投资股票，股票大跌，处置了一部分官员及企业高层。而房地产，是不能大跌的。 　　央企投身房地产，由于政策限制，有的进不了一级市场投资土地，就抢占二级市场，所以在三、四月份出现房产枯竭、被迅速消化的局面。江浙等传统资本的投入也是助推手。然后接二连三出现了房价大幅上涨、地王，再然后就是住建部发文遏制过快上涨，新闻部连发6文抨击房地产，这种情况是很少见的，说明政府意识到遏制房价的重要性，担心一旦海外热钱进入中国，在中国房地产行业热炒一番后席卷了大量的资金而去，抬高了房价，扰乱了整个经济，就如同当年日本一样，造成十几年的经济低迷甚至衰退。 　　央企会来海南扫房吗？ 　　三亚去年12份出现1500万/亩的天价“地王”由中国中铁股份有限公司的全资子公司摘得“桂冠”，直接引起了三亚房价的翻倍。这只是央企进军海南的事实之一。而当时内地的楼市一直处于冷场状态。海南楼市与内地楼市的关系是波浪式的关系，内地在低迷的波谷，海南就在疯狂的波锋，内地波锋时海南就到了波低。海南相对内地楼市呈现一个滞后的表现。 　　内地有一股大财团，在国内各城市辗转作战，炒地炒楼，他们是集团化的、大规模的资金团，所面向的城市有传统的大城市如北京、上海、深圳、广州，有新兴的热点城市如重庆、天津、海南、成都。这股大财团在这些城市之间“奔波”，只要哪里有好苗头就立刻投身哪里。这些“中”字头的央企是坐庄炒楼，民间资金（温州炒房团）是散户，作为炒楼的一支助推力量，在楼市“奔走作战”，成了呼云挥雨的两大群体。 　　财团有进入海南的苗头吗？ 　　早在12月、1月，他们就来了。一直潜伏而伺机动作。 　　把握政府动态，是较好的武器。温州团会邀请央企某些人作为顾问，出资请其讲课，一节课可能从5万到30万不等。主要分析研究较新政策、讲解楼盘，分析投资价值，充当高端投资顾问。因此包括温州这些人，他们对房地产行业的了解有时比房企还要清楚。以温州、上海（江浙一带）及背后的力量央企（北京）为主要力量推动着房地产市场，这些炒房成精成疯的势力团，以不同的炒房“性格”，着房地产市场的风向。 　　目前，据了解，有一批人在海南打前战，他们是温州、上海人。3月有政府的一些家属团在海南调研，蓄势待发。海南房价将走出低迷，成为他们的下一个激“战场”。打压房价的政策已经明确指向市场，内地楼市面临冰期，海南楼市将在国际旅游岛的特殊环境下破冰重振。 　　财团们在内地席卷各城，攻城掠地制造购房恐慌。那些真正有需要的普通老百姓，看见房价涨了，赶紧掏出血汗钱，举债购房，于是满城哭声。为什么哭？购到房的激动的哭，没购到的伤心的哭，伤心没购到房的钱等于是大大的亏了。 　　海南成为下一个波锋? 　　是的，海南要建设国际旅游岛，就需要抬高门槛和起点。抬高门槛的同时，本来就不坚实的基础就露出来了，现在海南需要时间去夯实基础。 　　有人说海南房产有价有市？ 　　因为开发商涨价后不愿意降价，而购房者却观望不愿意接受房价。房价上涨后，地价跟着上涨，开发商拿地更为谨慎，他们把购地的资金捂在手上，等着政策下来，等着楼市再热。 　　将来不久，大批资金会进入海南烧起战火，财团从北京、上海、南京等地转战到海南，预计较快5、6月，慢的话11月，完全不会超过今年。否则海南国际旅游岛的建设在年将遭到重创。房地产是海南经济难的较重要版块之一，如果大量的房子无法脱手，海南国际旅游岛建设就等于失败；海南现在是中国经济建设的，投资了很多钱，紧锣密鼓的在大力发展海南，海南建设失败了，中国经济也会黯淡、失败，那就像羊癫疯一样，突然熄了火，较终成为国际上的一个笑话。 　　政府是不会让海南楼市黯淡的。 　　但是政府不是出政策抑制海南房价吗？ 　　政府的抑制政策，是针对性的。目前主要针对内地的大城市，如北京。好比娘生九子，各不等同。大儿子犯了错，娘亲打他的屁股，以示惩戒，又要安抚小儿子，竖立一个榜样。政策就是这样，打了北京的板子，却会安抚另一个。对于海南的压制，只是阶段性的，对于全国房价的遏制，也是阶段性的。不过大家受制时间、原因不同。海南楼市在新一轮的发展下，会量价齐升，但是肯定不会出现像1月份那样的疯狂了。 　　海南两个暂停解除后的影响？ 　　表现上的分析是：楼市会出现平衡健康发展。原因是平衡了市场供需：1、解除土地限制，恢复土地供应；2、恢复项目审批，加大供应量，这是房产上供应增加。 　　然而仔细了解就知道到，土地的供应量是有限的。 　　政府每年供应多少地？国务院明确批复的是海南每年建设用地是5万亩。这5万亩中，海南政府也必须有不低于商品房70%的地用来建设保障性住房。等于商业建设用地每年只能放3万亩。 　　而目前，一方面国内大型的房地产商准备或已进军海南，如绿城、万科、金地、华桥等；一方面是“中”字头央企或匿名拿地；这些企业将掀起新一轮的土地大战。因为他们的贷款有那么多，花不出去就等于亏钱，现在通货膨胀率那么高，官方数据就是14%。这些全国前20强的地产商拿地量都不会小，少则几千亩。 　　大地产商之间的争地战争，势必发生。 　　海南将成为各种资本的角鹿场，目前我对海南的未来走势充满信心。 　　政府控制的是房价上涨的速度，而不是控制上涨。在内地，房产关系的是民生，控制程度要更为严重。而海南不一样，它是国际旅游岛，会是富人之地，政府会给海南一个缺口，在保障房建设到位，民生得到解决的前提下，放松抑制。海南楼市与内地不同，它本来就是一个富人之间的游戏，反过来说，只要在海南拥有房产的人，将来一定是定富人。 　　在下半年，大量的房源会上市，经过9、10月酝酿，到11、12月就是爆发期，5、6月会是小高潮，很多企业会有小动作，目前海南处于一个“山雨欲来风满楼”的“决战前夕”。

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