“海南楼市”在经历了“金九”的圆梦之后，“银十”的期盼被无情的成交量打回现实。一直打着“国际旅游岛”幌子的海南开发商可谓铆足了劲，能够挖掘的前景几乎被全部甚至是过度挖掘与粉饰，可以说，在部分区域，未来五年甚至是十年的利好已经被透支殆尽。 　　纵观海南楼市，自2010年初起，从国际旅游岛一轮热炒之后，房价大踏步走上了一个新的台阶，并已开始畸形发展。国际旅游岛获批之初，以投资与投机为先锋的购房者掀起了一轮未有的抢房潮，致使海南房价一如火箭升天，上天之后，便继续着自圆其说式的“价值显现”与“价值预期”的谬论，没有几人愿意承认价值应该回归的现实。 　　自今年３月起的海南楼市便开始走向沉寂，于是，下半年急得红了眼的大部分开发商都在期盼着“金九银十”为他们奉上一份大餐。然而，“金九”也只是个别城市的个别楼盘收效较好，“银十”被一场所谓“五十年一遇”的大雨彻底冲垮。在这个过程中，我们透过数据分析海南楼市，便不再如有些专家所说的依托得天独厚的自然环境与“国际旅游岛”的利好，就能够融化海南楼市的坚冰。我们更可以看出，海南楼市也要遵循市场规律，不论你有千万种企盼的理由，都要直面市场的无情。 　　从海南下半年市场成交量略有反弹以来，我们可以看出琼海、海口成了海南楼市的“两支独秀”，成交量屡屡领跑于整个海南市场，我们便能够发现这样几个问题： 　　，高端房产价格透支，需要市场消化。海南一般的高端房产大多集中于滨海区域，而滨海区域之开发商的价格预期也随着市场的变化与土地资源的稀缺而愈发膨胀。他们的纠结之处在于，海南滨海土地越来越稀缺，土地价格连年暴涨，大规模的、有资金实力的开发商都在备战土地升值，而非房产升值，他们并不急于大量开发与出售，尤其是一级开发商表现更为明显，这一点从中粮、鲁能、中信、富力、雅居乐等一些公司的操作上可以看出一点端倪，致使本就稀缺的滨海土地放慢脚步开发，用时间来消化当前的价格泡沫，并用拖延时间的办法来制造稀缺，期待”饥饿式“的市场反弹，进而缔造。而这类滨海区域项目仍然有一部分开发商被挤在狭缝之中，这些便是诸如陵水、福湾、海棠湾等距离城市较远，不能享受城市配套的中小型开发商，他们资金实力不足，依赖于一两个项目的滚动开发来实现公司成长，似这类公司项目开发进度受资金压力影响，一方面需要尽快资金回笼，另一方面又被当初“国际旅游岛”获批后的热潮将房价拉至消费者短期不能接受的高位，加之宏观调控政策的坚决收紧，使这些开发商既不能忍痛降价销售，处于进退两难的境地，明知道房价还有上升空间，却无法正视当前的滞销与价格透支的现实，更无法解决自身成长的实质问题，于是成交量下滑便也成了见怪不怪的事了。他们一方面充当了这些未成熟区域的“开荒者”，另一方面又成了该区域中大中型开发商的垫脚石，待他们将区域做熟，大型开发商便已到了批量上市的时机。这是区域市场博弈的结果，中小型开发商如果不能解开这个困局，则永远要被大中型开发商牵制与利用。结果自己的辛苦努力，换回的却是大型规模型开发商的守株待兔。 　　，同类产品价格形成梯度，使价格高位者身陷两难。对于海南来说，如果不是一线滨海区域，则养生度假的价值差异便不是太大，区域差别与价格差异两相对比，价格仍然是要素，这一点从今年惨淡的海南市场成交结构来看已经一清二楚。同样是城市配套楼盘，我们能够看到琼海与海口的成交量均居于高位，但同三亚城区楼盘的“价格”对比还有一定差距，在一定程度上看便是海口与琼海城区楼盘的价值向三亚靠拢。而反观三亚城区的居住条件与生活质量，实际同海口还是无法对比，于是海口便出现了如国兴大道的海阔天空开盘热销盛况，又有琼海逆市畅销名不见经传的陆邦荣华园。