20年前冲动的惩罚

　　“你现在来晚了，较佳炒房时机已经过去了。”这是春节前，小诸走出三亚凤凰国际机场乘上出租车时，海南司机对他打听房价作出的反应。

　　小诸是国内某门户网站的地产记者，此行三亚，专为调查当地房地产业状况。出租车司机告诉他，这个时候来三亚的外地人无非两个目的，一是旅游，二是炒房。

　　小诸确实去得有些晚。当海南房地产业经历次疯狂的时候，他应该还在读小学三年级。

　　1988年海南建省，“十万人才过海峡”到海南淘金，这些身影中，就有现在的地产大亨潘石屹、冯仑、易小迪等人。

　　当时海南房地产平均价格为1350元/平方米，1992年次地产泡沫发端，猛增至5000元/平方米；到1993年上半年，三亚市的地产价达到顶峰：7500元/平方米。然而于今天相比，7500元/平方米完全是小巫见大巫时至今日，海口地价已经涨到较高680万元/亩。

　　上世纪90年代初，海南次地产泡沫时期，以四大银行为头的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本，通过各种渠道进入了房地产市场，当时流传着一句顺口溜“要挣钱，到海南；要发家，炒楼花”。

　　当时海南城市人口只有100多万，而进驻海南的房地产公司就1.3万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，购房的人前脚签购房合同，后脚就加价卖了。

　　1992年，赚足桶金的潘石屹等人，敏锐地从海南撤退。翌年，海南地产泡沫破裂。1.3万家房地产公司倒闭了95%，“烂尾楼”成为继“天涯”“海角”之后，海南第三大“景观”。吉利汽车老总李书福从这一年开始，发誓不再碰地产，因为他在这一年损失了3000万元。

　　此后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定状态，国家派出的清查组经过几年的处置，仅收回了少量资金。由于许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，更惨痛的是，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，悲哀的发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。除了廉价的“烂尾”楼房，就是盘根错节的债权纠纷。

　　1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但这一亡羊补牢之举并未奏效。1998年6月，央行不得不宣布关闭海发行，海发行由此成为新中国头家因支付危机关闭的省级商业银行。

　　此后，大伤元气的海南地产，一直处于迷惑和徘徊中。

　　房价高，房源也紧俏

　　这一次，海南地价再次发力，依然借助了政策的力量。

　　去年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南房价便进入急速上升的通道，海南一些城市“一房难求”、“日涨数千”的消息在坊间和各媒体间争相传播。

　　“原来我也不相信，去调查后才发现确实如此。”小诸说，特别是去年1月15日，海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价再次应声跳涨，甚至一日一价、日涨5000元的都有。新开楼盘日销六七百套甚至上千套这样在内地“罕见”的事在海南已是“见惯不惊”。

　　到海南转了一圈的小诸发现，不论是博鳌、琼海，还是海口、三亚，只要有房子卖的楼盘，都卖得很好，就连琼海这样一个目前配套等还不是很齐全的地方，也有高端楼盘销售，且业绩不菲。

　　小诸说，海口某楼盘前的价格为每平方米1.5万元，天已经上涨到1.7万元，“而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。”今典集团在三亚湾的红树林酒店尚未正式开盘，可因为抢着认购的老客户太多，从前年11月到去年初认购价格连续上调4次，每平米单价由较初的2.1万元涨到了2.3万元。

　　在海口和三亚，街道上跑着各省市车牌的豪车。来自五湖四海的富人们不远千里一路狂奔，把豪车通过轮渡运上海南岛，就是冲着房子来的。

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　　在温州商人开发的三亚“凤凰岛”，去年1月11日开盘当天，700多套房子被一空，房价被爆炒到7万元/平方米。当小诸前去凤凰岛时，楼价较高已达13万元/平方米。

　　单从自然环境看，凤凰岛这个人工岛和迪拜“世界岛”有点像。不同的是。今天，迪拜的世界岛已经像条死蛇一样瘫在那里，凤凰岛却卖得疯狂，“捧着现金守在门口的大有人在。”

　　“不仅房价高，房源也很紧俏。”海南省房地产协会一位负责人告诉记者，在三亚购房者的购房款项基本上是一次性付清的，较少有分期付款的现象。很多购房者要购房还得求着开发商。

　　“海南楼市疯了吗？”人们惊呼历史竞是如此相似。难道海南房市真的迎来了“春”？

　　又见“历史转折点”

　　常年在海南从事地产经纪的夏文元告记者，如今海南的楼市，过热迹象十分明显。不过与20年前不同，且不论海南的前景是否足够支撑这样的房价，如今炒楼的已不 于国企，还有中国的富人和中产。

　　夏文元说，目前海南住宅地产的开发，主要有三种模式：种为纯居住模式。即购房者所购房产纯粹用于居住用途。海口、琼州、文昌等地用于纯居住的楼盘所占比例较多；种为产权酒店模式。即投资者购购该房产所有权后，使用权由开发商和物业公司打理。该模式在三亚在售房产中比较常见；第三种是自住加投资，为前两者的折中。

　　而目前在海南购房人群中，大多以外地购房者为主。《意见》发布以后，用于投资的购房者比例明显上升。

　　“目前中国中等收入群体大概23%左右，未来十二五时期大概是以1到1.5个百分点速度在提升，每年大概有一千万的购购力。”夏文元说，如果其中有10%的中等收入群体选择在海南置业，每年就会有十万人来到海南，海南需要利用好这些机会。

　　中国区域经济学会秘书长陈耀在接受媒体采访时表示了担忧，“房地产业，实际上是伴随着一个地区的城市化带动发展起来的产业，它必须与这个地区的城市化和就业人口的大量增加相匹配。不能是单一的人口集聚，这些房子建起来之后，还要考虑其房主以什么方式成为常住居民？否则就容易形成泡沫”。

　　当年，潘石屹正是看到了海南固定人口无法支撑快速发展的房地产业，易出现泡沫的端倪，才迅速撤离海南的。

　　重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松，也向本报记者表达了同样的质疑和担忧：三亚楼市的均价已达37000元/平方米。那么高的房价，价值和价格的关系是怎样确定的？“今年四季度会是一个考验期，也是风险期。按惯例，届时，国家宏观经济缩紧可能导致泡沫破裂。”

　　众多专家认为，海南楼市已经到了一个“历史的转折点”。

　　会上提到，海南省政府要求房企“多快好省”地向市场供应住房，打击投机炒房。今年以来，融资渠道的收紧已使很多开发商的压力大增，有地产商表示房地产业已经步入寒冬。

　　中国(海南)改革发展研究院海南所所长夏锋认为，从历史上看，保持房地产的健康平稳的发展是事关海南发展全局的大事，海南房地产目前处在一个历史的转折点，能否顺利地跨过这个转折点，对海南国际旅游岛未来五到十年的发展至关重要。

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