海南省海口市近日否认将取消“限购令”，但考虑将旅游房地产从房地产产品中“剥离”开来，排除在限购范围内。业内人士认为，海南将采取加快建设旅游房地产和保障性住房的“两条腿走路”方式，解决国际旅游岛建设过程中房地产外向型特征明显和本地居民购购力有限的矛盾。

　　海口考虑缩小限购范围

　　海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权26日称，海口市将继续执行限购令，但在考虑对住房进行分类，实行差别化管理。把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离开，作为旅游地产来管理和销售，不纳入限购的范围。  

　　《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》要求海南积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业。业内人士认为，在调控趋紧的背景下，当地政府拟“剥离”旅游房地产释放了将为发展旅游房地产创造宽松政策环境的信号。  

　　由于空置率过高、土地财政依赖度较大、住宅地产占完全主导等问题一直较为突出，海南发展旅游房地产、促进房地产转型升级的呼声由来已久。海南省副省长李秀领认为，由于海南房地产投资和消费市场两头主要在岛外，80%以上的投资来自岛外，近80%的房子卖给岛外人，海南房地产市场调控具有特殊复杂性。  

　　海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，海南商品房以居所为主，季节性、非常住的使用特征明显，带来房屋的大量季节性空置。国务院房地产市场调控工作第七督查组在海南省开展督察时，认为海南部分城市的房地产项目空置率较高，带来市政配套设施利用率低等问题。  

　　海南省财政收入对房地产业依赖度较高。2010年，海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，其中来自房地产的收入约占38.2%，三亚房地产税收占财政收入的比例更高达58%。  

　　在房地产产业结构方面，宋祎说，目前，海南房地产开发中住宅地产占完全主导，与旅游度假相关的度假酒店、公寓等产品较少。海南目前以商品住宅占完全主导地位的单一房地产产品结构不利于房地产业的健康持续发展。  

　　宋祎说，海南房地产业亟须转型升级，改变以居住地产为完全主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。提升房地产产品品质，提高开发的后续利润，从以一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，以确保地方税源稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。  

　　但是近年来海南房价上涨造成了岛内常住居民的生活成本明显上升，发展旅游地产的同时，海南本岛居民的住房需求如何解决?据统计，海南商品住房的销售价格由2000年每平方米1979.8元增长到2010年上半年的10359元，但2010年海南城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15600元和5275元，低于全国平均水平10个百分点。  

　　中国(海南)改革发展研究院海南发展研究所所长夏锋说，调查显示，近五成海南城镇居民在3年内有购房意愿，100平方米至150平方米是海南城镇居民需求的主流。  

　　可采取“两条腿走路”方式

　　海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为，海南房地产市场发展可采取“两条腿走路”的方式，发展高端旅游房地产的同时，加快建设保障性住房，解决本地中低收入者的住房问题。  

　　2008以来，海南省累计开工建设保障性住房23.77万套，累计竣工13.9万套，已分配入住12.46万套。《海南国际旅游到建设发展规划纲要(2010-2020)》中要求，海南加强保障性住房建设，加大资金投入，有效保障土地供应，加大廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的供应量，到2012年，基本解决好中低收入家庭的住房困难问题。  

　　但大力发展旅游房地产也引发一些人士对旅游房地产将挤压保障性住房和旅游地产住宅化的担忧。一些地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。  

　　中国生产力策划专业委员会副主任何红光认为，从旅游房地产前期的发展过程来看，更多的是旅游拉动地产，很多旅游度假区的地产搞上去了，但旅游并没有搞上去，旅游房地产住宅化倾向必须得到彻底纠正。  

　　夏锋认为，应积极推进保障性住房为的结构性调整，把满足岛内居民尤其中低收入群体住房保障作为政府重要职责，同时培育支持高层次休闲度假房地产的发展，开发具有热带海岛特色的旅游房地产。  

　　夏锋建议，应稳定土地供应总量，实现合理有序开发，防止短期炒作，加大对保障性住房土地供应，确保保障性住房和旅游房地产取得均衡发展。  

　　据海南省国土环境资源厅统计，2011年海南全年共安排住房用地计划3392.77公顷，保障性住房用地计划予以单列。保障性住房、各类棚户区改造住房、中小套型商品住房三类用地计划为2731.6公顷，占住房用地供应计划总量的80.51%。  

　　近期通过的《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)》确定的海南房地产发展总体目标为，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，使房地产成为海南省的支柱产业，并与国际旅游岛建设紧密结合。
 

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