随着2010年房地产的不断升温，商业地产已成为房地产领域里较为活跃的一个部分。据国家商业部统计，自2010年开始国内商业总营业额同比增长18.8%，利润同比增加19.8%，销售利润率、资产收益率和毛利率比2009年逐步回升，整个业态在未来三年保持10%的销售增长率。商业在经营理念上有着较大的突破，普遍重视与品牌商家建立合作关系，努力成为他们的分销渠道和服务平台；同时重视人性化的服务，力争为顾客在购购消费过程中，享受商品本身带来的乐趣，也享受到购物环境、高附加值的服务带来品牌消费的满足。尽管"泡沫论"充斥业界并见诸各大媒体，依然挡不住地产开发如脱缰野马式的飞速发展。商业地产的快速发展是一件好事，一来繁荣了商业，二来方便了群众，但过于集中的井喷式开发也带来不少的问题，注定成为投资者、经营者和地产商们头疼的事。 　　21世纪，国内商业发展与房地产开发的协作已经步入了一个崭新的时期，即商业地产。这两年来，随着城市“城乡一体化”的发展，促进了城市建设和城市规模的不断扩展。在政策渠道、资源渠道、经营渠道和品牌渠道的综合开发下，这给商业地产的投资和发展带来无限生机。 　　目前中国商业地产的开发一个比一个大，动辄几万平方米的步行街、十几万平方米的大卖场。适度超前是可以的，但要知道大跟强，大跟好并没有必然的联系，如果招商不成功，业态组合不，同质化现象严重，只能让消费者产生心理疲劳。究竟如何设计开发面积呢？这需要考虑两个因素：一要考虑所在社区消费者的购购力，二要考虑能招来多少的商家，因为商家不是你能决定的，能赚到钱它才会进来。如果开发商忽视效果只重视规模，甚至连市场调查都不做就盲目开发，指望来什么人就开什么店，那终究会被市场淘汰。 　　新型商业地产项目的投资，已经成为21世纪复合型商业挑战传统商业的焦点。新型商业地产项目的收益结构，亦拓展了传统地产单一的收益渠道，如一次性收益（产权销售）、持续性收益（场地租赁）、增值性收益和溢价性收益（商业价值链的延伸带来附加值收益）。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 新型的复合式商业模式和传统的商业模式有着本质上的区别。综合多元化的布局，个性化的服务是复合型商业形态特征，迎合21世纪终端消费市场“一站式购物”的需求，是新型商业购物的竞争利器。这是由于，人们经济收入的提高和闲暇时间的增多，在复合型商场里停留的时间就相对地较长，这无疑给多元化综合消费提供广阔的空间和时间。因为开发商看到了持有型物业的长远价值。没错，一个真正的好的商业物业可以给经营者、投资者带来持久的滚滚财源，而真正挣大钱的还是商业地产，但这个大钱要慢慢的来挣，且不可急功近利。据统计，国外成功的商业物业90％以上都是持有型物业，不是销售型物业。在香港，持有型商业物业的总量还不到30万平米，但2009年租金收益已达到55亿港币，而且还在不断增长。这比他们原来卖掉的钱要多的多，所以说持有型物业是商业地产发展的一个必然方向。 　　21世纪的消费群是想通过满足体验式购物的需求，可以在休闲的快乐的轻松的环境里获得个性化服务与消费的享受。只有洞察市场需求发展趋势，确定项目营运定位，才是项目经营“赢”的把握；这就是新型商业如春笋般破土而出并茁壮发展的驱动力。如武汉的销品贸，上海的奥特莱斯、上海的星河湾，北京的金源燕莎、北京的华贸，广州的天河城、深圳的万象城，香港旺角的朗豪坊、九龙湾的德福广场、金百利商场和时代广场等都是国内较具代表性的复合型商业模式。这种新兴的商业和商业地产，将会迅速地从一线大城市向二线、三线城市拓展。一个好的商业物业，一个好的商场，一个好的项目，不是简单的取决于一家主力店的成功，而是每个店都能成功，才能积聚成一个商圈。它需要统一形象，统一规划，统一营销，而一旦物业分割了，产权不统一，各自为战，就会带来很多麻烦和问题。 　　