从这个意义上讲，挤在狭缝中的城市开发商便有两种：一种是规模较大，分期开发，上一轮价格上冲时冲过了头，留下剩余项目，价格上不去、下不来；另一种是久梦不醒，仍然沉迷于高利润当中的新盘，因老板的贪欲导致价格定位处于较为尴尬的位置，总认为自己的项目不比别人差，在阶段性供过于求的市场背景下，这些楼盘在性价比的比拼下败下阵来，导致成交惨淡。 　　第三，产品同质化严重，价格成竞争因素。虽然海南总体上来说，中长期价格依然坚挺，但对于很多前期已经赚了大钱的开发商便无法接受低于先前利润率水平的现实。土地价格上涨了，很多老板还是要求经理人一个雷打不动的指标，价格一定不能低于某某标准，恰恰是因为这一点，使这些开发商自己将自己塞进了狭缝，动弹不得。比如陵水、海棠湾、万宁、文昌、、福湾、博鳌等地的房地产开发，其实质都是在拼豪华、拼规模、拼包装，拼地理位置，而真正内在的价值反映在市场上，便是价值的回归，否则，我们便看不到万宁与博鳌、海口西海岸等地滨海房产的价量双双反弹。 　　第四，后进城市以低价位获得市场支撑，分流先进城市同质楼盘客户资源。这点更是得到了市场的验证，我们看０６、０７年的琼海、五指山，０９年的万宁、文昌，均是楼盘质素不差，却在价格上占了十足优势而在全国一炮打响。同样是滨海楼盘，琼海博鳌同三亚一线海景楼盘价格相差万元以上，竞争之初更是价差达２万元不止，这便造成了部分自认为“先进”的城市中，一部分开发商找不到自己的定位，没有认识到“大海南”竞争的大幕即将拉开，未来可能风险更大。 　　于是，我们不难得出结论，拿海南的自然优势与国际旅游岛说事可以，这也是傻子都看得出来的价值预期，但我们必须清醒地认识到，开发商要自己思量是否能够挺得过资金链这道关，如果能够坚持过去，问题不是很大，海南房产价格毕竟有国内二三线城市价格补涨与国内中长期通货膨胀的预期支撑。那么，处在狭缝当中的开发商，就只能是多多注意自己的身体，看能否承担如此大的竞争压力，能否经得起市场竞争的推敲，否则，就不要整天受那些“不差钱”的大开发商的忽悠，因为在这些上市公司、国企等大中型企业面前，他们是以时间换空间，而中小型企业成长的头要前提是现金流，是资金的快速滚动，否则，在土地开发两年大限中，又何以生存？否则，这些开发商老板为何屡屡给经理人下任务，一定要在某某阶段销售多少多少呢？ 　　总之，随着东线轻轨年底前的即将开通，大海南的竞争格局已经基本形成，那些较前位的，包括拿地成本极高的开发商便更应该谨慎了，因为后进城市可能在当前宏观调控及市场惨淡的阶段性历史时期占据完全的成本优势，抢占完全的先机。“金九”期间，三亚成交均价仅在8500元上下，琼海也仅为5100元左右，这足以验证当前市场仍然以中低端房产成交为主，但这只反映了成交结构上的问题，万万不可将其视为海南房产价格的下调，真正的处于狭缝当中的开发商的降价脚步还没有开始，今后是否会出现普遍降价潮，还要看他们能否解决资金问题。而对于消费者来讲，还是要擦亮眼睛，找到真正的价值，不要被广告宣传所误导，海南还是有相当多的楼盘是投资价值的，而读过本人文章的人也不要片面认为本人一直在看空海南楼市，本人只是结构性的看空，中长期的海南房产价值依然存在，问题是你选什么样的楼盘与房子。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。]

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