消费群有如金字塔的模型，而精品百货的营运模式，需要有大量的、高端的目标消费群为条件， SHOPPING MALL营运模式：主要采取租赁方式集零售、娱乐、休闲、餐饮为一体的复合型营运的商业业态。即集合了“吃、喝、玩、乐、购”五大商业元素，突出休闲时尚的购物特色，方便消费者实现一站式消费的需求。SHOPPING MALL营运模式的优势在于集商业（品牌）展示功能、休闲娱乐（玩）功能、餐饮（吃喝）功能于一体。其在一个独立商业平台上的百分比，普遍被认为是零售52%、娱乐30%、餐饮18%。根据租金收益情况，其大方向的布局原则是将娱乐、餐饮设置在商场的高层，因为这类业态生命力强，占地面积需求量大，单位坪效比服装类要低的多，把娱乐、餐饮布局在商场的高层既可以拉动购物消费，并带动人流向上走，又可以解决了高层经营难的问题。这样品牌高底段位有机结合才能迎合不同消费群“一站式”消费的需求，商场的人气自然就会川流不息了。当这些元素的作用都获得充分发挥的时候，品牌就可以坚实地树立在消费群和商家的心坎里，保障了永续经营、稳定发展。 　　较后我想说：商业开发一定要有商圈意识，才能确保成功。因为差异化不够就造成选择性不强，选择性不强就不能有效吸客。老百姓去哪里购物、消费？看的不是一个店而是整个商圈，因此单店的吸引力在逐步下降，商圈的发展正在逐渐形成。你在这个地方要做多大？做什么？不能孤立的看你自己的优势，还要考虑周边的整体环境和商业氛围，这可能是未来商业地产的又一个转向新趋势. [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 随着2010年房地产的不断升温，商业地产已成为房地产领域里较为活跃的一个部分。据国家商业部统计，自2010年开始国内商业总营业额同比增长18.8%，利润同比增加19.8%，销售利润率、资产收益率和毛利率比2009年逐步回升，整个业态在未来三年保持10%的销售增长率。商业在经营理念上有着较大的突破，普遍重视与品牌商家建立合作关系，努力成为他们的分销渠道和服务平台；同时重视人性化的服务，力争为顾客在购购消费过程中，享受商品本身带来的乐趣，也享受到购物环境、高附加值的服务带来品牌消费的满足。尽管"泡沫论"充斥业界并见诸各大媒体，依然挡不住地产开发如脱缰野马式的飞速发展。商业地产的快速发展是一件好事，一来繁荣了商业，二来方便了群众，但过于集中的井喷式开发也带来不少的问题，注定成为投资者、经营者和地产商们头疼的事。 　　21世纪，国内商业发展与房地产开发的协作已经步入了一个崭新的时期，即商业地产。这两年来，随着城市“城乡一体化”的发展，促进了城市建设和城市规模的不断扩展。在政策渠道、资源渠道、经营渠道和品牌渠道的综合开发下，这给商业地产的投资和发展带来无限生机。 　　目前中国商业地产的开发一个比一个大，动辄几万平方米的步行街、十几万平方米的大卖场。适度超前是可以的，但要知道大跟强，大跟好并没有必然的联系，如果招商不成功，业态组合不，同质化现象严重，只能让消费者产生心理疲劳。究竟如何设计开发面积呢？这需要考虑两个因素：一要考虑所在社区消费者的购购力，二要考虑能招来多少的商家，因为商家不是你能决定的，能赚到钱它才会进来。如果开发商忽视效果只重视规模，甚至连市场调查都不做就盲目开发，指望来什么人就开什么店，那终究会被市场淘汰。 　　新型商业地产项目的投资，已经成为21世纪复合型商业挑战传统商业的焦点。新型商业地产项目的收益结构，亦拓展了传统地产单一的收益渠道，如一次性收益（产权销售）、持续性收益（场地租赁）、增值性收益和溢价性收益（商业价值链的延伸带来附加值收益）。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。]

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！